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“融汇泉景”市场监控及定价启示(5月9日).ppt

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“融汇泉景”市场监控及定价启示(5月9日).ppt
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“融汇国际温泉城/融汇泉景”市场动态监控 “融汇泉景”一期价格策略启示,宏 观 供 应 市 场 环 境 (重庆主城区供应市场未来几年总体趋势),重庆主城区商品房近年供应情况,重庆主城区商品房近年供应趋势图,除2005年受宏观调控影响外,2002—2007年重庆主城批准预售商品房面积保持20%以上的快速增长,2007年商品房供应量更是一举突破2000万平米大关。,未来供应持续增长 08年迎来供应高峰,图1:2005-2007年新增供应量及未来5年新盘年平均供应量(建筑面积:万㎡),截止至2008年3月,据中原研究部市场监测,预计在未来3-5年的时间将有105个新盘入市,总建筑面积超过4700万平方米。楼市将迎来新一轮的特大放量,特别是2008年度更是新盘入市的高峰期。,数据来源:中原市场研究部数据库,大型项目明显增多 外来企业垄断特大项目,供应规模对比01,供应规模对比02,未来新盘中超过100万㎡的特大型项目有10个,总建筑面积达1910万㎡,占未来总供应的40%,其中超过200万㎡的特大项目就有6个。,50万㎡以上的项目以外来企业占据主力,在100万㎡以上的特大项目的开发中,只有1个项目为本土的企业开发,200万以上的6个特大型项目全部为外来企业包揽。,中原研究部统计,2006年别墅及花园洋房的总供应面积是16万㎡,2007年为10万㎡。而在未来的105个新盘中,包含了别墅、花园洋房的项目有36个,加上老盘未来几年的新推量,预计在2008年短期内,别墅、花园洋房供应量有快速增长的可能,并且在未来3-5年的时间完全能满足市场的需求。,低密度物业供应充足 高层物业仍是市场主力,供应格局起变 外来企业首超本土开发,本土、外来企业未来供应对比,在2005年以前,本地企业开发为楼市供应的主力,外来企业开发供应量在总供应量中占比不足10%,2007年外来企业供应量已经达到总供应的30%左右,而在未来几年潜在供应中,外地开发企业还拥有总建筑面积3185.7万㎡的土地储备,占潜在供应的67.7%。,南北供应继续领跑重庆楼市,各区域供应对比01,各区域供应对比02,从未来3-5年各区域新盘供应情况来看,南北区域仍将是供应量最大的区域。其中,南岸区供应量最大,共有新盘23个,总建筑面积达1300.9万㎡,在潜在总供应量中占比27.6%左右;北部新区为其次,共有新盘22个,总建筑面积759.5万㎡。,小 结,1、重庆主城区商品住宅市场将迎来新一轮大放量,据中原市场研究部市场监控数据显示,预计08年将是重庆主城近年来的放量高峰。,2、在未来几年,百万方以上大盘将扮演重要角色。鉴于大盘的开发背景及一贯的“稳健”开发策略,中原预计,未来几年市场竞争将更趋激烈,楼盘配套体系将是需求市场考量的重点。,3、北部新区和南岸区仍是未来几年的开发热点。,重庆主城区市场 08年度宏观供应环境,,,,,,,,,重庆主城区今明两年住房建设计划,注:2008年重庆主城住宅(含“经济适用房)新增供应量预计2200余万方 上述数据来源于“重庆市房管局”,重庆本土品牌开发商08年开发动向——龙湖,2008年度共计6个在售楼盘,其中,计划新入市楼盘4个。为历年最多在售项目数量和最大推盘体量。,重庆本土品牌开发商08年开发动向——金科,,2008年度共计10个楼盘在售,其中,计划新入市项目6个。为历年最多在售项目数量和最大推盘体量。,重庆本土品牌开发商08年开发动向——协信,2008年度共计8个楼盘在售,其中,计划新入市项目5个。为历年最多在售项目数量和最大推盘体量。,外地品牌开发商08年重庆主城开发动向——计划于08年入市的14个重点项目,仅仅十年时间,已经有70余个外地开发企业进入重庆,开发项目110余个,目前已完成及正在开发的项目近4000万㎡,预计还有3185.7万㎡的巨大供应将在未来几年内推出。,小 结,1、重庆主城区今明两年住宅供应充足,随着“经济适用房”和“限价普通商品房”建设力度加大,普通购买能力的购房群体将被极大地分流。,2、本地资本发力——不仅本地领军开发企业加大08年度推盘量,不断壮大的东原地产、隆鑫地产、东海地产等二线开发企业也将有多个项目同时推出 。,3、外来资本向主角过渡——计划于08年入市的重点外来品牌开发商项目14个,其中,总建筑面积50万平米以上项目10个,100万方以上项目5个。,2008年重庆主城区住宅放量巨大 并且,本地主要开发商和外来开发商项目在售体量将远超2007年。,重庆主城区近年需求市场总体特征,重庆主城区近年商品房、商品住宅需求情况,重庆主城区近年商品房、商品住宅成交情况一览,重庆主城区近年商品住宅成交趋势图,,重庆主城区近年商品房、商品住宅呈现供需两旺的格局。2007年在宏观利好的推动下,市场大热,商品住宅成交面积在2006年基础
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