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《产业发展策略》梁齐.ppt

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《产业发展策略》梁齐.ppt
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,,创新创造价值模式决胜未来,--- 产业发展策略与产业集成地产的价值构建,梁齐中国城市发展研究院南方分院执行院长锦绣时代顾问机构(中国、深圳)董事长2012.10,目 录,背 景,我们今天唯一能知道的是:: 明天与今天会不同, 变化是永恒的 —— 孟大强 新加坡国家规划师 华侨城总规划师,人们如何预期未来,下半场来临,万科集团总裁郁亮: 做下半场赢家这个行业的黄金岁月仍然存在,不过那种过于不正常的、富得流油的状态不存在了 接下来,做企业应该做的事,仍有机会 开发商可能要对原来的很多做法说再见了 要开始创造新的发展模式,做新的产品 没有任何一个开发商,能保证在下半场稳操胜券,一切才刚刚开始 现在是抛弃幻想、转变思想、面对现实、努力锻炼本领的时候了,游戏规则的进化,起步阶段,产品生产 从福利住房转向由开发商提供市场化的商品房,路在何方,房地产大格局正在形成广度: 竞争正从一、二、三线城市扩展到四、五线城市 从住宅到商业地产、直至产业地产全面展开深度 : 综合性地产商的大格局基本形成 一线地产品牌的格局基本确定面向未来的创新型开发潜力很大细分市场领域仍有较多发展机会区域性品牌仍有成长空间,,十年定乾坤,中国房地产还有十年的白金期宏观层面 中国经济起码还有十年的较快增长期 中国的城市化率将从接近50%提高到70%中观层面 中国的市场经济还将不断深化、财富在继续积累 中国政府的行政管理和考核体制还不会有根本变化微观层面 中国人“居者有其屋”的传统观念根深蒂固 民间财富积累丰厚、但投资渠道极其狭窄,产业的相关概念,产业集成?,?,初识产业地产,微笑曲线:从工业到产业从四大环节六大环节:研发生产物流销售服务复合,产业地产的三重视野,换个角度看产业地产,,产业发展的时间轴,产业的生命周期产业的梯次发展 产业的阶段判定朝阳产业长青产业夕阳产业机会产业虚拟经济及相关产业,产业发展的空间轴,全球三次产业转移 中国大陆 : 三次产业转移产业布局的基本规律东、中、西部 国土功能区 城市群 区位价值,产业提升的转换轴,产业升级 产业更新 产业集聚 产业链 供应链,“革命”造就未来,经济发展规律:工业革命第一次工业革命 第二次工业革命 第三次工业革命,工业革命催动房地产革命,第一次工业革命造就了密集的城市核心区和拔地而起的工厂第二次工业革命催生了城郊大片房地产业以及工业区的繁荣第三次工业革命将会把每一栋楼房转变成住房和微型发电厂—— 杰米里、李夫金(美国未来预测大师),经济形态演进,农业经济 产品经济 服务经济 知识经济体验经济,面向未来的产业地产,世界是平的世界更是湿的,,,社会关系,华侨城:1985——2003,模式解析:,,,持续了28年的产业地产实践 定位:旅游+地产优质生活创想家现代服务业综合运营商,产业新(城)区,,雏 形,“一、五”: 156项重大项目建设 大项目 > 厂区 > 城区 > 城市,典型三阶段,另类模式,混合模式 小型个性综合体 局部产业特征 新城一级开发,华夏幸福基业 : 园区+地产,固安工业园区,小结:,机会: 工业化推动城市化 产业集聚带动人口集聚 人口集聚衍生服务需求 需求激活地产价值问题: 产城分离式发展带来大量后遗症 被动式房地产开发模式为主 城市功能缺位限制地产价值提升 中低端房地产开发和供给为主,,产业化生存,全面转型:从野蛮生长到精耕细作从加工思维到产业思维从产品导向到价值导向从战术决策到战略决策从产品创新到模式创新,文化地产,?,,万达: 持续创新,文化地产,产业地产的混沌与机会,摸着石头过河 : 概念混沌政策混沌法律混沌角色混沌利益混沌,模糊地带的机会,仍有可能直接拿地土地成本相对较低拿地面积相对较大多类别土地成就腾挪空间中长期发展空间大,价值构建之 ” 12345”,一个核心 : 研究发现机会二项价值 : 创新创造价值复合提升价值三个要点 : 精准定位整合资源孵化培育,价值构建之四大要素,传统的房地产模式三部曲:买地、盖房、出售产业地产模式四人团体舞: 产、地、房、城良性互动的有机体系,支撑四要素的四个角色,投资商 开发商 运营商 服务商,价值构建之五大产出,产业(集成)地产的收益土地一级开发收益房产二级开发收益物业出租(入股)收益综合服务收益政府税收返还优先参股投资园区企业的机会与收益,开发商转型,从常规开发——创造新的(独特)价值,,,滞后的规划理念:产城分离,?,城 市,园区,休闲,社交,产城 : 从分离到融合,产:产业、产业功能及相关城市的工业区或产业园城:城市、城市功能及与产业相关的城市或城区产城融合:将产业园区及相关的产业功能 与城市及城市功能有机融合促进产业与城市/与开发,开发与经营良性互动、互为支撑形成短、中、长期发展有机结合、实现综合价值最大化,关键词:融合,宏观:与
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