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上海商业案例 新天地 海上海,薛 岩,前言,新天地,环境分析 区位商圈及周边环境分析 项目基本指标分析 项目周边交通分析产品设计 项目规划布局 商业建筑及设计特色 商业小品休息区 商业停车位比例商业规划及经营 项目各物业关系 商业辐射范围 商业主题定位 商业租售比例 商业开业时间 商业主力店面积及位置(超市、电器、大型餐饮、娱乐、儿童主题、电影院等) 商业业态分布(一层、二层等) 商业各业态比例(购物、餐饮、休闲娱乐、服务等) 商业各业态代表品牌及档次(国际一线、二线等) 商业租金状况(一层、二层等,品牌店、餐饮、娱乐等) 商业人流动线(出入口、扶梯、电梯、中庭等) 商业内外装修特色(色彩、材料、造型) 商业内部环境打造(绿植等) 商业主力消费人群 商业经营状况,新天地位于城市“中心的中心”,距淮海中路高档消费商业区600米左右占地面积52万平米,紧邻淮海中路商务圈 北至太仓路;西至马当路;南至自忠路;东至西藏南路原自然街坊23个;原居住人口7万人,新天地是太平桥改造规划的首期项目A太平桥人工湖绿地,占地4.4万,水面面积1.2万,已成为市中心景观B新天地,占地3万,建面6万,分南、北里。C翠湖天地高级住宅小区,总建68万D企业天地甲级写字楼区,总建面50万E瑞安集团总部大楼,区域的标志性建筑,概况,上海新天地位于市中心,北至太仓路;西至马当路;南至自忠路;东至黄陂南路。 紧靠地铁1号线、8号线、9号线,公交线路有公车146、781、911、926、42、大桥1线、146(内圈)、隧道8线等,区位交通优越。,上海新天地位于上海最繁华的商业及购物区,属于“市中心的中心”,是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点,总投资约1.5亿美元,于1999年初开工建设,第一期工程新天地广场2000年6月全部建成,2001年9月对外营业。 上海“新天地”项目占地三万平方米,建筑面积约六万平方米,具体位于淮海中路南侧、黃陂南路和马当路之间三万平方米的地点上,比邻黃陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点,是瑞安集团取得太平桥地区52公顷(780亩)的土地的改造项目。,项目指标,,交通分析,,交通稀缺资源聚集,极其便达——沿线两条高架路(延安高架路、南北高架路),四条地铁线(1、10、8、13),外部两条一级道路(淮海中路、西藏南路),内部两条一级道路(黄陂南路、复兴中路),1996 年,上海卢湾区政府决心大力改造太平桥地区52 公顷的旧城,要请了新天地的东家瑞安集团参与重建意见。瑞安的一套整体规划方案得到认同,从此扛下了城市建设这一重担。 在规划地块开发程序时,一反开发商们先开发住宅再开发商业设施的一贯做法,毅然决定先做新天地广场商业项目。 在种种限制下,新天地广场的设计方案定为将旧的上海石库门房子外貌保留,内部全部翻新。这一过程需要付出比新建一个从无到有的建筑高一倍的成本,达到每平方公尺2 万人民币的费用。而当时,瑞安集团刚刚受到亚洲金融风暴的冲击,很多银行都采取保守政策,贷款受限,即便是在这种不利条件下,瑞安坚持开发全新概念的“新天地”。两次出人意料的大胆决定,引起了同行的争执,纷纷表示出对“新天地”的不看好。其实,瑞安的疯狂是有渊源的:2001 年上海有两个非常重要的活动,一个是亚太经合组织10 月份在上海开年会,另一个是中共八十周年的党庆。 所以太平桥开发的第一期应先做好“中共一大会址”周边的旧区翻新项目,让出席庆典的江泽民主席和其它国家领导人看到上海的发展成绩。 长远来看,政府力争将上海发展成为一个国际大都会,而新天地则正好提供了一个让上海把自己的历史、文化、旧建筑物保留下来的方案,因此,新天地具备成功的基础,这也更加坚定了瑞安的开发信心此信心得益于以下四点:,开发背景——专业打造新天地、炒热新天地,撬动地产价值,改造前的上海新天地,破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。富有特色的石门建筑元素,体现上海20年代建筑特色,是建筑修缮的基础,9/30/2019,项目特色: 传统的法租界,中西因素混揉一体的石库景色为最大特色 修建了一个大型人工湖,使这块“新天地”的品质和价值大大提升,形成一个新的房地产开发热点区域 塑造全新的生活形态。引进新的生活形态,利用邻近淮海路的地段优势,吸引和培育如设计、展示、文物、艺术品拍卖、书店、演艺、娱乐等各种文化商业,并特别注重其小型化、多样性、高品位和商业性。老建筑的历史感和新生活形态的文化品位相结合,使得项目很有新意 新天地就是一个Mall(英文全称“shoppingmall”,是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所,建筑特色,10,商业亮点——石库门建筑元素,商业亮点——石库门建筑元素,商业亮点——公共空间及人流汇聚点营造,,传统雕塑及喷水池,节日气氛趣味小品,街区内部小广
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