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房地产销售人员基础培训.ppt

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销售人员专业知识 培训教材,Phoenix Jun,第一讲 房地产基本概念,房地产的概念房地产业的概念及内容房地产所具有的特点房地产的开发过程,什么是房地产 ?,房地产是指土地上的房屋等建筑物和构筑物,是房产和地产两种财产的总称.,房地产又称为,返回,不动产,房地产的开发过程,一、建设用地的确定 二、可行性研究 三、勘察、规划、设计 四、土地平整及拆迁 五、开工建设 六、竣工验收 七、维修与管理市场推广、销售,返回,房产和地产的定义,房产:是房屋的社会形态,主要是指在法律上有明确权属的房屋商品,它包括全部土地房屋建筑物。地产:并非泛指全部的土地,而是法律上有明确权属关系的,并能给所有者、经营者和使用者带来相应的经济效益的建设用地。,返回,房产的分类,房产分为:住宅类和非住宅类住宅类分为:商品房和非商品房,返回,什么叫商品房?,由房地产开发公司综合开发,建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。按性质来分:居住和非居住按价格来分:平价和市场价按销售对象分:内销和外销,返回,房地产业是指,从事房地产开发、经营、管理的 行业。它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等。,返回,房地产的特点,A 是价值大、集约化的商品 B 价格差别比较大 C 市场需求弹性大 D 安全性、保值性的商品 E 具有一般商品的流通过程,返回,土地的基本概念,土地的类型 开发用地的获取土地的使用权及年限土地的“三通一平”土地的“七通一平”,土地的类型,工业用地 商业用地 公用事业用地 交通运输用地 住宅用地 行政机关用地 绿化用地 军事用地 其他用地,返回,开发用地方面的概念,开发用地的获取方式土地的“三通一平”土地的“七通一平”土地使用权的年限范围,返回,土地的获取,A 土地使用权出让三种出让方式:拍卖、招标、挂牌B 土地的征用C 土地的划拔,返回,“七通一平”,“七通” : 通路、通水、通电、通下污水、通电讯、通煤气、通供热“一平” :土地平整,返回,土地的使用年限,纯居住用地 . . . . . . . . 工业用地 . . . . . . . . . 教、科、文、卫、体用地 . .商业、旅游、娱乐用地 . . .综合或其他用地 . . . . . . .,返回,70年 50年 50年 40年 50年,第二讲 建筑基本知识,基本概念建筑类型建筑结构建筑布置形式(特点)建筑风格,建筑类型,多层建筑高层建筑超高层建筑,返回,四至六层,十二层以上,三十四层以下,三十三层以上,建筑类型,多层建筑高层建筑超高层建筑,返回,八层以下,建筑高度不超过24米,八层以上,二十四层以下,二十四层以上,建筑结构,砖木结构砖混结构框架结构框剪结构,返回,建筑布置形式,行列式周边式混合式自由式,返回,建筑风格,什么叫建筑风格?建筑风格的分类住宅建筑风格的表达要素,返回,建筑风格,A 是一个建筑物的个性或独特表征 B 是建筑的一种方式、类型或方法 C 是一代人文思想的重要组成部分,它作为凝固的社会思潮深刻地体现出人类的价值和美学观 D 是一种建筑个性和建筑特征 E 是民族的特征,也是时代的特征 F 是建筑艺术和审美价值的直接体现形式,返回,建筑风格的分类,A 欧陆风格 B 古典与现代结合 C 现代风格 D 异域风格 E 普通风格,返回,建筑风格的表达要素,A 立面 B 重点和细部处理 C 材质 D 色彩 E 空间及其组合 F 外部环境,返回,重点和细部处理,包括三个方面:A 部件:如窗户、门、走廊、阳台、拱廊、阁楼、屋顶窗、浮雕等B 形状:如角形、V字形、圆形、半圆形、菱形等C 图案:主要是人、神、动物、器物等,返回,第三讲 规划设计基础知识,基本概念 住宅规划设计基本流程 户型设计的基本流程 设计阶段的划分 设计图纸的基本种类,基本概念,朝向 层数 层高 开间 进深面宽 侧距 净高 标高 楼高栋距 山墙 分户墙 户内墙 外墙女儿墙 柱梁 楼板 立面 天花,返回,基本概念,A 规划用地 B 建设用地 C 总建筑面积 D 建筑密度 E 居住密度 F 容积率 G 绿化率 H 总户数 I 总居住人口,返回,总建筑面积,总建筑面积= 地上建筑面积 + 地下建筑面积 + 公共建筑面积,返回,建筑密度,又称为“建筑覆盖率”居住建筑基底面积 建筑密度 = ——————————(%)居住建筑用地面积,返回,居住密度,居住面积 居住密度 = ————————(%)居住建筑用地面积,返回,容积率,总建筑面积容积率 = ————————(%
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