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郑州航海路项目前期定位及营销报告(loft)Y.ppt

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郑州航海路项目前期定位及营销报告(loft)Y.ppt
资源描述:
前 言项目地块仅八亩有余,就像一个楔子,牢牢的定在拥有十数万人口的孙八寨,那么如何实现这个楔子的价值,成为摆在我们面前的最大课题,希望本提报能给大家带来有益的分享。,开卷首问一直困惑我们思路, 左右我们决心的最大因素是什么?,答案:商业用地的土地性质*40年商业用地的土地性质→价值体现能力差,涨幅空间有限;*50%首付,10年按揭→目标客户层面收窄,置业投资受到打压;*商水商电商物业商税费→购置及使用成本较高,资金压力增大; 商水:4.05元/吨; 商电:0.805元/度;商物业:住宅2倍左右; 商税费:总房款的4%;,承受巨大压力,结论:完全的商业土地性质,使项目操作难度陡升。,市场面 产品面 客户面,项 目,,,破局,找准策略方向一、开发哪些商品形态更适合这块土地性质?来自有地块、区域、市场、客户多层面的深度思考!二、怎样创造这种商品形态的高性价比价值?没有自我的一次性价比超越,就难以实现市场的突破!,一、开发哪些商品形态更适合这块土地性质?1、从地块条件看商品形态*商 业:商业门面小(仅20余米),进深极深(150米左右),不适合大商业运营,仅有两层至三层商业价值;*写字楼:停车位要求极高,办公形象要求极高,地块条件亦不允许;*住 宅:无规模、无环境、无配套、无形象,大户型住宅产品生存空间有限;,似乎都不美妙?,2、从区域状况看商品形态*商 业:紧邻都市村庄,中小型商业存在巨大机会;*写字楼:不是写字楼发展区域,不具备高档写字楼的生存条件;*住 宅:孙八寨拆迁以及大量流动人口特性,过渡型中小住宅迎来机会;,小商小宅尚可为?,3、从市场角度看商品形态*商业:宏观调控主要针对住宅,商铺迎来机会。案例:三里屯SOHO,*写字楼:一片惨淡,写字楼卖不过住宅的时代已经到来,*住宅:随着单价的上升,小面积低总价的紧凑型户型迎来春天案例:从传统居住观念到现有居住观念的转变。→往传统120平米三房,80平米两房;→现盛行90平米三房,70平米两房;来源:市场经验与信息跟踪。,小商小宅市场潮流!,4、从客户角度看商品形态*商 业:大商业总价高,投资客户层窄,风险高;*写字楼:区域目标客户多为市场型经商型客户,写字楼需求有限;*住 宅:大户型目标客户对产权要求极高;中小过渡型户型对配套及产权抗 性相对较小,并且具备相对的投资价值;,抗风险、挖刚性、做心理,“小”有道理!,探讨:是否可以开发部分酒店物业?1、区域条件可行; 2、项目地块欠缺(车位缺乏); 3、快捷酒店较经济的套数在100-150左右,北楼约可提供300套以上,富裕; 4、月供将远高于房贷(10年50%),无法进行产权式酒店出售; 5、多为自持物业,资金回报周期长; 6、对管理水平和团队培养要求极高;,三不结论:不可行、不经济,不建议开发。,兹建议商品形态:中小型街铺+中小型公寓型住宅*不做大商业。只做中小型临街商铺。但商业是项目的重要盈利单位,应最大程度的挖掘最大体量。*不做写字楼。一点儿都不做(但产品设计提供客户后期自便可能)!*不能不做住宅。尽做过渡型中小住宅,销售面积控制在30-70㎡之间。,但, 地块性质的约束,市场行情的不稳定, 要求我们, 在项目产品设计中必须突出自己的优势。 超越自己,超越市场,方可赢得胜利!,二、怎样创造这种商品形态的高性价比价值?,★住宅部分:颠覆传统居住体验,什么是LOFT?LOFT在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓LOFT所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的,少有内墙隔断的高挑开敞空间”。如果说, LOFT的诞生是源于贫困潦倒的艺术家们变废为宝,那么今天作为一种生活方式或者时尚潮流的LOFT已经完全演变成一种炫耀性消费。,Loft的要素是什么?*高大而开敞的空间; *上下双层的复式结构; *类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁; *流动性,户型内无障碍; *透明性,减少私密程度; *开放性,户型间全方位组合; *艺术性,通常是业主自行决定所有风格和格局。,LOFT展现的高性价比优势?1、高大开敞空间、类似复式的双层结构,更好的空间感和舒适性。一般LOFT层高在4.8米以上,空间感很强。,2、“买一层送一层”, 获得更大使用率,以使用面积的计算的高竞争力价格。平均到使用面积售价在2000-3000元/平米之间,非常有吸引力。,3、低总价优势明显,投资置业风险小,出租或转让都更为便捷。举例:买70㎡两房,单价4500元,总价32万;买50㎡LOFT,实得80㎡左右两房,单价5000元,总价25万。→多10㎡使用面积,并立省七万!→买的是一房,租的是两房,赚!,,4、容积率一定的情况下开发商可以提高单价获得高收入,消费者可以通 过间隔获得面积,表现在一定容积率下的单位面积价值获得提升。举例: *一般产品,一定容积率下
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