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第四章 房地产抵押贷款.ppt

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第四章 房地产抵押贷款.ppt
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一、抵押与房地产抵押 (一)抵押 抵押是债务人或第三人不转移对其所有的财产的占有,将该财产作为债权的担保的行为。 债务人或者第三人称为抵押人 债权人称为抵押权人 提供担保的财产称为抵押物,第四章 房地产抵押贷款 第一节 房地产抵押贷款的原理和种类,(二)房地产抵押 1、概念:房地产抵押是抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保的行为。 2、可以设定抵押权的房地产:合法拥有的房地产,包括 (1)依法获得的出让土地使用权 (2)依法获得所有权的房屋及其占有范围内的土地使用权 (3)依法获得的房屋期权 预购商品房期权和房屋建设工程期权 3、抵押房地产处分后所得价款的偿还顺序: (1)支付处分抵押房地产的费用 (2)扣缴与抵押房地产有关的应纳法定税费 (3)按优先受偿权顺序和抵押顺序一次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金 (4)剩余金额退还抵押人,不足部分由借款人清偿。,二、房地产抵押贷款及其种类 (一)房地产抵押贷款 1、概念:房地产抵押贷款是指银行等贷款机构以借款人或第三人所拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。 2、抵押物的担保范围:抵押贷款的本金、利息、实现抵押物抵押权的费用等 (二)房地产抵押贷款的种类 1、按贷款对象分类 企事业法人的房地产抵押贷款 个人的房地产抵押贷款 2、按贷款用途分类 (1)房地产开发抵押贷款: (2)购房抵押贷款 (3)其他用途的房地产抵押贷款,三、房地产抵押贷款的基本特征 (一)房地产抵押贷款是以抵押为前提建立的贷款关系 (二)房地产抵押贷款是以房地产抵押为条件的贷款 房地产抵押贷款是一种融资关系,而不是商品买卖的关系 (三)房地产抵押贷款的抵押现实性 四、房地产抵押贷款的作用 (一)增强工薪阶层的购房能力、促进住房自有化和房地产消费市场的发展 (二)增强房地产开发经营企业的经济实力、发挥自有资金的财务杠杆功能,促进房地产业的发展。 (三)发挥储蓄功能,调节居民消费行为,促进经济的平衡发展。 (四)确保银行贷款的安全性,保障银行贷款效益,促进房地产金融的发展。,一、房地产抵押贷款的运作要素 房地产抵押贷款的运作要素是指房地产抵押贷款业务开展的相关参与者和基本条件 (一)房地产抵押贷款的贷款人 商业银行和其他从事房地产抵押贷款业务的金融机构 (二)房地产抵押贷款的借款人 符合下列条件的企事业法人和具有完全民事行为能力的个人: 1、具有合法稳定的收入或收入来源,有按期还本付息的能力 2、具有合法的可以设定抵押的房地产 3、原有的应付贷款本息已经清偿 4、企事业法人经过工商年检,在贷款人处开立基本存款帐户或一般存款帐户 5、拥有一定的自有资金,第二节 房地产抵押贷款的运作,(三)房地产抵押贷款的抵押权人和抵押人 抵押权人:债权人,指商业银行或其他金融机构 抵押人:抵押物的所有人,通常为借款者本人 (四)房地产抵押贷款的借款合同和抵押合同 借款合同:债务人和债权人签订 抵押合同:抵押人和抵押权人签订 (五)抵押房地产的估价、保险和抵押合同公证 估价:新购房地产以商品房购买合同中的价款作为抵押房地产的价值;其他房地产由双方协商确定,或由有资格的独立的房地产估价机构进行评估确认。 保险:保险期限一般不低于借款合同的期限 公证:抵押合同要经过公证和登记后方才生效。,(六)贷款比例、贷款期限和贷款利率 贷款比例:贷款额占抵押物价值的比例。比例越大,银行风险就越大。 贷款期限:从贷款投放到收回贷款本息的时间。与借款人的信用程度、偿还贷款的能力、借款金额以及贷款银行的资金实力有关,同时受贷款政策的影响。 贷款利率:我国各商业银行在中国人民银行规定的浮动幅度范围内确定其具体的利率。,(七)贷款偿还方式 1、到期一次还本付息 1年期以内(包括1年)的住房贷款采用 2、等额本息还款方式 3、等额本金还款方式,,,,二、房地产抵押贷款的主要贷款品种 (一)房地产建设贷款 (二)商业性商品房抵押贷款 (三)个人购房组合贷款 (四)个人住房转按贷款,第三节 房地产抵押贷款管理 一、房地产抵押贷款存在的风险 (一)流动性风险 指房地产抵押贷款资产在迅速变现过程中发生损失的可能性。 (二)违约风险 借款人违约不能按期还款,抵押房地产后不足清偿,继续向借款人追偿又存在一定困难而产生的损失可能性。 (三)抵押风险 抵押估价过高,抵押无效造成的风险。 (四)利率风险和通货膨胀风险 (五)其他风险,二、房地产抵押管理 (一)房地产抵押要有超前性 即先办理抵押登记、再办理抵押放款手续。抵押是放款的前提条件、先决条件。 (二)抵押双方共同申请办理抵押登记 防止伪造《他项权证》骗取贷款,防止重复抵押,或房产和土地分开抵押造成处置抵押物时出现困难。 (三)房地产抵押要符合规定 抵押人的资格审查、抵押物的时限性不得超过企业的经营期限,不得超过土地的使用期限。,(四)房地产抵押要具有及时性 房地产抵押一般是在抵押合同签订30内向当地的房地产管理部门办理抵押登记。 (五)抵押房地产保险办理要及时 在办理抵押放款前,抵押房地产必须要按贷款银行的规定办理保险,保险期限不得低于抵押贷款的期限。 (六)房地产抵押可以对抵押物做出一些限制性的规定 不得出租、不得出借或者改变抵押物使用的性质。 (七)要加强对抵押贷款的还款监管,三、其他管理 (一)加强人员培训 (二)推行房地产抵押贷款证券化,
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