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勉县房地产市场调研报告2017版.doc

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勉县房地产市场调研报告2017版.doc
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勉县房地产市场调查简报1勉县房地产市场调查简报(2017 年元月)一、市场概况(一)供求关系勉县房地产市场无论是住宅还是商业,从总体上讲依旧的供过于求,表现在四个方面:1、现有在售楼盘销售缓慢;2、移民搬迁房源去化了大量客户(官方统计到 2015 年底为 1.8 万户) ,但由于严重超出实际所需,后续还有大量房源待售;3、由于近年来各开发商不断降价促销,有意愿的客户多已释放,加之勉县是全国计划生育先进,所以后续消费力明显不足;4、勉县棚户区改造已全面拉开,比如江边从定军山大道到铁路桥中间,不但供应量大,而且地段优势明显,竞争力异常强大。(二)消费特点从勉县楼盘的销售来看,主要有如下几个特点:1、对江边到金牛大道,三官堂到火花之间的地段较认可,认为这是传统的县城城区,江北除此之外的区域次之,江南最差,认为非县城且存在污染;2、喜欢多层,对高层有抗性,这可从勉县销售较好的楼盘看出,另外勉县一些楼盘前期规划为高层,后期改为多层,如凯旋华府,也是出于这个原因;勉县房地产市场调查简报23、已逐渐学会“选房” ,开始注重品质,前些年客户普遍不会看房型,也不在意园林景观,近两年客户已学会选房,规划设计有“硬伤”的房子即使给予少许优惠,但依然很难销售。(三)发展态势1、近一两年内竞争依然会较激烈,尤其是国家如果强力推进棚户区改造,形势将较严峻;2、勉县客户喜好多层的消费习惯会因多层产品的减少而改变,但这需要时间,根据当前楼市现状,起码还得一两年;3、大量移民搬迁住宅有可能沦为烂尾楼,这等于宣布政府先前的决策错误,为避免“过错”势必会出台诸多“救市”措施,这将对楼市发展产生不确定因素;4、勉县正在“撤县设市” ,如果成功,会对楼市有少许利好。二、个案分析(一)个案概况当前勉县在售楼盘有 10 多个,主要集中在城北,城南有绿缘华府、汉钢小区、江南大厦、河苑小区等。通过对勉县当前在售的 7 个较大楼盘进行全面分析(参阅附 1) ,可得出平均价格为 2713 元/㎡(算术平均,没考虑加权) ,如果考虑上江南,实际价格会再低一些;而且由于勉县市场更认可多层,多层价格要高于高层价格。(二)共性点评勉县房地产市场调查简报3通过对上楼盘分析,可得出如下共性:1、本土开发商大多不注重房型和品质,开发水平明显低于外来开发商;2、无明显瑕疵的楼盘几乎没有,由于客户对价格较敏感,对高层具有抗性,所以一些楼盘不惜修改规划来迎合市场。二〇一七年元月十日勉县房地产市场调查简报4附 1:勉县在售楼盘基本信息一 览表案名 楼盘特点 售价沣景园汉中鑫沣地产开发,位于东转盘南约 200 米,地段较好,2 栋 23 层高层和一些沿街门面,小区规模小,容积率 4.6,没景观,典型塔楼,过于贪图“出面积” ,房型很差。约 2700 元/㎡凯旋华府勉县华晟地产开发,位于汉江路南段东侧,占地150 亩,建筑面积 20 万㎡,容积率 2.0,规模较大,品质较高,但屋顶电梯井处理不妥,楼层层高较低。多层 3000 元/㎡高层 2700 元/㎡(均 2850 元 /㎡ )水韵桃园汉中聚兴源置业开发,位于贾旗路南段原肉联厂,占地 35 亩,建筑面积 3.8 万㎡,容积率 1.6,纯多层,地段较好,房型一般,密度低,品质尚可。约 2800 元/㎡桃园华府汉中聚兴源置业开发,位于金牛大道定军山大道东北,占地约 153 亩,建筑面积近 21 万㎡,容积率经 2.0,房型一般,配套有大型酒店、超市及商业街。约 2800 元/㎡城北尚居汉中国泰置业开发,位于金牛大道新兴北路东北,占地 61 亩,建筑面积约 9 万㎡,容积率 2.2,地块方正,规模较大,东侧高层、西侧多层,品质一般。约 2860 元/㎡(简装,减去装修约 2200 元/㎡)缙颐阳光城重庆缙颐置业开发,位于金牛大道 28 路口西北,建筑面积 35 万㎡,西班牙风格,南侧多层,北侧高层,有社区幼儿园、游泳池等配套,品质较好。约 2900 元/㎡泰华 勉县泰华实业开发,位于贾旗路与翠园路东南,占 多层 2700 元/㎡勉县房地产市场调查简报5时代城 地 52 亩,建筑面积 7.8 万万㎡,容积率 2.2,小区以多为主,品质一般,南侧有变电站。高层 2780 元/㎡(均 2740 元 /㎡ )平均价格以上 7 个楼楼盘的平均价格为 2713 元/㎡(算术平均,没考虑加权) ;勉县市场的多层价格要高于高层价格。
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