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园林绿化成本控制.doc

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园林绿化成本控制.doc
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产品定位决定了景观形象,更直接地说是房屋售价决定了景观成本。根据笔者的经验,一个 10 万方的楼盘景观面积约 3 万方,20 万方的楼盘的景观面积约 7 万方。景观面积占楼盘可售面积的 30%左右,长三角地区大城市的楼盘普遍已达万元,而景观造价根据不同的品质,基本在 300-700 元间浮动,核算到楼面售价中,景观成本占 0.9%-2.1%。根据苏州万科金域蓝湾样板区实践来看,每平米投入 700 元已经达到流水淙淙、绿树成荫的效果,环境非常宜人。而在一些县级市或经济状况不是很优越的大城市,房价达 5 千左右,景观投入 300 元,重点景观区的品质也能得到保证。因此,在目前的市场行情下,景观成本占房屋售价 2%能被市场接受,是个合理的价格标准,在此标准线下,增加景观投入将带来楼盘形象的极大提升,是质的改变。对于精品楼盘和企业标杆楼盘,因为目标不在于市场,而在于树立本企业品牌形象,景观成本收益率让位于形象塑造,成本 2%法则不再适用,应采用客户调研确定法。设计阶段的成本控制1、功能为主,减少无必要的硬地;非功能性的景点,酌情考虑是否保留;2、在地势处理上,尽量保证在最短的距离内消除坡度,最大限度地留出景观观赏区,且坡度在进宅的部分逐渐放平,可以有效节约土方量,减低成本;3、车行道与各种入口交汇处铺装天然石材。园路铺装使用树脂加工材料、混凝土压模、人造石材、砖等,部分可天然石材。石材厚度:人行道花岗岩 20-25mm,大理石 30-50mm;车行道 30-40mm。4、硬质景观占总体景观总量的 20%;水景占总体景观的 3%。1)硬质景观采用普通石材,边缘做圆角处理。游泳池面层禁止采用玻璃马赛克;2)设计中大量利用现有的地形产生直线作为景观构成;曲线及弧线则选取合适的材料进行搭配和控制;3)控制设计尺寸:所有尺寸必须符合 300 模数,石材规格易在 5 种以内(包括道路及广场尺寸也应控制模数,避免切割损耗提高成本)4)花岗岩石材切割,切割下来的边角余料,集起来作为人行小径碎拼铺装;(避免材料浪费,节约成本)5)石材中自然面、荔枝面比其他面状贵,要合理使用;6)控制铺贴方式:尽量使用规整铺装,减少碎拼(规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍);7)硬质景观中地面所采用的石材不宜超过 3 种,主要出入口及节点上的石材种类不宜超过 5 种。(铺装拼花过于复杂切割复杂需要异形加工、铺装人工费高、材料损耗率高)8)材料的档次分类和替换9)立面材料如树池,景墙等可以选择和建筑相同或相近的材料进行搭配,根据西班牙风格的景观效果,真石漆等喷涂材料也是不错的选择;10)尽量使用或利用市场上通行的材料规格来进行设计,节省材料的损耗。11)雕塑(仿砂岩代替石材、铸铁、铸铜,成品标准化节约成本)5、植物:草坪面积占绿化总面积比例不超过 40﹪。草皮采用普通两季型。中轴景观:选用当地一定规格的乔木【10~15CM 的占 30%、20~25CM 的占5%,30CM 以上的占 2%左右】;色叶树种不低于 10%。小区公共景观:选用当地一定规格的乔木【10~15CM 的占 35%、15~20CM 的占3%,30CM 以上的占 2%左右】;灌木球径 80㎝以上;选用四季景色变换植物。道路绿化带景观:常绿乔木占 50%;灌木球径 60㎝以上。河岸景观:以春、夏季,观花、观叶、观果品种占 50%。外围代征绿化带景观:以乔木为主,并作为待开发楼盘乔木储备。植物种植区在地下车库顶板上的,车库顶板上有效覆土厚度平均为 1 米,景观堆坡时可用陶粒等轻质材料进行填充。庭院内部以草坪为主(具体根据交房标准)。6、园建结构配筋,必须和结构专业协调,确保最少用筋。硬质部分石材的价格与产地、品名、厚度、面层类型有关,同样的品种,进口的比国产的贵一倍,山东的比福建的贵 20%。砖材中舒布洛克砖比普通水泥砖贵一倍,陶土砖比舒布洛克砖贵 50%。高档楼盘中应杜绝普通水泥砖,即使是通体水泥砖,在使用一段时间后,也难免脱色的结果,耐久性差。一般花岗岩路牙造价 45-60 元/米左右,混凝土预制路牙造价 20-35 元/米左右。施工工艺中异形石材铺贴因为现场切割量大,人工费贵一倍。构筑物表面装饰石材湿贴会出现泛碱现象,为避免泛碱影响观感,有点挂、干挂和密封三种处理方法。软景部分同样,在植物选择上景观设计师应根据当前市场行情,避免使用稀缺性树种。但一级节点的绿化需要在效果和价格上权衡。价格不是太离谱的情况下,应该保证原设计要求。在限额成本下,调整次要景观树种,保证整体绿量。微地形处理现代住区楼间大部分都有地下车库,70%的景观座落在地库顶板上,景观覆土厚度是地库荷载记算的关键。而竖向是景观的灵魂,如果没有竖向设计就没有景观可言。那么,地库顶板上堆土坡的经济性就是成本控制必须研究的课题,是用轻质材料作为填充物堆坡,保证地库顶板荷载不因造地形而改变,还是全部自然土壤堆坡,地库顶板结构局部加强?根据研究,采用轻质陶粒造地形有利于增强土壤透气透水性,但成本高于结构加强的方案。全部自然堆土经济性略好于陶粒填充造坡,但对竖向设计前后一致性要求很高。而地产项目开发计划非常紧凑,往往在景观概念方案结束后就需要向结构与管线专业提交竖向设计图纸,进行地库顶板荷载安全性计算。如果景观深化方案设计中竖向有较大的调整,地库结构的安全性就得不到保障。尤其是建筑图纸报批结束后,再调整结构设计将会带来不必要的麻烦,而且引起设计变更费用,对整个开发进度计划和成本计划不利。因此应根据不同项目竖向设计的复杂程度选择合理的地库覆土方案。施工图及招标准备阶段(1)现场平面布置图:综合考虑项目特点,结合现有场地的临时设施,考虑各阶段销售配合的需要,对销售各阶段的施工现场平面布置进行合理规划,减少大幅调整平面布置情况,合理节约成本。(2)安全文明施工措施:按照集团工程管理部及合同对安全文明施工要求,合理组织本项目规划安全措施、文明施工措施,避免采用成本高、性价比低的方案,选用合理施工路线,采取有效用水、用电措施,合理节约成本。 ①设计变更:建立项目管理部图纸设计修改意见收集制度,项目管理部与设计部协调沟通机制,减少因沟通不及时造成设计变更带来的影响。 ②因甲方原因拖延工期,尽量加强各部门之间的协调,包括与设计部、项目管理部、营销部、成本部等部门,定期(或每周)召开一次协调工作会议解决各部门之间协作配合问题。 ③因总包原因拖延工期,加强关键节点、里程碑、资源、安全工作等方面的监督控制工作,加强与总包项目管理人员的协调沟通工作,及早发现问题,有针对性地制定措施,减少因自身原因拖延工期。 ④将口头交代管理行为改为书面工程指令单:项目管理部任何向合作方下达的管理行为都不能以口头交代代替书面工程业务指令单,减少因此带来的成本风险和管理不规范。 鱼知水恩,乃幸福之源也。鱼离不开水,人离不开亲人和朋友,当你处于逆境和灾难时,帮助你一臂之力,渡过难关的人,都是你的亲人和朋友。吃水不忘挖井人,度过苦难,不能忘记援助过你的人。知恩图报,善莫大焉。一个人要想获得幸福,必须懂得感恩。生活需要一颗感恩的心来创造, 一颗感恩的心需要生活来滋养。一饭之恩,当永世不忘。顺境里给你帮助的人,不能全部称作朋友,但是能够在你逆境时依然愿意援助你,走出困境的人,一定是你要用一生去感谢和珍惜的人。唐代李商隐的《晚晴》里有这样一句诗:天意怜幽草,人间重晚晴。久遭雨潦之苦的幽草,忽遇晚晴,得以沾沐余辉而平添生意。当一个人闯过难关的时候,一定要记住那些支撑你,陪你一起走过厄运的朋友和亲人,这个世界谁也不亏欠谁,帮你是情分,不帮你是本分。如古人所说:淡看世事去如烟,铭记恩情存如血。学会感恩父母养育之恩,学会感恩朋友的帮助之情,生活里做一个有情有义的人。你要知道,父母,永远是你最亲近的人,是最爱你的人,不管他们的方法怎么错误?可是爱你的心,都是一样的。千万不要因为自己一时的私心,而忘记感恩。我们常常希望别人都对自己有情有义,可是想得到别人你真情,首先你必须先付出真情。你帮助别人,不要记在心里,别人帮助你,你要懂得感恩和感动,而不是当做理所当然。你要知道别人帮你是情分,不帮你是本分。侍父母,要孝顺,对朋友,要真诚。不管你生活的精彩或者混沌,孝顺父母,颐养天年。一父养十子,十子养一父。在这个美好的时代,中华很多的美德都在逐渐消失,做子孝为天,但是总有一些人,自己活在天堂,硬生生的把父母扔进地狱。鱼知水恩,乃幸福之源也。鱼离不开水,人离不开亲人和朋友,当你处于逆境和灾难时,帮助你一臂之力,渡过难关的人,都是你的亲人和朋友。吃水不忘挖井人,度过苦难,不能忘记援助过你的人。知恩图报,善莫大焉。一个人要想获得幸福,必须懂得感恩。生活需要一颗感恩的心来创造, 一颗感恩的心需要生活来滋养。一饭之恩,当永世不忘。顺境里给你帮助的人,不能全部称作朋友,但是能够在你逆境时依然愿意援助你,走出困境的人,一定是你要用一生去感谢和珍惜的人。唐代李商隐的《晚晴》里有这样一句诗:天意怜幽草,人间重晚晴。久遭雨潦之苦的幽草,忽遇晚晴,得以沾沐余辉而平添生意。当一个人闯过难关的时候,一定要记住那些支撑你,陪你一起走过厄运的朋友和亲人,这个世界谁也不亏欠谁,帮你是情分,不帮你是本分。如古人所说:淡看世事去如烟,铭记恩情存如血。学会感恩父母养育之恩,学会感恩朋友的帮助之情,生活里做一个有情有义的人。你要知道,父母,永远是你最亲近的人,是最爱你的人,不管他们的方法怎么错误?可是爱你的心,都是一样的。千万不要因为自己一时的私心,而忘记感恩。我们常常希望别人都对自己有情有义,可是想得到别人你真情,首先你必须先付出真情。你帮助别人,不要记在心里,别人帮助你,你要懂得感恩和感动,而不是当做理所当然。你要知道别人帮你是情分,不帮你是本分。侍父母,要孝顺,对朋友,要真诚。不管你生活的精彩或者混沌,孝顺父母,颐养天年。一父养十子,十子养一父。在这个美好的时代,中华很多的美德都在逐渐消失,做子孝为天,但是总有一些人,自己活在天堂,硬生生的把父母扔进地狱。
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