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国企参与基金资料搜集(未整理).doc

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在中国 PE 市场,无论是谁都要适应一把“中国特色”,资本大鳄也不例外。昨日(6月 29 日),来自清科研究中心的报告显示,人民币 PE 基金最主要的有限合伙人中 (下称“LP”)不是养老基金也不是境外机构,而是国企。2010 年,国企募集金额占比高达 69%。来自国家发改委和中国投资协会创业投资专业委员会联合发布的《中国创业投资行业发展报告 2010》报告显示,2006 年~2009 年,共有 483 家创业投资企业在发改委备案,国有机构所占 LP 实到资本的比例最大,接近 50%。2010 年,从募资金额来看,国企参与的基金所募集的金额占比达到了 69%。2010 年,人民币基金募集热潮持续。在完成募集和新设立但尚未完成募集工作的基金当中,人民币基金个数占比均在八成以上。在这个人民币基金高歌猛进的时代,我们将欧美成熟市场进行对比后发现:国内股权投资(Private Equity ,简称 PE)基金最主要的有限合伙人(Limited Partner,简称 LP)不是公共养老基金,而是国企。对于一个市场化程度极高的投资门类,国企如此高的参与度不得不说是又一个“中国特色”。国企成为国内最主要的人民币 LP国企之所以能够如此积极的参与股权投资,其根本原因是股权投资符合国家的政策引导方向。“十二五” 期间,股权投资将在推动国有企业进行联合重组、资源整合、产业升级等多项工作中发挥重要的作用。国家发改委和中国投资协会创业投资专业委员会联合发布的《中国创业投资行业发展报告 2010》显示:2006 年至 2009 年期间一共有 483 家创业投资企业在发改委备案,其中国有机构所占 LP 实到资本的比例最大,接近 50%,且涉及金额呈明显增长趋势。与此同时,清科研究中心的数据也映证了以上现象,即超出半数在 2010 年完成募资或完成首轮募资的新基金有国企的参与。而从募资金额来看,国企参与的基金所募集的金额占比达到了 69%。从地域分布来看,国企同样呈现出鲜明的特点。根据中华创业投资协会对 382 家 LP的统计,江苏、浙江、北京、上海、深圳五地成为人民币 LP 的聚集地,五地的 LP 总数占全体 LP 数量的 70%。但除了江苏、浙江、深圳的 LP 以民企为主以外,其它地区的 LP 均以国企和政府引导基金为主。国企资金充沛,有实力参与股权投资 充沛的资金为国企参与股权投资奠定了良好的基础。 “十一五”期间国有企业整体实力、综合素质和经济效益大幅度提升。2005 至 2009 年,全国国有企业资产总额从 25.4 万亿元增加到 53.5 万亿元,年均增长 20.5%;销售收入从 14.2 万亿元增加到 24.2 万亿元,年均增长 14.3%;税后归属母公司所有者净利润由 4982.2 亿元增长到 8726 亿元,年均增长13.5%;上缴税金由 1.2 万亿元增加到 2.3 万亿元,年均增长 17.7%。也正是由于资金充沛,国企往往成为大型人民币基金的重要投资人或发起人。例如,2010 年初总资产达 1,826 亿元的中国航天科技集团公司以航天投资控股有限公司作为投资主体,联合北京市亦庄国际投资发展有限公司、海淀区国有资本经营管理中心、中国中信集团公司以及北京航天产业基金管理有限公司发起设立航天产业基金,总规模 200 亿元,首期规模 30 亿元。基金投向集中在航天产品、航天技术应用产业、航天服务业及其相关领域。同年,2010 年主业收入达 2,360 亿元的中国南方工业集团以旗下南方工业资产管理有限公司作为投资主体发起设立南方资本股权投资基金,总规模 30 亿元。基金主要投向集团内外、产业链上有较强盈利能力和行业发展前景并可以作为集团所属上市公司定向增发的项目或者独立 IPO 的优秀企业。国企参与股权投资的主要目的是为了做好主业一直以来,政府对于国企开展投资类活动的监管都非常严格。早在 2006 年,国资委颁布的《中央企业投资监督管理暂行办法》就对国有企业开展股权投资所应当遵循的原则做出了明确规定:1.符合国家发展规划和产业政策;2.符合企业布局和结构调整方向;3.符合企业发展战略与规划;4.突出主业,有利于提高企业核心竞争能力;5.非主业投资应当符合企业调整、改革方向,不影响主业的发展等。由此可见,国企参与股权投资的主要目的应是为了做好主业。除此之外,其它目的还包括响应国家政策,代表政府机构出资,推动地区经济发展;整合企业内部资源,与资本市场对接,从而提升企业自身经营效率;与其它企业合作,扩大资金量并整合各家资源,建立利益共同体等。参与股权投资的国企通常分为两类: 1.有一定资金的国企,这类企业一般想通过发起设立基金来拓宽自身的募资渠道。他们通常认为自己项目资源丰富,对行业更加熟悉,所以往往自主发起设立 PE 基金。目前市场上这类国企较多。2.有充裕资金的国企。这类企业一般是具有垄断性的企业,且领导通常具有一定的魄力,愿意尝试新的资本运作方式来促进企业的持续发展。例如,2011 年初中粮集团发起设立首只农业产业基金,总规模 60 亿元,首期规模 20亿元。该基金依托中粮集团在农业食品领域的优势,主要投资于农产品生产、加工和食品企业。中粮集团运作农业产业基金符合自身的发展战略与规划,其益处主要包括:1.助推中粮集团打造全产业链的经营模式,通过股权投资基金的平台拓宽自身的资金来源,缓解中粮集团负债率较高的压力;2.由产业基金来参股那些仅希望引进财务投资者的企业,变通实现和这些企业协同经营的目标;3.丰富以往单一的债权投资模式,以股权投资缓解产业链上大量企业的融资需求,从而加强对它们的控制。国企参与股权投资的方式将随着时间的改变而不断调整伴随着股权投资行业的不断发展,国企参与股权投资的方式也在不断调整。目前国企多选择发起设立 PE 基金,这是由于国企拥有丰富的产业资源和充沛的资金,且不愿意放弃对基金的直接控制权。同时,发起设立 PE 基金的国企还能解决内部激励机制和决策机制落后、专业人才匮乏、资金募集来源单一等诸多问题。但在经历过几年的探索之后,一些国企开始尝试不同的参与方式。例如,上海大众公用事业集团就是从投资 PE 基金逐步过渡到发起设立 PE 基金的实例。自 2000 年以来,大众公用依托集团内投资发展部自有人员和资源,先后投资了深创投、杭信、兴烨等多家 PE基金及其管理公司,而在 2010 年,大众公用发起设立上海大众股权投资有限公司,注册资本 5 亿元,以期介入初期的项目筛选过程,改跟投为联合投资并整合多方平台的资源,从而打造自己的创投品牌。与大众公用相反,联想控股母公司国科控股则是从直接股权投资过渡到投资 PE 基金的典型。国科控股最早参与股权投资可以追溯到 1997 年,之后国科控股根据中科院的发展战略,通过国有股减持,于 2006 年至 2009 年间集中退出了包括网通和中科集团在内的一批企业。由于投资 PE 基金比发起设立 PE 基金更加安全,不需要组建内部投资团队,相对容易操作,且符合中科院推动产业发展、扶持科技企业的使命,因此国科控股在 2009 年开始积极投资 PE 基金,目前近一半的现金资产都配置于此。国企面临投资决策流程冗长的问题相较于民企,国企的投资决策流程复杂且耗时更长。一般国有企业进行股权投资需先由相关负责部门提供可行性研究报告,并将报告提交总经理办公会议审议,之后如果有必要的话,国企还需聘请第三方机构对项目进行评估并出具评估报告,最后再由总经理办公室报批董事会决议。此外,《中央企业投资监督管理暂行办法》还规定国有企业应当依据其发展战略和规划编制年度投资计划,并在规定时间内向国资委报送年度投资计划。复杂的决策流程给国企开展股权投资带来了诸多不便。例如,2010 年底国家开发银行依托其全资子公司国开金融发起设立第一只国家级母基金:国创母基金,总规模 600 亿元,首期规模 150 亿元,主要投资于中国市场上的人民币 PE 基金。可喜的是国创母基金受到包括保险机构在内的多家国企的欢迎,其中中国人寿、中再保险都承诺对国创母基金出资。但由于涉及金额巨大,中国人寿和中再保险对国创母基金的投资需经保监会批准,这使国创母基金从基金设立到资金到位的时间大大拉长,给母基金前期开展投资工作带来了不便。道可特徐沁:国有企业在京发起设立合伙制基金的模式选择中国经济新闻网 2011-11-25 11:33:31道可特投资管理(北京)有限公司 执行董事徐沁私募股权基金,又称私募股权投资基金,简称 PE。随着经济的发展,各种不同类型的主体都纷纷加入到 PE 热潮,国有企业也不例外。本文主要从国有企业自身特殊性出发,结合现有的法律法规和北京市相关政策对国有企业在京发起设立合伙制基金的模式进行分析,供拟设立基金的国有企业参考。根据设立合伙制 PE 中管理公司与普通合伙人的不同关系(其中管理公司在本文中特指由国有企业设立的公司,管理公司在合伙制 PE 中承担管理人的角色),可以将在京发起设立合伙制 PE 的模式划分成如下几种:模式一:管理公司与普通合伙人合为一体。根据《合伙企业法》中第三条规定,“国有独资公司、国有企业、上市公司以及公益性的事业单位、社会团体不得成为普通合伙人。”而北京市金融服务工作领导小组办公室下发的《关于促进股权投资基金业发展的意见》的第十三条明确规定,“国有参股的非上市企业,可作为普通合伙人发起设立合伙制股权基金或合伙制管理企业。”所以国有企业可以采取与其他方设立国有参股形式的管理公司,由设立管理公司作为合伙制 PE 的管理公司及普通合伙人双重身份发起设立合伙制 PE。北京市对于设立内资私募股权投资基金管理公司的条件没有明确规定,但从北京股权投资基金协会的《快速注册服务手册》了解到,在京注册一家内资股权投资基金管理公司需要至少 3000 万人民币的注册资本,设立时实收资本不低于 3000 万元,单个投资者投资数不低于 100 万元。而发起设立的股权投资基金的注册资本应不低于 5 亿元,设立时实收资本不低于 1 亿元,单个投资者的投资额不低于 100 万元(有限合伙人的普通合伙人按照市场管理需向有限合伙企业进行投资,投资比例一般为认缴总额的 1%。)这种混为一体的模式其优势在于管理公司的股东仅以出资为限对其债务负债,不会因为普通合伙人对有限合伙企业的无限责任而承担无限责任,除非有事由导致揭开管理公司面纱。就承担责任而言,公司制普通合伙人的股东显然优于合伙制无限合伙人的普通合伙人。另外,在该结构下,可以直接基于普通合伙人从有限合伙企业获得的利润和管理费实现对管理团队的激励。但这种结构面临的问题是,管理公司和普通合伙人混为一体,如果普通合伙人由于经营有限合伙企业事务而承担法定无限责任,其作普通限合伙人的利润和其同时作为管理公司收取的管理费以及自身的注册资本将受到侵蚀。模式二:管理公司和普通合伙人有效分离。解决上述问题的办法就是对普通合伙人和管理公司进行法律上的有效分离。而对于普通合伙人的设置又可分为合伙企业和公司,所以在这种模式下进一步划分为如下两种模式:1.由国有企业设立管理公司,同时由国有企业以有限合伙人发起设立的合伙企业作为合伙制 PE 的普通合伙人。为了避开公司制的双重征税,国有企业可以有限合伙人的身份与其他方共同设立合伙企业,作为合伙制 PE 的普通合伙人,而管理公司作为合伙制 PE 的管理人。同时作为这种模式的管理公司可以以国有出资的各种形式来设立。在这种结构下,管理公司和普通合伙人是各自独立的,管理团队在管理公司层面运作,管理公司的设立满足以上规定的条件。同时普通合伙人通常根据市场惯例向合伙制 PE 进行投资。但这里由于国有企业在承担普通合伙人的合伙企业中是以其出资为限承担有限责任的有限合伙人,且合伙企业的事务是需要普通合伙人来决定的,所以国有企业需要找到一个值得信赖并且能友好合作的合作伙伴。当然,由于法律设置上的区隔,普通合伙人对合伙制 PE 的无限责任不影响管理公司的利益。2. 由国有企业设立管理公司,同时由国有企业以少量资金和其他方设立公司作为合伙制 PE 的普通合伙人。在这种结构下,管理公司和普通合伙人是各自独立的有限责任公司,管理团队在管理公司层面运作,管理公司的设立满足前述的规定。同时,普通合伙人通常根据市场惯例向合伙制 PE 进行投资。公司制的普通合伙人注册资本没有限制,且国有企业在满足 《公司法》的前提下,只要董事会通过管理公司的投资决策委员会作出的投资决定即可,普通合伙人的管理成本相对较小。但这里会产生双重收税的问题,国有企业设立的管理公司和作为普通合伙人的公司缴纳企业所得税后,国有企业本身还得再次缴纳所得税。综上所述,国有企业在京设立合伙制 PE 时可以结合自身情况采取以上几种模式。同时从北京市金融服务工作领导小组办公室下发的《关于促进股权投资基金业发展的意见》第九条规定:“ 经国务院或国家主观部门批准设立并在本市注册登记的产业投资基金的管理企业,及符合下列条件的管理企业,参照金融企业,享受《关于促进首都金融产业发展的意见》(京发改【2005】197 号)和《关于促进首都金融产业发展的意见实施细则》(京发改【2005 】2736 号)的政策支持:1、在本市注册登记; 2、其所发起设立的股权基金在本市注册登记,符合国家有关规定,且累计实收资本在 5 亿元以上;3、投资领域符合国家和本市产业政策。”和《 关于促进股权投资基金业发展的意见》第十条规定:“ 对符合第九条所列条件的公司制管理企业,自其获利年度起,由所在区县政府前两年按其所缴企业所得税区县实得部分全额奖励,后三年减半奖励。”以及 《关于促进首都金融产业发展的意见实施细则》第八条规定:“ 对 2005 年 2 月 1 日后在京新设立或新迁入京的金融企业给予一次性资金补助。对注册资本 10 亿元人民币(含 10 亿元人民币)以上的,补助 1000万元人民币;注册资本 10 亿元人民币以下、 5 亿元人民币(含 5 亿元人民币)以上的,补助 800 万元人民币;注册资本 5 亿元人民币以下、1 亿元人民币(含 1 亿元人民币)以上的,补助 500 万元人民币。所需资金由市区两级各分担 50%,由所在区县全额兑现,市级应承担部分,通过体制结算补助区县。”可以看出北京市对满足一定条件的管理公司给予了一定的优惠政策,但由于第一种模式的管理公司和普通合伙人是一体的,管理公司对合伙制 PE 承担无限责任,则不适宜将注册资本过大。但在管理公司和普通合伙人分开的模式下则管理公司可以充分利用上述政策支持,设立一个高效且合适的管理公司。表 1 2010 年部分新设立基金投资动因分析表 基金简称 地区 基金类 型 资本类 型 募集金额(百万元) LP 投资领域 投资动 因建银城投环保基金上海市成长基金 合资 1,800.00建银国际、上海城市投资开发总公司 环保产业投资航天产业基金北京市成长基金 本土 3,030.30航天投资控股有限公司、北京市亦庄国际投资发展有限公司、海淀区国有资本经营管理中心、中国中信集团公司,以及航天产业投资基金管理有限公司航天产品、航天技术应用产业、航天服务业及其相关领域产业投资物联网创业投资基金上海市创业基金 本土 300中科院上海微系统所、上海上创新微投资管理有限公司、嘉定区国有资产经营有限公司、嘉定工业区开发(集团)公司物联网 产业投 资招商局银科深圳市创业基金 本土 510招商局科技、成都市政府引导基金银科创投成都及四川地区的项目、投资领域包括广义 IT、新材料、节能环保和现代服务业及农业等推动区域经济发展中山市科创基金中山市创业基金 本土 100上海大众公用(600635,股吧) 事业(集团)股份有限公司、中山市政府中山市范围内企业高科技、高成长性的中小型创新企业推动区域经济发展合肥高特佳创业投资有限责任公司合肥市创业基金 本土 200合肥市建设投资控股(集团)有限公司、深圳高特佳投资集团有限公司合肥市范围内处于种子期、成长期和成熟期的创业型企业推动区域经济发展弘毅人民币基金Ⅱ北京市成长基金 本土 7,300.00社保基金、国科控股、联想控股、中银投资、建银投资中国消费升级和城市化进程两大增长主题寻找新的赢利点/资产增值凯雷北京人民币基金北京市成长基金 合资 2,400.00北京国有资本经营管理中心、北京股权投资发展基金对较大型的、成长性强的企业进行股权投资,行业不限寻找新的赢利点/资产增值江苏高投中小企业创投基金连云港(601008,股吧)子基金连云港市创业基金 本土 50苏高投集团、连云港市金海投资公司节能技术、新材料技术、电子信息技术、生物、医疗技术与应用;现代服务业、现代农业、装备制造业和高新技术改造传统产业等寻找新的赢利点/资产增值湘江产业投资长沙市成长基金 本土 2,500.00湖南湘投控股集团有限公司、招商证券(600999,股吧)股份有限公司装备制造、有色冶金、高新技术、金融业、文化产业、现代农业等行业,加大对低碳经济、高新技术产业、新兴产业的战略性投资寻找新的赢利点/资产增值南方资本股权投资基金北京市成长基金 本土 3,000.00中国南方工业集团、南方工业资产管理有限责任公司、新疆新基投资有限公司金融、广义IT、先进制造业、环保、健康、生物技术、文化休闲、现代农业、消费品等高成长、高科技项目寻找新的赢利点/资产增值来源:清科研究中心 2011.06 解密最牛信托四大风险关键:地价房价是命门 正文  我来说两句(0 人参与 ) 2011 年 12 月 26 日 14:34来源:理财周报  复制链接  打印  大 中 小 城市发展基金在投资期前三年收益保底的,国开金融以 49.975 亿元本金承担劣后退出义务理财周报零售银行实验室研究员 张慧宇/文国开城市发展基金集合资金信托计划的路演材料显示投资者预期年化收益率达到 20%--37%,上不封顶。在信托基金中,这样的收益率 相关公司股票走势 中天城投 8.71+0.566.87% 保利地产 11.70+0.403.54% 中国建筑 3.35+0.092.76% 中国石油 10.43+0.121.16%确实比较高,风险也因此更加受到关注。 “ 信托计划到期时,土地价格、房价是决定收益率最关键的因素。从市场角度说,产品面临的风险是来自土地政策和房价趋势。”一位业内人士一语道出关键。产品成立前的关键风险点控制了解一个产品的风险,首先要搞清楚的是它的来龙去脉,产品是如何一步步做出来的。要成立这样一只基金,首先要找到合适的项目,项目的优质与否也是控制风险的关键。“第一,这个项目政策是否支持,将来会不会因为政策风险被停掉;第二,这个项目将来的发展空间有多大,周边地块发展如何,该区域经济发展状况如何,是否需要这样的项目开发;第三,这个项目的地块价格和房价未来升值潜力究竟有多大,是否能够回收成本,保证最低收益。”一位从事房地产项目研究的资深人士说道。在选择了合适的项目后,基金要参与到项目中来,则需要和当地政府合作。基金和地方政府的关系处理也成了关键。《大败局》中无数个案例,已证明了这个问题的重要性。失败的原因可能不关乎项目本身,和微妙的关系处理有关。而项目公司则一般是由城市发展基金和当地大型央企下的国企子公司合资成立,基金是参股,国企是控股。选择哪些人来管理项目公司又是关键,他们的能力、素质、道德和信用是决定项目能否最终开发的重要因素。例如在吉林市哈达湾老工业基地搬迁改造基金上,其在项目公司的董事会、监事会和管理层选举上都有一定的规定。董事会由 7 人组成,国开金融提名 4 人(含董事长),吉林城建集团提名 3 人,国开金融在董事会中享有一票否决权;监事会由 3 人组成,国开金融提名监事长,吉林城建提名 2 名监事;而管理层由 4 人组成,其中吉林城建集团提名总经理和 1 名副总经理,国开金融提名 2 名副总经理。等于说在人员的选择上,管理层选择当地的人才,因为其对该地区项目情况和经济环境比较熟悉;而监事会和董事会的设立,既从基金发起人又从项目公司的控股股东方中选取,从而保证平衡和决策的趋理性化。从项目端控制风险是基金设立时就需要去准备的,在预防阶段做到极致。然而基金成立后,所面临的其它风险则是不可避免和无法控制的。产品成立后四大风险需关注“ 国开(北京)城市发展基金(有限合伙)” 的基金规模是 100 亿,然而这不过是第一期,该基金总规模是 500 亿。据理财周报记者不完全统计,城市发展基金目前大概有 56 个种子项目。等于说,56 个项目共同享用 100 亿的基金规模。在 56 个种子项目池中,目前大约有 12 个项目已启动、39 个项目正处于前期推动,还有 5 个项目即将启动运营。观察这些项目的分布情况,理财周报记者发现,项目几乎全部分布在中东部一带,而唯一有一个典型的项目乌鲁木齐高铁新区开发项目是分布在西部的。同时,项目以华北和华东地区最为密集。城市发展基金的盘子很大,不过各个项目之间并没有联系,均是独立运营。在对项目特点的剖析上,“国开城市发展基金集合资金信托计划”的结论是:风险低、收益高、具有流动性安排、项目种子优质和基金管理团队强大等。有名投资者对此有些疑问:在路演中,强调该信托计划并无保底及保收益等承诺,现在却又说收益高、风险低,我觉得有误导。之所以“收益高、风险低 ”是指保证了所选项目的优良,这是控制风险的前提,也是从一开始很关键的一步。然而,当投资者选择了该基金后,最终能否获得较高的收益率则又关系到四个方面可能隐藏的风险。这四个方面的风险是指:政策风险、市场风险、政府违约风险和管理人道德风险。每一方面都不容忽视。所谓的政策风险是指由政策变动导致所投项目贬值,从而不能正常开展的情况;而市场风险主要是指经济系统性风险,如经济增速降低,导致资产价格增长幅度同步降低,导致收益测算发生变化,而这里主要涉及到两个资产价格:土地和房地产。此外则是相关部门的信用风险。政府违约风险是指所有投资项目均与地方政府国企公司合作,可能会面临政府换届、地方国企破产等风险;而管理人道德风险主要说基金管理人不履行其应履行的义务,从而影响信托计划的收益实现。然而政府违约风险和管理人道德风险却又无法事先预测,只能在基金设立的过程中将其降到最低,比如基金发起主体选择大型央企下属公司,选择支撑一个地方财政收入最强大的国企公司等。在风险上,唯一可以提前去分析的便是市场风险。影响收益两大关键风险:地价和房价“ 关键的是它土地拿地成本和投资期限快到期时的土地价格。”华东一家大型信托公司的投资银行部总经理说道。该基金坚持大片区的一二级联动,主导模式是大片区的一级开发,分享土地出让收益,最低五五分成,部分项目扣除上级政府应计提的各项专项基金外(一般不超过土地出让金收入的 20%),其余全额返还项目公司土地出让金收入。而目前国家对房地产的调控没有松懈,房价下跌等风险不断积聚。例如四川龙泉驿项目,该区域经济实力居四川省县级第一。国开四川(龙泉驿)城乡统筹发展投资公司,首期是 20 亿元,其中城市发展基金出资 9.8 亿元,占比 49%;龙泉国投出资 10.2 亿元,占比 51%。龙泉驿项目的区域总体 8054 亩,其中建设用地为 6196 亩,四川龙泉城乡统筹发展基金的投资额为9.8 亿元,投资期限为 8 年,基础建设成本为 220 万元/亩,周边可比地块价格为 400 万元/亩。2011 年房价假设是 5800 元/平米,2011 年出让地价基数是 325 万元/亩,如果土地出让价格增长率为 5%,则城市发展基金 IRR 为 30.3%;如果土地出让价格增长率为 9%,则城市发展基金 IRR 为 41.4%;如果土地出让价格增长率为 12%,则城市发展基金 IRR 为 48.7%。“ 这里主要是根据周边土地价格假设该地块的价格,计算土地出让收入,预测 IRR。” 一位地产行业的专业人士说道。地价的不确定土地和房地产的价格将是影响收益率的关键因素,不过从短期上看,这两个市场最近表现不大乐观。12 月 22 日,南京土地拍卖,一分钟便成交,唯一一块地块只引来了一家开发商。而南京另一幅城东双麒路以东住宅地块在降价出让后再次遭遇三次流拍。这不是个别现象,目前土地流标数据开始剧增。北京中原市场研究部统计数据显示,11 月全国主要 35 个热点城市的土地出让陷入低谷,流标地块达到了 117 宗,环比 10 月份的 22 宗上涨了 432%,流标面积也达到了 1580 万平米。在房价出现频频下调的情况下,土地市场的楼面价格也开始下滑,“它们都降价了,却还是卖不出去,房地产行业的调控让土地出让也‘冰冻三尺’ 。”其实从今年 10 月份,全国很多地方已经出现了土地出让政策松动的端倪。广州、南京和北京相继推出拿地优惠措施。据悉,自 6 月份以来,上海奉贤、青浦、嘉定、宝山等一些郊区的规划局先后举办了多次土地推介会和恳谈会,鼓励开发商拿地。不过问题在于出让方并不愿意以降低土地价格来促成成交。中原地产研究中心研究认为,房企购地意愿低的背后,除了销售市场不景气、政策环境不明朗外,坚挺的土地价格也是一大原因。中原地产预测随着近期流标率大幅上升、全年土地出让金下滑,地价有望 2012 年出现下降趋势。不过鉴于区域间土地成本以及潜在需求存在较大差异,中原地产认为地价下降也会表现出分化的特点。一是中心区地价下行空间依然有限,近来过快发展的郊区有望降温;二是“全市限购”城市地价下调的可能性较大,“非限购 ”城市与“市区限购”城市短期内预计地价仍将保持坚挺。而城市发展基金所计算出来的 IRR 仅基于目前已投个别项目在预期项目期限内所做的收益测算,土地价格也是根据当前周边价格所做出的假设推算。而这只基金的投资期限有 8 年,后两年为推出期。因为投资期限较长,很难对未来长期的土地出让价格和房价作出预测和判断。不过,城市发展基金显然是有乐观估计的,国开上海新城镇发展基金的浦东六灶项目中,城市发展基金按照土地整理成本 300 万/亩,土地价值 8 年内由现有 550 万/亩逐渐增至 1000 万/亩。保守测算,IRR将超过 25%。和一些开发商比较,城市发展基金认为该基金的优势在于它是要分享土地出让金或者锁定原始土地成本,而开发商是二级市场“招拍挂” 拿地,成本会高一些。选取两个稍微相近的地区比较,例如城市发展基金在四川龙泉驿项目上假设 2011 年土地出让基数为 325 万元/亩;而 2010 年 7 月中天城投大约以 5 万元/亩的价钱换得了贵阳省乌当基地。“ 虽然差别很大,不过这样的差异却又很难判断,毕竟地域相差甚远,因素众多。”它是如何将风险最小化?风险控制一般可以分为两方面,一方面是从产品设计中来利用各种模式和机制等将风险降到最低;二是产品成立后,针对一些后期可能影响投资者收益率的风险进行提前预测和预防。在收益分配和保障上,城市发展基金在投资期前三年收益保底的,规定回报率为 10%-12%;如若收益不足 10%-12%,将由合作方进行补足;同时国开金融以 49.975 亿元本金承担责任,相应地享受基金实现之超额收益倾斜分配。只有当基金算术平均年收益率高于 12%时,GP 才可以参与收益分成,根据基金算术平均年收益率所达到的区间范围不同,GP 提前收益总额的百分比也不相同。此外,项目层面各平台公司合作方通过利保利、政府承诺最低收益等形式提供最低收益保障。在该基金的预期收益上,地价测算的标准基本低于目前市价。另外该基金的发起人国开金融、昆仑信托和中海信托的大股东均为特大型央企国开行、中石油和中海油,股东背景强大,一定程度上降低了基金管理人的道德风险。在运营管理上,其管理团队主要有 5 个人,均是由国开金融、中海信托和昆仑信托委派。在运营模式上,基金通过和地方企业合资成立项目公司或子基金,城市发展基金持股比例一般为 35%-49%。基金公司参股不控股,但对重大事项享有一票否决权,并且项目公司总经理、财务总监等关键岗位由基金公司委派。城市发展基金可参与城市新区规划方案的制定,并享有其它优惠政策:优先保障土地指标、减免相关地方性税收、授予相关特许经营权等。而一些开发商则和基金在风险控制上也不大一样。开发商不仅仅是个别项目,关键是从整个公司层面去控制全面的和系统性的风险。中天城投频频踏准市场热点,在外延式增长和核心业务积累之间有自己的平衡术。不过,据悉其在多元化过程中风险控制和内部控制上也有些难点存在,为此中天城投在 2011 年年初主动和当期证监部门联系,申请加入企业内部审计新规试点公司之一。第一步工作:1、开始准备注册 XX 股权私募基金(以下简称为:基金) 。首先,准备发起基金的人(自然人或者法人)选择独立或者联合朋友共同成为基金的发起人(人数不限,法人、自然人均可,但至少有一名自然人) 。然后,发起人在一起选定几个理想的名称作为该基金未来注册成立后的名称,然后选定谁来担任该基金的执行事务合伙人、该基金的投资方向以及该基金首期募集的资金数量(发起人需要准备募集资金总额 1%的自有资金) ,最后确认该基金成立后的工作地点(已能够获得地方政府支撑为宜) 。2、上述资料准备完成后,发起人开始成立私募基金的招募筹备组或筹备委员会,落实成员及分工。3、确定基金募集的对象和投资者群体(详见:股权私募基金(PE)获利模式揭秘一文) ,即基金将要引入的投资者(有限合伙人)范围。4、制作相关的文件,包括但不限于:初次联系的邮件、传真内容,或电话联系的内容;基金的管理团队介绍和基金的投资方向;拟定基金名称并制作募集说明书;准备合伙协议。5、与基金投资群体的的联系和接触,探寻投资者的投资意愿,并对感兴趣者,传送基金募集说明书。6、开募集说明会,确认参会者的初步认股意向,并加以统计。7、与有意向的投资者进一步沟通,签署认缴出资确认书,并判断是否达到设立标准(认缴资金额达到预定募集数量的 70%以上) 。8、如果达到设立标准,基金招募筹备组或筹备委员会开始向指定地区的工商局进行注册预核名。在预核名时按照有限合伙企业归档,最终该基金在工商营业执照上表述为:XX投资管理中心或 XX 投资公司(有限合伙) 。9、预核名的同时,如果基金合伙人愿意,可以开始策划与当地政府主管金融的部门进行接触,从而争取当地政府对该基金的设立给予支持(无偿给予基金总额的 10%-20%的配套资金) 。第二步工作:1、预核名通过后,举行第一次基金股东会,确认基金设立和发展的各种必要法律文件。发起设立基金的投资决策委员会。确定基金的投资决策委员章程、人员并确认外聘基金管理公司。2、基金执行事务合伙人和外聘基金管理公司共同准备该基金在工商注册的所有必要资料(包括:认缴出资确认书、合伙协议、企业设立登记书、委托函、办公地点证明、身份证或企业营业执照复印件、执行事务合伙人照片等) ;3、资料准备完成后,由执行事务合伙人和外聘基金管理公司负责向工商部门提交所有注册资料并完成注册;4、基金投资决策委员会负责人、执行事务合伙人和外聘基金管理公司负责人与政府主管部门进行实质性接触,向政府提交基金的设立计划和希望政府给予的支持计划。该基金如果能够得到政府的支持,可以让该基金未来在很多业务上得到实质性的帮助(政府给予的配套资金;政府帮助下银行给予的配套贷款;政府协助给予的低价土地;国家政策中政府给予的财政补贴;税收优惠等) ,如果希望该基金得到政府的支持,设立该基金的计划书可以写上我们准备投资的方向与政府未来的发展方向一致。5、选定基金未来放置资金的托管银行,与银行接触并签署意向协议。第三步工作:1、基金领取营业执照并开立银行账户,完成基金税务登记手续;2、外聘基金管理公司与投资决策委员会负责人共同商议、策划基金成立的对外发布会;3、与政府金融主管部门继续接触,确认政府对基金给予的支持情况。第四步工作:1、基金发布会策划完成,发布会运行时间表和执行计划以及大会目标均获得投资决策委员会通过;2、发布会开始由外聘基金管理公司操作、实施;3、外聘基金管理公司寻找、确认基金未来的首批投资方向,并提交拟投资项目的基础资料给投资决策委员会。第五步工作:1、外聘基金管理公司对拟投资项目进行尽职调查,并制作相应的投资可行性研究、商业计划书并提交投资决策委员会讨论;2、投资决策委员会了解拟投资项目的所有情况并进行研究;3、外聘基金管理公司同时开始进行基金公司内部管理体系的文案建设;4、外聘基金管理公司开始进行对投资方向进行全面的项目接触、调查和研究;5、外聘基金管理公司开始建立全面的基金运行管理体系流程(人员)准备。第六步及其以后的工作:1、投资决策委员会甄选项目后,一般获得 2/3 以上委员同意后,可以通知托管银行,进行投资准备;2、基金管理公司委派的财务总监与资金共同进入拟投资项目,财务总监对项目资金具有一票否决权;3、财务总监每周向投资决策委员会提交财务流水,每月对投资项目进行阶段性审计,每季度邀请外界独立审计事务所对项目出具独立审计报告; 4、执行事务合伙人和投资决策委员会开始大面积接触现有资本市场,获得信息、吸收经验、整合资源; 5、基金管理公司协助投资决策委员会不断进行专业化学习,提高整体委员的金融专业水平。
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