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类住宅推案建议报告.ppt

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类住宅推案建议报告.ppt
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上海祥腾青浦假日风情商业体类住宅产品推案建议 弘策中国2010 01 28 前言Part1 产品分析一期销售情况概括类住宅产品属性深入浅出Part2 产品推案方向探讨类住宅产品推广建议媒体宣传方向探讨Part3 产品定价方案探析类住宅产品定价原则及价格表 目录 前言 2010年二期产品可销售量统计 前言 类住宅一批次产品底层小商铺类住宅二批次产品沿街组合商铺 类别数量体量 69套12套131套43套 6940 18 618 55 11642 42 7910 70 统计 200套住宅 55套商铺约18582 6 住宅 8529 25 商铺 Part1 产品分析 类住宅产品被赋予的优势分析 产品分析 项目专享的4 8万 的综合商业配套 将日常生活便利化项目周边有市级幼儿园及九年一贯制学校 政府规划的银行 邮局 农贸市场近在咫尺与周边返迁住宅相比 拥有产权成为较有力优势离11号线墨玉路站约13公里 自驾15分钟可到达 离20号线汇金路站约10公里 自驾10分钟可以到达 项目旁的现有10路公交可直达汇金路站 小高层电梯公寓与周边非常普遍且千篇一律化的农家别墅产品产生优势化差异性大一室 大二室产品可作为舒适类住宅享用 户型设计上让出较大的装修想象空间一室 二室均可自由区隔变换成紧凑型的二室 三室的功能性住宅产品约86 及约110 面积设置符合居住类产品首次置业的面积区间选择86 产品具有均好性 110 产品均为南北通透户型 主卧及客厅均朝南 轨道交通20号线情况检索 预定2013年5月1日正式通车虹桥火车站 与10号 2号线同站换乘 徐泾新区站 盈港路嘉金高架东侧 徐泾镇站 盈港东路明珠大道 方家窑站 奥特莱斯 盈港路方松路口 赵巷站 盈港路赵重路 汇金路站 华科东路汇金路 华青路站 上海工商信息学院门口 三元河站 城中西路海盈路 雕塑公园站 朱家角三汾荡 朱家角新镇站 复兴路祥凝浜路 东方绿舟站汇金路站距我项目约10公里 自驾10分钟可以到达10路公交可直达汇金路站 大虹桥交通枢纽经济辐射区 以青浦作为对接长三角的枢纽中转站对外输送物资资源的同时也引入人才资源 类住宅产品主要抗性 产品推案方向探讨 产权性质及年限项目区域较偏周边商业配套不完善产品实为办公性质 首付比例为50 生活圈层孤立商业发展潜力居住生活成本较高 本项目产品和纯住宅对比 在居住成本下本产品居住成本高 在买卖成本对比下本产品投资付出大 市场调研回顾 例 一套100 的纯住宅产品与一套100 的办公性质类住宅产品相比 市场调研回顾 纯住宅产品月费用 约450元办公类产品月费用 约1500元 标准 水 45立方 30立方电 60度煤气 50立方通话费 10元宽带 郊区物管 1 6元 月 Part2 产品媒体宣传策略探讨 类住宅产品目标客群分析 产品媒体宣传策略探讨 年收入稳定家庭固定存款金额大于80万个人身份地位处于社会中等水平有投资经验或尝到过投资初级商业市场的甜头在市区有着稳定工作的青浦人 由父母赞助婚房的80后青年拥有或准备孕育下一代的小夫妻工业园区工作的外地小青年为帮忙带孩子的双亲购置便于孩子读书的学区房自住同时或兼顾后期出租 投资客群自住客群 针对目标客群的宣传诉求点 产品媒体宣传策略探讨 突出户型的自由可变性借势轨道交通的发展 吸引购房资金较为匮乏的外地青年客群突出产权房交易优势放大自属的祥腾假日风情商业街所带来的生活便利性已有的市级幼儿园及开年即投入使用的九年一贯制学校近在咫尺 产品媒体宣传策略探讨 如何选择媒体宣传载体 房产市场走势是如何的呢 何时投放媒体更有效 政策面 住房贷款收紧 优惠政策到期舆论面 地王再现 房价反弹过快过高消费面 刚性需求积压爆发 通胀预期投资资本入市市场面 一季度始 回暖 二季度 井喷 三季度初现盘整 09年走势回顾 市场部分 市场走势预测 房价经历09年的急速上涨已处于或已高于历史高位水平 抑制了自住需求 导致成交量下滑 供大于求局面出现 价格过快上升价值的未能跟上 市场有利好面 同时面临一些不利因素 走势扑朔迷离 预计09年房价将短期 2 3个月 维持高位 若成交继续萎缩 势必将再次出现变相降价局面 政府严格控制 市民观望情绪上涨 针对全市形成 信息轰炸 促使产品迅速去化 宣传区域的侧重方向 产品媒体宣传策略探讨 媒体投放主要方向 面对青浦及周边区县 同时覆盖临近青浦的市区西片区 选择大众传媒重点针对青浦赵屯 白鹤 华新等区域加大对九亭 宝山 泗泾 安亭等区域客群的宣传 媒体宣传计划 指导思想 产品媒体宣传策略探讨 类住宅加强青浦西区的点对点宣传 选择电信账单选择覆盖面大 查阅度较好 订阅率较高的报刊夹报 针对钢结构大面积商铺的宣传因加强加大力度 选择专业报刊杂志 电视专栏 财金类网络宣传补足 针对重要时间点 选择整版硬广 电视专题 软性SP活动 产品媒体宣传策略探讨 产品推案策略探讨 类住宅产品营销思路 类住宅产品营销思路 产品推案策略探讨 一批次69套住宅 高度总价控制 从价格上体现同类产品均好性 二批次131套住宅 视一批次销售情况 目标客群接受程度 在一批次住宅基础上调整价格及推案方向 销售计划 产品推案方向探讨 类住宅产品面世时间 产品推案方向探讨 不可调时间点 4月18日一期商铺交房6月18日二期住宅产品面世 二批次131套住宅 视一批次销售情况 目标客群接受程度 在一批次住宅基础上调整价格及推案方向 重要时间点 5月1日世博会10月31日世博会闭幕 类住宅产品锁定客源方式 产品推案方向探讨 以购卡形式 预售售卡针对房源为200套类住宅69套低总价房源为一批次限量发售 为能成功选购者 在2批次开盘的房源中具有优先选购权 购卡即拥有两次选择机会 Part3 产品定价方案探析 产品定价方案探析 商铺产品定价原则及价格表 22 底层商铺产品定价原则 产品定价方案探析 单价根据近三个月成交的13 15 楼1F商铺成交均价12012 06元 来调整 二级指标从人流 交通 视野 面宽 面宽进深比 配置方面来做差异评分 三级指标从楼层 商铺面积方面来做产品差异评分 产品定价方案探析 调价后价格分布情况统计 单价基准价为12000 00元 调整后均价为12260 09元 产品定价方案探析 类住宅产品定价原则及价格表 类住宅产品定价原则 产品定价方案探析 22 楼住宅8层及9层 设4层为基准系数 0 层次系数原则楼层越往上越高 越往下越低 考虑到使用功能和顾客心理的特点 9层和2层系数略减 22 住宅一梯三户 设5层B室为基准系数 A B D三室朝向差异不大 户型面积差异不大 但在户型排布设计有差异 22 楼住宅一室户型为 C户型 二室户型为 A B D户型 一室单价略高于二室单价 一批次客户积累量不足 客户反馈情况为看样板间后再做考虑一批次定价需为二批次131套商铺的价格调整留增幅空间 类住宅产品定价原则 产品定价方案探析 二级指标从舒适度 朝向 产品属性三个方面来做差异评分 三级指标从楼层差异所带来的便力度和上下层之间的差异来做产品评分 一级指标从22 楼与整体项目相比 期所处楼位优劣来做差异评分 产品定价方案探析 产品定价方案探析 产品定价方案探析 产品定价方案探析 调价后价格分布情况统计 特价房为指定的22 202室 面积为86 总价设定为50万元 总价价差为84690元 类住宅产品价格调整后总价最高654965元 最低价570275元 单价基准价为6000元 调整后均价为5996 69元 单价层差为10 30元 不等 谢谢
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