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房地产成本法估价.doc

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房地产成本法估价 摘要:在房地产估价中,成本法被普遍认为是一种估价结果保守或与市场价值有部分差距的估价方法。价值调整系数有效解决成本法估价中对非成本和无形因素有利影响考虑不足的缺点,论证了该方法应用的可行性。使其难于被人们接受,但是,有时又不得不采用成本法来对缺乏市场依据的房地产和特殊房地产进行估价。关键词: 房地产,估价,成本法 1.成本法估价的基础成本法,又称为承包商法、加合法,是求取估价对象房地产在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。从卖方的角度看的话,成本法的理论依据是生产费用价值论。房地产的价格是基于其“生产费用”,即是卖方愿意接受的最低价格,不能低于其开发建造该房地产的代价。其特点是以房地产的重置成本扣除各种原因造成的建筑物价值损耗而得到估价结论。成本法具有以下特点,第一成本法一般适用于新开发房地产估价;第二适用于工业房地产估价,对商业及住宅用地则多不适应;第三一般仅用于房地产市场狭小,缺乏交易实例,无法进行估价的土地。2.成本法中成本的构成内容使房地产价格的实际构成及其复杂不同地区、不同时期、不同类型的房地产,其价格构成可能不同。构成项目的划分标准或角度不同,价格构成内容也会不同。在实际运用成本法估价是,不论房地产价格的构成如何,最关键的是要调查、掌握取得土地一直到建筑物建成交付使用的全过程中涉及的税费种类、支付标准及支付时间,实际情况确定其价格构成并估价算各构成项目。使用成本法进行估价,有必要搞清楚房地产价格的构成内容和其内涵实质。《规范》第5.4.2条指出了房地产价格的一般构成内容:“重置价格或重建价格应是重新取得或重新开发、重新建造全新的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和,其构成包括下列内容:1.土地取得费用;2.开发成本;3.管理费用;4.投资利息;5.销售税费;6.开发利润。”房地产的价格从开发建设的角度来看是由成本和利润构成的,但从估价的角度来看,建造房地产的个别成本和利润并不一定决定其价格或价值。这是因为:2.1.房地产的价格或价值是由其效用所决定的,建造房地产的花费只有产生被市场认可的效用时,这种花费才会对价格或价值产生贡献,才会增加价格或价值。否则,花费再多也有可能不增加价格或价值,甚至减少价格或价值;2.2.当花费和其产生的效用不匹配时,花费也不会和价格或价值呈等量增减;2.3.效用所需花费的代价,不是由个别生产花费所决定的,而是由社会的一般平均花费所决定的,也即是说并不是能产生效用的个别花费越多或越少,相应的价格或价值就越多或越少。因此,成本法求取的房地产价格构成内容应该是客观合理的。对此《规范》第5.4.3条中作了如此说明:“估价中估价对象的重置价格或重建价格的构成内容,应根据估价对象的实际情况,在第5.4.2条列举的价格构成内容的基础上酌予增减,并在估价报告中予以说明。”3.成本法估价的原则3.1.合法原则   很多估价师在做估价报告时,只按规定将原则内容放在估价报告中,至于如何把原则内容运用到估价中,估价师似乎欠缺自觉意识。遵循合法原则 : 3.1.1.是要求估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权合法的情况下,必须在估价报告中说明估价过程和结论是假设估价对象具有合法产权的情况下才是有效的。3.1.2.是要求所涉及估价对象的用途必须是合法的。3.1.3.是要求在估价中如果涉及到交易或处分方式时,该交易必须是合法的。 3.2.最佳使用原则   房地产估价必须以估价对象用于最佳使用为前提,但最佳使用原则受到合法原则的约束,同时还必须得到技术上的支持,这里所说的“技术”主要是指房屋建筑工程方面的技术。最佳使用原则还体现在经济的可行性上。例如,对一栋四层独体砖混非住宅楼进行评估,评估目的是为买卖双方成交做参考价,产权证用途为非住宅,尚未确定是办公还是商业用途。待估标的物是独立使用,何不把它最佳使用定位为商业使用呢?不行。因为砖混房屋在改设大堂时,经济上的花费相当高,这样估价价格显然不合理。 3.3.替代原则   替代原则是成本法估价的基础,基于同一市场上相同的物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则反映了房地产的基本原则和一般的估价过程。房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价值的。   客观合理价格要求估价师在选择交易案例时,选择与估价对象类似的房地产案例做替代,要抓住3个要点:与估价对象房地产的用途、建筑结构、所处地段应该相同。另外,应注意成交日期与估价对象房地产估价时点应该相近,最好选择1年内的成交案例,在市场相对稳定的情况下最长不宜超过2年。还应该注意到成交价格为正常价格或可修正为正常价格。通过比较类似房地产的价格和成本,才能判断所支付的价格或花费的成本是否客观合理。旧房地产的价格或价值也是通过与其类似的新的、最适合的房地产的价格或价值来衡量的。类似房地产在估价时点被建造所花费的必要成本,提供了待估房地产价格判断的一种衡量标准。因此替代原则指示我们,在运用成本法估价时,对估价对象的成本构成内容和相关数据应通过市场比较分析来确定。3.4.最高最佳使用原则。 最高最佳使用的概念是房地产价格或价值的根本,房地产的价格是由其使用用途所产生的效用决定的,最高最佳使用决定了其可能的最高价格或价值,但是现实中房地产并不一定处于其最高最佳使用状态,这是我们估价时必须分析的问题。3.5.供求原则。 房地产的价格或价值会随着供给和需求的变动而变动,在用成本法进行估价时,也要进行房地产的市场供求分析。如果成本与价格不成比例的变动,房地产将具有较多或较少的利润,从而影响房地产的价格或价值,使其等量减少或增加。从另一角度来看,成本的投入只有当其会增加房地产的效用时,才可能形成房地产的价值,而且所产生的效用还必须被市场认可,其形成的价值才会得到实现。而效用的市场认可是通过市场供求决定的,当求大于供时,效用的认可度就会提高从而增加房地产的价格或价值,当供大于求时,效用的认可度就会减低从而降低房地产的价格或价值。成本法估价考虑折旧时对经济折旧的分析正是基于供求对效用的认可度来分析的。因此供求原则要求成本法中在运用时,应通过市场供求状况来分析成本对房地产效用的贡献及实现程度,以确定成本投入所产生利润大小和由此产生的经济折旧的大小,从而调增或调减成本法估价的结果。3.6.估价时点原则。 在运用以上原则进行估价时,我们还应遵循估价时点原则。估价师应根据估价时点时市场数据、估价时点时有效的法律法规对税和费的规定、估价时点时的利率水平等来确定各成本内容及其取值。4.成本法的评估步骤4.1.收集整理有关资料。 收集整理有关资料包括待估房地产价格的背景、成本、税费和利润等资料。4.1.1.收集整理与待估土地价格相关的资料;4.1.2.收集整理与待估建筑物价格相关的资料;4.1.3.收集税费、利润等资料4.2.重新购建价格的估算重新购建价格又称为重新购建成本,是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必须的支出,或重新开发建设全新状况的估价对象所必须的支出和应获得的利润,应特别记住一下三点:4.2.1.是重新购建价格是估价时点时的;4.2.2.是重新购建价格是客观的;4.2.3.是建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格,未扣除折旧。4.3.建筑物折旧的估算在实际估价中,建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和价格中扣除折旧,即是进行减价调整。求取建筑物折旧的方法很多,可归纳为五类:年限法;实际观察法;成新折旧法;市场提取法;更新成本法。4.4.房屋完损等级评定与建筑物的耐用年限根据房屋结构、装修、设备三部分各项目完好损坏程度,房屋完损等级分为五个等级:4.4.1完好房:结构完好,装修完好,设备完好,且房屋各部分完好无损,无需修理或经过一般小修就能正常使用。4.4.2.基本完好房:结构基本完好,少量构件有轻微损坏;装修基本完好,小部分有损坏,油漆缺乏保养,小部分装饰材料老化、损坏;设备基本完好,部分设备有轻微损坏。房屋损坏部分不影响房屋正常使用,一般性维修可修复。4.4.3一般损坏房:结构一般性损坏,部分构件损坏或变形,屋面局部渗漏,部分结构变形,有裂缝;装修局部有破损,油漆老化,抹灰和装饰砖小面积脱落,门窗有破损;设备部分损坏、老化、残缺、不能正常使用,管道不够通畅,水电等不能正常使用。房屋需进行中修或局部大修、更换部分构件才能正常使用。4.4.4.严重损坏房:结构严重损坏,结构有明显变形或损坏,屋面严重渗漏,构件严重损坏;装修严重变形、破损,装饰材料严重老化、脱落,门窗严重松动、变形或腐蚀;设备陈旧不齐全,管道严重堵塞,水、卫、电等设备残缺不全或损坏严重。房屋需进行全面大修、翻修或改建,才能正常使用。4.4.5.危险房:指结构已严重损坏,承重构件已属危险构件,随时可能丧失稳定和承载能力,不能保证居住和使用安全的房屋。参考资料:[1].汤鸿,房地产估价M,东南大学出版社;[2].《房地产估价规范》GB/T-50291—1999;[3].网络查询
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