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碧桂园集团项目开发类制度手册最新P335.doc

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1、 项目开发类制度手册前 言制度是集团组织管控落地的基础,也是公司高效运行的有力保障。随着集团业绩持续增长和管理日益提升,制度体系建设迈向更高的发展阶段。围绕系统、精简和有效的优化目标,在2013年【集团管理制度汇编】的基础上,同时结合集团最新管理要求与行业实践,集团人力资源管理中心联合咨询公司牵头组织各单位历时三个月完成集团级制度的梳理与优化。本制度手册是集团层面业务管理的纲领性文件,适用于房产业务,不涉及物业、建筑安装、酒店等业务,明晰了三级管控的权责界面和管控要点,规范了集团项目开发及经营管理的关键动作与工作要求。手册分为【综合管理类制度手册】和【项目开发类制度手册】两册:1) 【综合管。

2、理类制度手册】按照经营管理专业划分为战略管理篇、运营管理篇、人力资源管理篇、行政管理篇、财务管理篇、信息化与流程管理篇、审计管理篇、法务管理篇等八篇。2) 【项目开发类制度手册】按照房地产开发价值链分为投资管理篇、研发设计篇、采购管理篇、成本管理篇、工程质量技术篇、营销管理篇、客户服务管理篇等七篇。本手册收集了截至2014年11月30日公司已发布且仍在执行的各项最新制度、最新条款,具有较强的时效性和针对性。总部各中心、区域在不违背本手册的前提下,结合自身管理和操作需要可以进一步制订相应的管理及操作类细则。原有各类规范性文件中与本手册无冲突的条款,其实施效力不受影响。制度手册编审过程中得到了集团。

3、领导的大力支持,获得了各单位的积极参与和配合,在此对大家表示衷心的感谢。编审委员会名单如下:(排名不分先后,限于篇幅本处仅列举各专业对接人,对未列入本名单的编审人一并表示感谢!)组长:彭志斌专业对接人:林强、刘颖、刘兵、王琦、区启健、吴智慨、杨玉林、刘海兰、李春强、余东翘、袁靖、王凌蓝、杨火根、齐艾红、李泽波、王炳伟、郑影芬等。管理是一个持续优化和改进的过程,希望广大员工严格执行,欢迎各级管理部门批评指正,后续人力资源管理中心也将定期组织对制度手册进行修订和完善。编审委员会2015 年 1 月目 录第一篇 投资管理篇.1第 1 节 总则 2第 2 节 投资拓展专属区域划分 4第 3 节 市场研。

4、究 6第 4 节 项目立项 7第 5 节 投资分析与决策 11第 6 节 项目的获取 15第 7 节 项目投资后评估 17第二篇 研发设计篇.18第 1 节 总则 19第 2 节 项目设计启动会 22第 3 节 概念规划设计 23第 4 节 规划方案设计 24第 5 节 单体方案设计 25第 6 节 装修方案设计 26第 7 节 规划施工图设计 27第 8 节 单体施工图设计 28第 9 节 装修施工图设计 30第 10 节 景观方案设计 31第 11 节 景观施工图设计 32第 12 节 设计变更管理 33第 13 节 施工过程配合 34第 14 节 产品标准化 35第 15 节 外判设计管。

5、理 37第 16 节 设计管理考核 39第三篇 成本管理篇.41第 1 节 总则 42第 2 节 工程类供方招标管理 43第 3 节 合约管理 73第 4 节 预算管理 91第 5 节 变更签证管理 101第 6 节 付款管理 112第 7 节 工程结算管理 124第 8 节 档案管理 143第 9 节 前期土、石方工程管理 146第 10 节 市政配套工程管理 164第 11 节 石材工程管理 185第四篇 采购管理篇.189第 1 节 总则 190第 2 节 采购人员管理 191第 3 节 招标采购 192第 4 节 询价采购 194第 5 节 合同管理 197第 6 节 供应商管理 19。

6、9第五篇 工程质量技术篇 .203第 1 节 总则 204第 2 节 碧桂园工程质量管控体系 205第 3 节 施工前期准备管理 210第 4 节 工程质量过程管理 212第 5 节 安全文明施工管理 228第 6 节 自行监理制度 231第 7 节 项目竣工验收管理 235第 8 节 工程档案管理 239第 9 节 工程质量管理考核与激励 243第 10 节 附件 工程质量技术标准 254第六篇 营销管理篇.256第 1 节 总则 257第 2 节 项目定位 258第 3 节 营销推广 262第 4 节 营销资源外聘 270第 5 节 广告创作 274第 6 节 营销费用管理 281第 7 。

7、节 定价管理 283第 8 节 销售准备及执行 288第七篇 客户关系管理篇.305第 1 节 总则 306第 2 节 客户关系管理体系 307第 3 节 客户关系信息管理 310第 4 节 房屋交付管理 311第 5 节 房屋保修管理 318第 6 节 客户投诉管理 320第 7 节 客户满意度管理 322第 8 节 装修监控管理 324投资管理篇1第一篇 投资管理篇编制:投资管理中心投资管理篇2第1节 总则1 土地投资重要性1.1 碧桂园集团投资业务主要是指拓展土地。在碧桂园“快速开发、快速去化”的经营模式下,集团对于优质土地的需求更为迫切,这也对集团的土地投资工作提出了更高的要求和期望。。

8、1.2 土地投资拓展业务是碧桂园集团的核心业务之一。获取优质土地是项目成功的关键;而实现优质土地资源的持续供给,是保障集团快速稳健发展的基础。2 碧桂园投资管理架构2.1 碧桂园投资管理系统分为总部和区域两级管控。2.2 总部投资管理中心2.2.1总部投资管理中心定位为服务、管控、统筹。为区域投资拓展业务提供服务,把控项目评审流程,统筹土地资源并协助完成拓展、决策过程。2.2.2总部投资管理中心负责组织开展投资战略与土地市场研究、项目评审流程、精英产品定位以及土地拓展与跟进等相关工作,为公司发展提供项目资源支持。2.2.3总部投资管理中心下属直属投资团队负责公司重点地区、重点项目等土地拓展工作。

9、。2.3 区域投资拓展部门2.3.1区域投资拓展部门承担一线投资拓展任务,是投资拓展的生力军。2.3.2区域投资拓展部门按照专属区域划分深耕各自专属片区,收集整理土地资源,组织土地拓展工作,发起土地获取流程,开展区域市场研究,维护当地政府关系。3 碧桂园投资模式3.1 严格贯彻“143”政策3.1.1土地投资应坚持一个中心目标:实现成就共享,公司稳健发展。选择优质土地是实现成就共享的基本前提。3.1.2土地投资需结合当前市场形势贯彻四项基本原则:去化有保证,土地价格低,快开发、快预售,自有资金效益好。3.1.3土地投资工作应实现三项重要举措:寻找优质土地,争取更好条件,加强内部管理。3.2 重。

10、点投资方向3.2.1根据碧桂园核心竞争优势,我司投资管理系统人员应主动寻找适合我司的土地资源。碧桂园重点关注的投资方向为:存在有效需求的地区和有利于我司快速开发的地区。3.2.2存在有效需求的地区主要指大城市周边地区、欠开发的中小城市以及地价和房价差距大的地区。3.2.3有利于我司快速开发的地区主要指相关政策能够提供快速开工、快速销售和资金快速回笼条件的地区。4 碧桂园投资战略计划4.1 结合集团投资战略方向,明确集团当年投资目标,落实各区域投资计划,投资管理中心每年根据区域综合实力和实际情况,对集团当年投资目标进行分解,形成各区域投资目标。投资管理篇34.2 原则上,目标分解需考虑区域上一年。

11、销售业绩、土地存量、投资业绩、综合开发实力等。4.3 集团投资管理中心每年末根据当年各区域投资计划目标和落实情况对区域投资拓展工作进行考核评分。5 碧桂园投资激励政策5.1 投资奖励投资管理中心负责组织开展对区域投资团队、独立投资团队和其他主体的投资业务奖励工作。该项工作旨在加快集团投资拓展速度,创造良好的投资效益,鼓励获取新项目。具体操作指引可参见【碧桂园投资拓展业务激励修正方案】 。5.2 同心共享5.2.1集团投资管理中心管理层员工及区域投资管理团队应按要求执行集团“同心共享”制度。5.2.2对于优质土地的获取可通过“同心共享”制度共享项目收益,获得投资奖励;对于销售不理想的项目地块则根。

12、据“同心共享”制度共担项目风险。6 本篇内容6.1 投资管理篇共分为7节,分别为总则、投资拓展专属区域划分、市场研究、项目立项、投资分析与决策、项目获取、项目投资后评估。7 支持性文件7.1 碧桂园投资拓展业务激励修正方案投资管理篇4第2节 投资拓展专属区域划分1 目的为加强区域对所在区域的深耕和持续发展、提升项目分区管理效能、规范投资拓展业务、降低内部工作消耗、避免对接交叉重叠及树立集团对外良好形象,结合集团目前投资拓展的实际情况制定本办法。2 划分原则2.1 直属拓展团队,项目指挥部不划分专属区域,其业务以与区域合作拓展为主。2.2 只有1个区域进驻(已有项目开发)的地区,划归该区域专属,。

13、个别项目因区域管理跨度大,建议项目所属区域不再拓展新项目,完成项目开发后退出该地区。2.3 已有2个及以上区域进驻的地区,由区域间协商并上报集团领导决策。2.4 未有区域进驻的地区按就近原则并考虑管理半径集中划归相应区域专属。2.5 根据上述原则,各区域对应负责的专属区域调整详见【投资拓展专属区域划分表】 。对划分存在争议的报集团联席总裁、总裁、主席进行裁决。3 划分结果3.1 专属区域划分以地级行政区(含地级市、地区、盟、自治州,以下统称地区)为单元,将国内除西藏、新疆、台湾、香港、澳门以外的地区进行划分,详见【投资拓展专属区域划分表】 。3.2 北京市、上海市、广东省、江西省赣州市暂不设专。

14、属区域,由集团投资管理中心指导协调,鼓励各区域、团队积极拓展;其中江西省赣州市由先获取项目的区域专属。3.3 江苏省南通市、苏州市(常熟、太仓) 、连云港市实行双专属区域管理;其中南通、连云港由苏皖、苏沪区域共同专属,苏州(常熟、太仓)由苏皖、江苏区域共同专属。4 专属区域管理4.1 专属区域管理权责4.1.1在专属地区范围内赋予专属区域项目拓展专属权、项目知情权、项目监管权、决策建议权。4.1.2在专属地区范围内专属区域有投资信息系统管理、市场研究、业务配合、维护政企关系的责任。4.2 专属区域实行动态管理,投资管理中心将根据试行效果结合专属区域的拓展、管理成效进行划分调整,将根据评估结果,。

15、另行划归其他区域专属。5 项目拓展管理5.1 以往拓展项目处理5.1.1以往拓展项目指已于投资信息管理系统审批通过但未获取的项目,且在专属区域划分后成为跨区域拓展的项目。5.1.2未定案项目,原则上若在该办法颁布之后三个月内仍未通过集团项目投资决策会,就无条件移交给专属的区域。投资管理篇55.1.3已定案项目,原则上由原拓展团队继续跟进,专属的区域协作跟进,项目获取后交由专属的区域开发。5.1.4原由直属拓展团队及项目指挥部主导的项目,继续由直属拓展团队或项目指挥部主导、专属的区域配合。5.1.5投资管理中心专属区域内拓展的项目,继续由原拓展团队拓展,项目获取后,原则上由拓展(直属拓展团队跟进。

16、的项目由集团审定)区域开发。5.1.6以往拓展项目的处理以跟进团队和专属区域沟通协调为主,确有争议且不能协调的由投管中心报集团领导解决。5.2 新项目拓展管理5.2.1区域团队跨区域拓展:专属区域划分后,各区域应专注于专属区域内的项目拓展,获取新的跨区域项目信息后应移交给专属的区域,专属的区域需及时跟进并回复项目处理意见,通告推进情况。对于确有优势资源有助于项目获取的,可在征得专属的区域同意后跨区域合作拓展。5.2.2直属投资团队、项目指挥部拓展:直属拓展团队及项目指挥部的业务以合作拓展为主,拓展范围不受限制。5.2.3与政府初次对接前应发送报备函至各专属区域(双专属区域需双份报备)对接人,及。

17、时通告专属的区域。5.2.4在拓展过程中应主动向区域通告项目进展,区域应给予直属拓展团队、项目指挥部及时、有效的支持。5.2.5项目跟进、立项由直属拓展团队、项目指挥部发起并需征得区域同意(双专属区域只需征得其中一方同意即可) ,分析会、决策会等重要环节由区域发起和负责,项目获取后交由区域开发。5.2.6集团领导特批由直属拓展团队、项目指挥部开发的,无需合作拓展。5.2.7投管中心专属区域拓展:投资管理中心专属区域内项目由投资管理中心统筹协调项目跟进权,项目跟进初期无需向任何区域报备,项目跟进权确认以投资信息平台审批通过为准。项目跟进、立项会、分析会、决策会等重要环节均由拓展的团队发起和负责,。

18、项目获取后,原则上由拓展(直属拓展团队跟进的项目由集团审定)区域开发。5.3 争议解决机制区域与区域、团队之间就项目跨区域拓展、开发权属、配合力度、奖励分配等问题产生争议的,原则上由争议双方友好协商,如无法协商一致的,则可提交至投资管理中心进行协调;投资管理中心协调不成功的,报集团联席总裁、总裁、主席(上文所指集团领导)审定。6 表单与模板6.1 TZ-BD-02-001 投资拓展专属区域划分表投资管理篇6第3节 市场研究1 市场宏观研究投资管理中心研究部组织开展市场研究,通过每月【投资通讯】向集团相关人员发布,具体内容如下。1.1 土地市场交易情况统计:主要关注全国住宅用地的成交面积、成交金。

19、额分布,成交楼面地价等经济指标的水平及其变动情况。1.2 商品房市场成交情况统计:主要关注全国住宅开发、投资及其开工情况,住宅销售面积、均价水平及其变动情况。1.3 重点城市商品房交易情况追踪:主要关注全国74城每周商品房交易套数及其变动情况。2 政策动态研究投资管理中心研究部组织开展政策研究,每日通过微信公众号“碧桂园集团投资管理中心”推送相关信息,每周通过【市场周报】向集团领导汇报政策变动,每月通过【投资通讯】向集团相关人员发布研究结论,具体内容如下。2.1 房地产市场政策变动:包括但不限于限购限贷政策调整、公积金政策变动等。2.2 行业相关金融政策变动:包括但不限于开发贷政策调整、地产企。

20、业融资的放开、按揭利率调整等。2.3 国家战略变动:包括但不限于国家级经济开发区的设立、区域经济整合等。3 标杆房企研究投资管理中心研究部每月通过【投资通讯】向集团相关人员发布统计数据及分析结果,具体内容包括:标杆房企每月销售情况跟踪、标杆房企每月投资情况跟踪。4 地产模式研究投资管理中心研究部组织开展地产模式研究,包括地产投资合作模式和地产企业商业模式等,并不定期以【专题研究报告】形式向集团领导汇报研究结果,具体内容如下。5 城市研究投资管理中心研究部组织开展城市标准研究,包括城市评判重点指标选取、研究等内容,并不定期以【专题研究报告】形式向集团领导汇报研究结果。6 典型项目研究投资管理中心。

21、研究部组织开展典型项目研究,包括碧桂园优秀及失败案例研究、竞争对手优秀及失败案例研究等,并不定期以【专题研究报告】形式向集团领导汇报研究结果。7 表单与模板8.1 TZ-BD-03-001 市场周报8.2 TZ-BD-03-002 投资通讯8.3 TZ-BD-03-003 专题研究报告投资管理篇7第4节 项目立项1 土地信息收集1.1 土地信息分类按时效性分为例行土地信息收集和一般性土地信息收集。1.1.1 例行土地信息收集是按惯例将一个周期内政府公布的拍卖、挂牌或招标信息(有时也包括银行拍卖信息、国有企业和军队土地转让信息)进行收集整理,初步判断信息价值进行筛选。1.1.2 一般性土地信息收。

22、集涵盖的信息来源较广,包括政府、中介等外部介绍的信息,也包括集团内部领导、其他部门或区域转交的信息。1.2 土地信息收集职责1.2.1 区域投资部负责专属区域内土地信息收集,若收集到专属区域以外的土地信息转交给对应的区域,若收集到海外的土地信息转交给海外事业部。1.2.2 投资管理中心负责本中心专属区域内土地信息收集,初步判断有跟进价值的分配给直属投资团队跟进;若收集到专属区域以外的土地信息可转交给对应的区域或分配给直属投资团队跟进;若收集到海外的土地信息应转交给海外事业部。1.2.3 集团内其他职能中心/部门(不含海外事业部)或人员收集到的土地信息原则上转交给对应的区域或投资管理中心,项目最。

23、终获取的给予一定奖励。1.3 土地价值初判土地信息可按照地块条件、市场条件、政策条件、效益条件、项目风险等条件进行初步分析,判断项目跟进价值,具体参见【土地信息收集管理作业指引】 ,初判判断有跟进价值的按照以下程序操作。1.3.1 重复性查询:登录投资信息管理系统查询是否已有团队跟进;已有跟进的,移交资料给已跟进团队。1.3.2 就近性查询:查询土地是否靠近已有项目(在开发)并了解是否为该项目后续用地;如靠近已有项目则优先交给对应的区域跟进,或向对应区域确认项目跟进权。1.3.3 信息录入:经查询土地信息无重复跟进且不靠近已有项目(在开发) ,或已确认项目可以继续跟进的,可将土地信息录入投资信。

24、息管理系统,由投资管理中心进行审批,具体参见【投资信息管理办法(试行版) 】 。2 项目立项准备2.1 立项资料项目达到立项条件,投资团队准备发起立项审批前应提交的资料,包括【项目投资立项汇报PPT】 、 【立项投资测算表】及其他相关图件(土地利用总体规划图、城市总体规划图、控制性详细规划图、林班图或林地保护利用规划相关图件、地形图、用地红线图)和文件(征地和农转用批文、目标地块土地使用证、目标公司章程、相关合同和协议、项目补充说明) 。其中,相关图件和文件资料根据项目实际情况准备,不要求全部提供。2.2 立项前考察2.2.1 投资团队:完成实地考察、楼市调研及咨询政府相关职能部门,收集项目相。

25、关资料。投资管理篇82.2.2 投资管理中心:完成实地考察、楼市调研后反馈初步评审意见,编写立项评审意见。2.2.3 其它相关部门:投资团队以工作联系单的形式请下述区域相关职能部门予以协助进行专业调研,出具意见或报告。1) 区域营销管理部:投资团队需在调研工作起始日前2-3天或以上,将由投资负责人签字确认的“地块调研工作业务联系单”及地块相关资料(包括地块地价和规划指标、相关政策信息、市场信息等)下达至地块所在地的营销区域团队,对地块及其所在市场进行调研,了解地块现场状况,地块所在市场的人口量、经济发展水平和房地产市场供求量,结合所获取的数据,对当地房地产市场、地块优劣及定位等展开分析,并在确。

26、认下单后7天内,由项目营销第一负责人签字确认输出【地块调研报告】 (不含定位分析部分) 。2) 区域市政配套部:对总占地300亩以上(含) ,地块内有110KV及以上等级的高压线穿越,永久性的水、电、暖(北方)缺其一(具体指:项目在10km以内无满足地块开发的永久性水源/电源/热源,或需投资新建水厂、变电站、热力厂解决) 。三项条件符合其中之一的项目,投资团队需在调研工作起始日前3个工作日,由投资负责人签字确认的“地块调研工作业务联系单”及地块相关资料(立项PPT、 【项目市政配套设施建设要点】及其他可供参考的市政配套资料)下达至区域市政配套部,按约定日期前往项目现场进行踏勘,拜访相关政府部门。

27、/单位获取所需的信息和资料,并在现场踏勘结束后5个工作日内,由区域市政配套部出具部门负责人签名确认的【项目市政配套分析报告】 ,并报集团市政配套部备案。3) 区域工程技术部:对需进行场地平整;或需外购土方,且土方工程量在20万立方米以上;或土方外运工程量在10万立方米以上,土方工程难度较大的项目,投资团队需在调研工作起始日前2天,由投资负责人签字确认的“地块调研工作业务联系单”及地块相关资料(立项PPT、 【新地块踏勘基础信息】 )下达至区域工程技术部,按约定日期前往项目现场进行踏勘,并了解项目周边情况,并在现场踏勘结束后5个工作日内,由区域工程技术部出具部门负责人签名确认的【项目前期土、石方。

28、分析报告】 ,并报集团前期工程部备案。4) 区域法务派驻室:投资团队需在法务尽职调查前3天,将由投资负责人签字确认的“法务尽职调查工作业务联系单”及地块相关资料(包括土规、城规、 【法务尽职调查资料清单】等)下达至区域法务派驻室,组织并陪同法务人员实地踏勘项目地块以及走访政府相关职能部门(国土、规划、林业、工商等) ,或调查了解合作公司、目标公司的资信情况,并在调查结束后三个工作日内由区域法务派出室出具由集团法务部签字确认的【法务尽职调查报告】 。5) 区域财务部:区域财务部需协同投资团队制定【项目成就共享表】及审核【投资测算表】 ,并在测算表的总表上由区域财务部负责人签字确认。若涉及股权收购。

29、、合作开发等类型项目的,投资团队需在财务尽职调查前3天,将由投资负责人签字确认的“财务尽职调查工作业务联系单”及地块相关资料(包括【财务尽职调查资料清单】等)下达至区域财务部,组织并配套财务人员调查了解合作公司、目标公司的资信情况,并在调查结束后三个工作日内由区域财务部出具负责人签字确认的【财务尽职调查报告】 ,并报集团财务资金中心备案。6) 其他职能部门:除上述(1)-(5)款需在项目立项阶段各职能部门介入外,其他职能部门暂不需参与立项前调研,但根据项目特殊性需要(如政府要求前期出具概念性规划、地质情况可能存在溶洞等不良条件的、需配建酒店或学校的项目) ,可由投资团队发工作联系单请相关职能中。

30、心/部门予以协助进行专业调研,出具意见或报告。投资管理篇92.3 集团领导考察需要邀请集团领导考察项目或与政府/合作方洽谈的,按照【集团领导外出考察新地块工作指引】进行操作,考察前准备相关资料并填写【地块考察邀约申请】 、 【领导考察行程安排表】 。3 项目立项评审3.1 评审主体3.1.1 非一级区域:投资团队准备项目资料,由投资管理中心进行立项评审并出具【立项意见表】 ,呈送联席总裁签发。3.1.2 一级区域:投资团队准备项目资料,由区域总裁进行立项评审,出具的【立项意见表】由区域总裁签发,立项通过的及时向投资管理中心报备。投资团队应在项目评审后及时在投资信息平台更新项目进度。3.2 评审。

31、结论3.2.1 通过立项:通过立项的项目可以发起立项审批流程。投资团队在项目后续跟进中逐步落实、解决【立项意见表】中提出的问题,并在分析报告中将落实情况逐一反映;同时投资管理中心将评审意见转发至相关职能中心/部门,各职能中心/部门由此展开项目分析会前相关准备工作。3.2.2 暂不通过立项:若投资团队对投资管理中心的评审意见有异议,可向联席总裁另行汇报;另项目投资条件发生变化且投资团队认为有必要的,可重新申报立项。3.2.3 补充调研和完善资料后进一步论证:在投资团队落实相关问题后,由投资管理中心进一步论证是否通过立项。3.3 无须立项评审的项目3.3.1 集团领导特批允许不过立项而直接进行投资。

32、分析或投资决策的项目。3.3.2 直接招拍挂项目。3.3.3 旧项目后续用地。3.3.4 土地储备项目前期已经过立项、投资分析、投资决策等环节,项目用地出让时无需进行立项。3.4 立项审批联席总裁或一级区域总裁签发立项意见表并同意通过的项目才可发起立项审批申请,审批流程附件包括:【投资立项汇报PPT】 、 【项目立项投资测算表】 (包括成就共享测算表) 、 【立项意见表】及其他关于项目情况的报告或资料。4 支持性文件4.1 土地信息收集管理作业指引4.2 投资信息管理办法(试行版)4.3 集团领导外出考察新地块工作指引5 表单与模板5.1 TZ-BD-04-001 投资立项汇报PPT5.2 T。

33、Z-BD-04-002 立项投资测算表5.3 TZ-BD-04-003 立项意见表5.4 TZ-BD-04-004 地块考察邀约申请投资管理篇105.5 TZ-BD-04-005 领导考察行程安排表投资管理篇11第5节 投资分析与决策1 项目投资论证1.1 项目交底会1.1.1 项目立项审批通过后,各投资团队自主按需召开项目交底会。目的是向各部门通报项目情况,组建前期工作团队,各部门正式介入项目前期工作,确定项目下一步推进计划。1.1.2 项目交底会由投资团队发起,需参加的部门有项目区域办公室、项目部(项目部未成立的,可由区域投资拓展部或区域办公室代替) 、区域营销管理部、区域成本管理部、区域。

34、市政配套部、区域设计管理部、区域财务部、区域工程技术部(有酒店或学校的项目还需集团酒店筹建办或学校筹建办参加) 。1.2 项目跟进1.2.1 项目交底会后,根据交底会安排的时间,投资团队组织相关部门对项目进行细致、全面的综合考察,各区域部门出具相应的专业意见(根据实际情况,可前置至立项前,由区域内各职能部门出具相关专业意见) ,若涉及集团要求职能部门介入的,需由集团职能部门出具专业意见。1.2.2 投资团队综合各部门意见后,就项目开发相关实体问题与政府或项目合作方进行深入洽谈、对接,并达成定稿的书面合同及协议。若谈判过程中需签订无权利义务类的【框架协议】 ,可由投资负责人发起,由集团联席总裁终。

35、审后签订。1.3 资料准备1.3.1 在项目全面考察、深入分析基础上,根据与政府或项目合作方谈判最终结果,形成【项目投资分析会PPT】及【投资测算表】 。1.3.2 区域各职能部门(或集团职能部门)出具的专业意见经相关职能部门负责人签字审批通过,作为投资分析会附件,具体出具的意见包括:1) 区域产品定位小组及区域营销管理部:投资团队需在调研工作起始日前2-3天或以上,将由投资负责人签字确认的“地块调研工作业务联系单”及地块相关资料(包括地块地价和规划指标、相关政策信息、市场信息等)下达至地块所在地的营销区域团队及区域产品定位小组,由区域总裁作主导,销售中心作牵头,组织各相关横向部门(包括区域设。

36、计管理部、规划设计院、财务部、项目部等)对项目的规划思路及市场定位进行讨论,并形成一致的初步规划意见。在完成“四位一体”沟通后,销售中心需作为主导角色,根据市场情况、项目定位、市场户型的销售情况、客户群对住宅的居住习惯及要求、地块经济技术指标的相关规范限制(如容积率、限高、90/70政策等) 、产品竞争力策略、产品户型比例、销售情况、利润测算等因素,再结合【集团标准通用户型】从而挑选出最合适市场、最具竞争力的产品户型,或新研发户型(特殊情况) ,在完成户型的挑选工作后,销售中心需对项目的整体规划思路进行定位,包括项目产品定位、规划设计要求、示范展示区的设置要求、户型比例要求、利润测算等,并在确。

37、认下单后15天内,由项目营销第一负责人签字确认输出【户型配比】 ,并提供至规划设计部门进行规划方案的设计参考,同时报集团营销中心备案。2) 集团规划设计部:在区域产品定位小组确认完成【户型配比】后,投资团队需将由区域总裁签字确认的【规划设计任务书】及【规划专业设计前置设计条件】下达至集团规划设计部,制定项目【规划方案】 (另根据项目需要完成【控规方案】 、 【概规方案】及【详规方案】 ,规划方案完成投资管理篇12时间根据项目具体情况再定) 。3) 区域市政配套部:投资团队需在调研工作起始日前3个工作日,由投资负责人签字确认的“地块调研工作业务联系单”及地块相关资料(立项PPT、 【项目市政配套。

38、设施建设要点】及其他可供参考的市政配套资料)下达至区域市政配套部,按约定日期前往项目现场进行踏勘,拜访相关政府部门/单位获取所需的信息和资料,并在现场踏勘结束后5个工作日内,由区域市政配套部出具部门负责人签名确认的【项目市政配套分析报告】 ,并报集团市政配套部备案。若项目立项前已出具区域签发的【项目市政配套分析报告】 ,则投资团队需在看地的前3个工作日,下单至集团市政配套部,集团市政配套部安排外协人员与区域市政配套部一同踏勘, 【项目市政配套分析报告】经集团市政配套部审批确认后,将输出至投资团队。4) 区域工程技术部:投资团队需在调研工作起始日前 2 天,由投资负责人签字确认的“地块调研工作业。

39、务联系单”及地块相关资料(立项 PPT、 【新地块踏勘基础信息】 )下达至区域工程技术部,按约定日期前往项目现场进行踏勘,并了解项目周边情况,并在现场踏勘结束后 5 个工作日内,由区域工程技术部出具部门负责人签名确认的【项目前期土、石方分析报告】 ,并报集团前期工程部备案。若项目立项前已出具区域签发的【项目前期土、石方分析报告】 ,则投资团队需在看地的前 3 个工作日,下单至集团前期工程部,集团前期工程部安排人员与区域人员一同踏勘,集团前期工程部综合意见,拟出相关建议,反馈投资团队供投资分析会参考。5) 集团总工室:投资团队需在调研工作起始日前3个工作日,由投资负责人签字确认的“地块调研工作业。

40、务联系单”及相关资料(包括地块或地块周边的地质勘察钻探资料、当地建筑(材)价格信息、当地规划设计规范等) ,下达至集团总工室,由集团总工出具部门负责人签名确认的【项目地块地质初评及设计注意问题】 。6) 区域法务派驻室:根据立项前出具的【法务尽职调查报告】的完善程度及是否发生变化为依据,由投资负责人判定是否需要再深入调查,若需要,则在法务尽职调查前 3 天,将由投资负责人签字确认的“法务尽职调查工作业务联系单”及地块相关资料(包括土规、城规、 【法务尽职调查资料清单】等)下达至区域法务派驻室,组织并陪同法务人员实地踏勘项目地块以及走访政府相关职能部门(国土、规划、林业、工商等) ,或调查了解合。

41、作公司、目标公司的资信情况,并在调查结束后三个工作日内由区域法务派出室出具由集团法务部签字确认的【法务尽职调查报告】 。7) 区域成本管理部:在完成【户型配比】及【规划方案】后,投资团队在编制【投资测算表】前3天,将由投资负责人签字确认的“成本编制工作业务联系单”及相关资料(包括立项PPT、户型配比、规划方案、市政配套部意见、前期工程部意见、地质初评及设计注意问题等) ,下达至区域成本管理部,由区域成本管理部协同投资团队及相关职能部门完成【项目成本编制表】 ,并由负责人签名确认。8) 区域财务部:根据最新的户型配比及规划方案,协同投资团队制定分析会版的【项目成就共享表】并审核【投资测算表】 ,。

42、并在测算表的总表上由区域财务部负责人签字确认。若涉及股权收购、合作开发等类型项目的,根据立项前出具的【财务尽职调查报告】的完善程度及是否发生变化为依据,由投资负责人判定是否需要再深入调查,若需要,则在财务尽职调查前3天,将由投资负责人签字确认的“财务尽职调查工作业务联系单”及地块相关资料(包括【财务尽职调查资料清单】等)下达至区域财务部,组织并配套财务人员调查了解合作公司、目标公司的资信情况,并在调查结束后三个工作日内由区域财务部出具负责人签字确认的【财务尽职调查报告】 ,并报集团财务资金中心备案。投资管理篇139) 其他职能中心:若项目涉及配建学校或酒店的,需由投资团队负责人以工作联系单形式。

43、,由集团学校抽检办或酒店筹建办,出具【项目学校建设意见】 (包含学校建筑规模、是否具备办学条件、是否移交当地政府等)或【项目酒店建设意见】 (包含是否建议配建酒店、酒店风格、建筑规模、客房数量、配备功能等) ,并由相关负责人签字确认。2 项目定位策划2.1 项目立项通过后,总部产品定位“精英团队”负责区域产品定位的帮扶、产品定位报告的评审,致力于推动区域产品定位能力的提升。 “精英团队”对区域的帮扶形式依据项目重点程度、难易程度、区域组织能力、地域等因素而有所不同,形式的选择由区域总裁提出申请,由联席总裁最终确定。区域产品定位小组负责进行产品定位研究、方案策划,组织编制【项目定位报告】 , “。

44、精英团队”根据联席总裁确定的帮扶方式参与项目定位策划工作。2.2 【项目定位报告】正文内容和附件必须完整齐备,报告格式必须符合本制度附件要求。2.3 项目立项通过后,投资管理中心负责评审分析会材料,集团职能中心/部门考察项目、出具调研报告与相关意见或审核区域调研报告。2.4 “精英团队”在投资分析会前收集各方考察意见,根据联席总裁确定的产品定位帮扶方式形成【精英团队关于项目定位报告的优化建议】 ,或者独立编制【项目定位报告】 (精英团队版) 。2.5 区域总裁对区域产品定位小组提交的【项目定位报告】和“精英团队”提交的【精英团队关于项目定位报告的优化建议】或者【项目定位报告】 (精英团队版)进。

45、行综合评判,提出修改意见,并选定【项目定位报告】 。2.6 “精英团队”组长在投资分析会上对项目定位方案提出意见,若区域总裁和“精英团队”意见不一致,则在投资分析会上将意见分歧呈现,与会成员(即各职能中心代表)进行讨论,联席总裁综合参会人员的意见,综合评判项目条件并选定项目定位方案。2.7 区域总裁根据项目定位方案的采用程度、去化目标等要素确定“精英团队”及总部相关参与人员的奖金方案。3 项目投资分析3.1 会议制度3.1.1 原则上所有新项目通过立项后,已跟进和解决投资立项会中的各项评审意见和领导决议,完成投资分析会前相关工作及所需的资料后,由集团投资管理中心统筹安排召开投资分析会,区域及集。

46、团相关职能中心参与,会议地点原则上在集团总部大楼,召开时间原则上为每周二。直接招拍挂项目及后续用地项目同样必须经过投资分析会环节。3.2 参会人员3.2.1 集团相关中心负责人需代表中心出席会议,如负责人未能列席需授权高级经理及以上人员作为代表参会。参会中心包括:投资管理中心、运营中心、营销中心、研发设计中心、财务资金中心、成本管理中心等) 。3.2.2 区域参会人员包括区域总裁、区域投资负责人(直属团队总经理)须有一人参与现场会议,项目第一负责人、区域营销负责人、区域其他各相关职能部门负责人可采取现场或电话会议形式参会。3.3 会议要求3.3.1 会前,区域从拿地、定位、设计、投资管理篇14。

47、施工、销售、物业管理等项目开发全流程的高度,梳理、排查项目投资有待深化、落实的问题,充分准备相关上会资料,并于上会前至少四个工作日将会议资料抄送各职能中心。3.3.2 各相关职能中心需在分析会召开前一个工作日,向投资管理中心出具经相关负责人签字确认后的专业书面意见,会中就投资、运营、财务、成本等相关问题进行充分讨论,由参会代表就项目达成统一意见,最后由主持领导对项目作出决议。3.3.3 会后决议由投资管理中心汇总后交由区域形成【投资分析会意见表】 ,形成决议表后呈集团领导审阅。投资管理中心根据区域对分析会意见的落实情况决定项目可否上投资决策会,对于关键问题未予落实的项目,不予上投资决策会。3.。

48、3.4 会议信息保密要求,参会人员必须为经理级及以上人员,会议决策内容及结果未经集团领导批准不得以任何形式外传,如决策信息泄露将追究相关人员责任。4 项目投资决策4.1 会议制度4.1.1 所有新项目通过投资分析会后(含直接招拍挂及后续用地) ,完成投资决策会前相关工作及所需的资料,并在项目合同签署前、项目用地挂牌前,由投资管理中心统筹安排召开投资决策会。4.1.2 为简化决策会议形式,会议将由集团联席总裁协同投资管理中心负责人、区域总裁向集团投资决策小组报告,会议召开时间与地点将灵活处理。4.2 会议要求4.2.1 会前区域在原投资分析会资料上按【项目投资决策汇报PPT模板】进行完善,并已落。

49、实【投资分析会意见表】所涉及问题,充分准备相关上会资料,并于上会前至少4个工作日提交至投资管理中心。4.2.2 会议就投资核心问题向投资决策小组汇报,并由投资决策小组做出项目最终决议。会后决议由投资管理中心整理形成【投资决策意见表】 ,形成决议表后呈集团领导审阅。若项目通过决议的,投资团队应发起BIP审批流程,经集团主席终审后通过。5 支持性文件5.1 关于营销中心配合各区域投资部开展新地块调研工作的指引(修订稿)5.2 关于明确投资拓展阶段市政、前期板块新地块踏勘工作职责的通知5.3 关于明确投资拓展新地块法务尽职调查工作职责的通知5.4 关于制定规划设计部项目分配制度的通知5.5 关于发布。

50、项目前置设计条件汇编版的通知6 表单与模板6.1 TZ-BD-05-001 项目投资分析会PPT模板6.2 TZ-BD-05-002 投资测算表6.3 TZ-BD-05-003 项目定位报告(基本格式) (暂无)6.4 TZ-BD-05-004 碧桂园集团产品定位工作流程图6.5 TZ-BD-05-005 投资分析会意见表 6.6 TZ-BD-05-006 项目投资决策汇报PPT模板投资管理篇156.7 TZ-BD-05-007 投资决策意见表投资管理篇16第6节 项目的获取1 投资拓展类合同的签署1.1 投资拓展类合同的谈判及起草各区域投资部负责本区域所获取项目的投资拓展类合同的谈判及起草,。

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