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注册资产评估师考试辅导-建筑工程评估基础第十章建筑物的损耗讲义(13版).doc

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1、                          第十章 建筑物的损耗【考点1】使用年限法(P446-449)★★★  题型:单选题、多选题、综合题  备考策略:年限法是计算建筑物损耗最常考的方法。重点掌握耐用年限的概念、确定原则和计算损耗率的公式。  【2011考题单选题】根据《房地产估价规范》,未受腐蚀的一等砖混结构生产用房,经济耐用年限的参考值为( )年。  A.40  B.35  C.30  D.20  [答疑编号6157100101]『正确答案』A『答案解析』各种结构房屋的经济耐用年限要牢记,包括钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、。

2、砖木结构、简易结构的生产(包括腐蚀环境)和非生产用房经济耐用年限参考值。参见教材P446-467。  【2012考题单选题】根据《房地产估价规范》,钢筋混凝土框架一剪力墙结构生产用房(受腐蚀)的经济耐用年限的参考值为( )年。  A.30  B.35  C.40  D.50  [答疑编号6157100102]『正确答案』B『答案解析』钢筋混凝土结构腐蚀环境下的生产用房经济耐用年限35年。  【2012考题单选题】根据《房地产估价规范》,建筑物的耐用年限应从( )之日起计。  A.建筑物竣工验收合格  B.施工单位交工  C。

3、.使用单位正式使用  D.建设单位竣工备案  [答疑编号6157100103]『正确答案』A『答案解析』耐用年限的起止日期要搞清。包括各种情况下的耐用年限确定。参见教材P447。  【2011考题单选题】某建筑物耐用年限为60年,建成2年后才补办土地使用权出让手续,确定的土地使用权年限为70年。该建筑物至评估基准日已使用8年,则按使用年限法确定的损耗率为( )。  A.11.11%  B.11.43%  C.12.90%  D.13.33%  [答疑编号6157100104]『正确答案』D『答案解析』找到几个关键时点:。

4、耐用年限的起、止点,评估时点。耐用年限以建筑物竣工日期为准,60年耐用年限,而土地在建成后2年补办了70年的年限,长于建筑物的60年,因此,该建筑物属于出现在补办土地使用权之前,且耐用年限早于土地使用权结束的,按建筑物的60年计算耐用年限。已使用8年,则损耗率为8/60=13.33%。  【2010考题单选题】在实际评估工作中,如求取某幢高层住宅建筑物的损耗时,还应划分建筑物的主体与( ),因为它们的耐用年限不同,损耗也不同。  A.装饰面材  B.门窗附件  C.防水做法  D.附属设施  [答疑编号6157100105]『正确答案』D『答。

5、案解析』年限法确定建筑的综合损耗率时,分别计算主体结构和附属设施的损耗率再进行综合,得到建筑物的综合损耗率。参见教材P448-449。  【考点2】观察法(P449)★★  题型:单选题、综合题  备考策略:观察法实则为各个组成部分分别打分,再进行综合计算。记住公式即可。  【2010考题单选题】某钢筋混凝土结构办公楼的主体建筑和附属设备损耗率的修正系数分别0.7、0.3,两者的损耗率评分分别为40和35(满分100分),则其按照观察法计算的损耗率为( )。  A.12.0%  B.14.2%  C.38.5%  D.75%  [答疑编号6157。

6、100106]『正确答案』C『答案解析』损耗率=结构得分G(结构修正系数)+装修得分S(装修修正系数)+设备得分B(设备修正系数),本题没有单独考虑装饰装修部分。参见教材P449。  【考点3】其他方法(P450-452)★★  题型:单选题、综合题  备考策略:主要关注成本法和收益法计算损耗,掌握方法的原理和计算公式。成本法计算损耗是等同于从旧到新的修复费用,收益法则包含未来净收益损失的折现和收益年限减少两种情况。总的来说,对于评估专业考生来说相对简单。  【2010考题综合题】评估人员拟对某工业项目进行评估,评估基准日为2010年1月1日。待估项。

7、目建成于2006年初,于2004年初取得土地使用权,年限为50年。经评估人员现场查勘鉴定:主体结构部分成新率为90%,装饰装修部分成新率为75%,设备及安装部分成新率为80%。三部分占工程造价的比例分别为25%、10%、65%。建筑物耐用年限为50年,不考虑残值。此外,由于待估项目所在行业市场变化,预计未来2年内,每年净收益将减少20万元。总投资额为:4149.99万元。  要求:  假定使用年限法权重40%,观察法权重60%。按综合法计算待估项目成新率。  假定折现率为8%,利用收益法计算待估项目由于市场变化带来的损耗额,并计算待估项目总损耗额。  [答疑编号61571001。

8、07]『正确答案』  使用年限法:04年取得50年土地使用权(2004-2054),06年建成,建筑物耐用年限50年(2006-2056),属于土地使用权到期早于建筑物耐用年限到期的情况,评估基准日为2010,则建筑物已使用4年,剩余使用年限为44年。  损耗率为:4(4+44)100%=8.3%,则成新率=(1-8.3%)100%=91.7%;  观察法:(90%25%+75%10%+80%65%)100%=82%;  综合成新率:(91.7%40%+82%60%)100%=85.9%  收益法计算损耗额:D=20/(1+8%)+20/(1+8%)2=35.6。

9、7(万元);  则总损耗额:4149.99(1-85.9%)+35.67=620.82(万元)  【2012考题综合题】某企业有1座钢结构工业厂房和1栋钢筋混凝土结构办公楼。厂房建筑物重置价为3000万元,耐用年限为50年,已使用4年,残值率为5%。评估人员采用观察法确定该厂房主体结构、装修和设备部分的损耗率分别为1%、30%和35%,相应的评分修正系数分别为0.75、0.10和0.15。  办公楼也已使用4年。经现场查勘,办公楼主体结构部分良好。门窗修复费用为10万元,室内装修重置价为480万元,平均寿命为8年,不考虑残值率;设备更新改造费用为150万元。  要求。

10、:  1.分别应用使用年限法和观测法权重60%,按综合法计算厂房建筑物的成新率。  2.假定使用年限法权重40%,观察法权重60%,按综合法计算厂房建筑物的成新率和评估价格。  3.根据办公楼室内装修重置价、门窗修复费用和设备更新改造费用,计算室内装修部分的损耗及主体结构以外的损耗总额。(涉及金额的,以万元为单位,计算结果保留2位小数。)  [答疑编号6157100108]『正确答案』  1.年限法成新率=1-4(1-5%)/50100%=92.4%;  2.观测法成新率=[1-(1%0.75+30%0.1+35%0.15)]100%=91%;  综合法。

11、成新率=92.4%40%+91%60%=91.56%;  评估价值=300091.56%=2746.8(万元)  3.室内装修部分损耗=4804/8=240(万元);  门窗部分损耗=10(万元);  设备部分损耗=150(万元);  损耗总额=10+240+150=400(万元)。  【考点4】现场勘察工作程序和要点(P453-456)★★  题型:单选题、综合题  备考策略:掌握钢筋混凝土结构和砖混结构现场勘查的主要内容。  【2012考题综合题】评估人员接受委托拟对规模较大、建筑物数量较多的企业进行评估,该企业的建筑物结构形式分为钢筋混凝土。

12、结构和砖混结构两类,评估人员在对建筑物进行现场查勘之前,需要进行ABC分类,然后按照合理的查勘路线进行现场查勘,并在此基础上选用适当的方法确定建筑物损耗。  要求:  1.说明现场查勘对象的ABC分类原则。  2.指出钢筋混凝土结构建筑物(主体结构、装饰装修、设备)的现场查勘部位。  3.指出砖混结构建筑物与钢筋混凝土结构建筑物在主体结构部分现场查勘的不同之处及其应观察的内容。  [答疑编号6157100109]『正确答案』  1.A类建筑物——典型建筑物、价值最大的建筑物;  C类建筑物——老式建筑物、零星建筑物;  其余建筑物为B类建筑物。  2.现场查勘部位:  主体结构部分:地基基础、承重构件、屋面、楼地面。  装饰装修部分:门窗、内外粉刷、顶棚、细木装修。  设备部分:水卫、电照、暖气、特种设备。  3.不同之处:还应查勘自承重墙是否有裂缝、间隔墙面层是否有局部损坏。。

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