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城乡建设用地增减挂钩实施方案.doc

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1城 乡 建 设 用 地增 减 挂 钩 项 目 拆 旧 还 建实施方案XXX 有限公司XXX 九月目 录前 言 .11 总体要求 21.1 编制依据 21.2 指导思想 31.3 实施原则 31.4 实施目标 41.5 实施范围 41.6 实施期限 52 方法与步骤 52.1 统一思想认识 52.2 调查分析 52.3 编制拆旧还建实施初步方案 62.4 对初步方案举行听证 62.5 编制拆旧还建实施方案 62.6 申报审批 62.7 组织实施 72.8 检查监督,成果验收 .83 项目区概述 83.1 项目区基本情况 83.2 项目区农村建设用地整理复垦潜力分析 94 项目区规划 104.1 拆旧区规划 104.2 还建区规划 124.3 项目区地类平衡分析 144.4 项目区土地利用调整 155 农民安置补偿方案 165.1 拆旧区拆迁安置补偿方案 165.2 还建区用地补偿方案 166 项目投资估算 176.1 项目拆旧区投资估算 176.2 项目还建区投资估算 176.3 项目建新区投资估算 196.4 其他费用估算 196.5 投资估算汇总 197 方案实施时序安排与周转指标归还计划 197.1 项目实施时序安排 207.2 周转指标归还计划 208 项目区土地权属调整方案 219 实施效益分析 229.1 经济效益分析 229.2 社会效益分析 229.3 环境效益分析 2310 资金筹措方式与资金使用安排 2410.1 资金筹措方式 2410.2 资金使用安排 2411 实施措施 2511.1 强化组织领导 2511.2 制定项目实施方案 2511.3 组织与管理工程施工 2511.4 定期检查,配合验收 .2611.5 加强监督管理机制 2612 附表 1、项目区土地利用结构调整表2、项目区用地指标明细表3、项目区各拆旧地块明细表4、项目区拆旧地块规划明细表5、项目区还建地块规划明细表6、项目区规划周转指标归还计划表XXX 有限公司1前 言2014 年,国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》 (国发[2014]28 号)明确提出:“鼓励农村建设用地整理,城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩” 。2015 年 10 月,国土资源部相应出台《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》 ,XXX国土资源厅转发国土资源部关于印发《规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》的通知(鄂土资发[2005]106 号) 。2016 年国务院发布《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》 (国发[2016]47 号) ,2016 年 XXX 人民政府发布《中共 XXX 委 XXX 人民政府关于加强农村土地整治工作的意见》 (鄂发[2011]7 号) ,鼓励地方开展城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作,促进城乡统筹发展,推进土地节约集约利用。2017XXX 国土资源局下达给 XXX2017 年城乡建设用地增减挂钩周转指标为 20.00 公顷,为认真落实上级下达指标、切实推进 XXX 城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩(以下简称“增减挂钩” )工作,XXX 人民政府结合社会主义新农村建设,确定了“XXX 城乡建设用地增减挂钩项目区” ,为加快项目的实施,特编制《XXX2017 年第二城乡建设用地增减挂钩项目拆旧还建实施方案》 。XXX 有限公司21 总体要求1.1 编制依据(1) 《中华人民共和国土地管理法》(2) 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 (国发[2004]28 号)(3)国土资源部《土地利用年度计划管理办法》 (国土资源部第 26号令)(4) 《关于加强农村宅基地管理的意见》 (国土资发[2004]234 号)(5) 《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》 (国土资发[2005]207 号)(6) 《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》 (国发[2010]47 号)(7)XXX 国土资源厅转发国土资源部关于印发《规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》的通知(鄂土资发[2005]106 号)(8) 《XXX 城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点管理办法》 (鄂土资发[2006]54 号)(9) 《XXX 国土资源厅关于下达 2009 年城乡建设用地增减挂钩周转指标的通知》 (鄂土资发[2009]114 号)(10) 《中共 XXX 委 XXX 人民政府关于加强农村土地整治工作的意见》 (鄂发[2011]7 号)XXX 有限公司3(11) 《XXX 国土资源厅关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的意见》 (鄂土资发[2011]71 号)(12) 《XXX 土地利用总体规划(2006-2020 年) 》(13)XXX 全国第二次土地调查数据1.2 指导思想认真贯彻《XXX 国土资源厅关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的意见》 (鄂土资发[2011]71 号)文件精神,以科学发展观为指导,从促进土地资源的集约高效和可持续利用出发,按照统一规划,分步实施的原则,通过开展农村建设用地特别是农村宅基地和其他废弃建设用地的整理复垦,盘活农村存量建设用地,增加有效耕地面积,将城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩,缓解建设占用耕地需求增长和年度建设用计划地指标不足的矛盾,促进耕地保护和社会主义新农村建设,同时促进城乡协调、统筹城乡发展。1.3 实施原则(1)严格执行土地利用总体规划,确保实施方案编制与土地利用总体规划、土地开发整理规划编制相结合的原则;(2)节约和集约利用土地,优化城乡用地结构和布局的原则;(3)城乡协调发展和城乡统筹发展的原则;(4)保护和改善生态环境,促进土地可持续利用的原则;(5)因地制宜、统一规划、分步实施的原则;(6)协调政府、企业、农民之间利益,受益于民的原则;XXX 有限公司4(7)政府主导、部门参与与市场运作相结合的原则。XXX 有限公司51.4 实施目标通过开展“增减挂钩 ”项目工作,贯彻落实国家十二五规划纲要中关于建设社会主义新农村和国发[2004]28 号文件精神,整理拆除分散居住或废弃农村院落,彻底改善农民生产、生活条件,推进社会主义新农村建设,使土地利用布局更加合理,结构更加优化,农村建设用地集约水平进一步提高,增加有效农用地面积,保证建设用地总量不增加,耕地总量不减少,基本农田质量不下降,大幅度提高农业生产率,实现农业产业化、规模化经营。本项目共有拆旧区面积 26.6667 公顷,涉及拆旧居民 202 户,拆旧人口 1032 人,还建区面积 6.6667 公顷,还建居民 202 户,安置人口 1032 人;净增建设用地 20.00 公顷,同时上级下达周转指标也为 20.00 公顷,因此申请批准周转指标为 20.00 公顷。1.5 实施范围 项目区由拆旧区和还建区组成,XXX 此次城乡建设用地增减挂钩项目区涉及 XXXXXX 办事处、XXX 镇、 XXX、XXX、XXX5 个乡镇。拆旧区位于 XXX 办事处徐家滩村、XXX 镇毕庄村、XXX 槐树湾村、XXX 大方营村和 XXX 王李岗村、小陈营村,5 个乡(镇、办事处)6 个行政村;还建区位于 XXX 王湾村、马湾村,1 个镇 2 个行政村。通过拆旧、还建、建新和土地复垦,最终确保项目区内的建设用地总量不增加,耕地面积不减少、质量不降低,用地布局更趋合理。XXX 有限公司61.6 实施期限项目区实施期限为三年,即 2016 年 1 月-2018 年 12 月。2 方法与步骤2.1 统一思想认识近年来,一系列重大建设项目占用了大量的耕地,建设用地指标的紧缺。耕地后备资源的短缺,占补平衡压力巨大。随着人口的增长和城镇化进程的加快,农村居民点人均用地大,有相当数量的农村民点具有开发、复垦的潜力。国家提出的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见,正是解决这一矛盾的一种新思路。农村居民点整理已成为我国土地整理的重要工作。农村居民点用地整理对改善农村生态环境、提高农民生活质量、缓解用地矛盾、实现耕地占补平衡、发展农村经济、促进城镇化、缩小城乡差距都具有重大的现实意义。将农村居民点整理纳入土地利用总体规划当中,有目的、有针对性的进行农村居民点整理,通过减少农村居民点用地与相应增加城镇建设用地相挂钩的方式,在一定程度上缓解城镇建设用地供需不平衡的现状。2.2 调查分析首先对农村建设用地情况进行专项调查摸底,结合新农村建设,分析本地区农村建设用地整理的潜力和可行性,在此基础上,按照先易后难的原则选定项目区;然后广泛采纳当地村民的意愿和结合生产生活的XXX 有限公司7条件需要确定还建区。2.3 编制拆旧还建实施初步方案在深入分析当地农村建设用地整理条件、潜力和预测城镇建设用地需求的基础上,依据土地利用总体规划和城市、村镇规划,编制项目区拆旧还建实施初步方案。2.4 对初步方案举行听证编制《XXX2011 年城乡建设用地增减挂钩拆旧还建实施方案》初稿后,召集项目区分管领导、村组干部、村民代表及规划、国土、农业、林业、水利等各方面的专家举行项目区可行性讨论会,尤其是对拆旧区实施的可能性和还建区位置的合理性进行充分讨论。2.5 编制拆旧还建实施方案在综合考虑听证会上与会成员的意见及项目区村民的实际需求,依据相关的土地利用总体规划和城市、村庄规划,在初步方案的基础上形成《XXX2011 年城乡建设用地增减挂钩拆旧还建实施方案》 ,统筹确定城镇建设用地增加与农村建设用地撤并的规模和范围,合理安排建新区的建设用地比例,确保项目区建设用地总量不增加,耕地和基本农田面积不减少、质量不下降,各类用地结构布局更加科学合理。2.6 申报审批完成项目拆旧还建实施方案编制工作以后,由 XXX 国土资源局向XXX 国土资源局呈报送审请示,XXX 国土资源局组织现场踏勘并出具XXX 有限公司8初审意见和踏勘报告,由 XXX 人民政府向 XXX 国土资源厅呈报审批请示和按期归还周转指标及落实还建区土地利用规划的承诺书。经批准的增减挂钩项目拆旧还建实施方案要向拆旧还建区涉及村进行公告。2.7 组织实施2.7.1 落实拆旧区与还建区XXX 增减挂钩项目区拆旧面积 26.6667 顷,还建区面积 6.6667 公顷。XXX 政府拟成立以分管市长为组长,国土、财政、建设、规划、发改、农业、林业、环保等部门负责人为成员的领导小组,积极配合以落实整个项目区的拆旧和还建工作。本着“坚持安居与乐业相结合及依法自愿”的原则,必须以农民满意为目的,充分尊重农民意愿,维护农村集体经济组织和农户的合法权益,还建地块就近布置,房屋拆迁采取自愿、不搞强行搬迁。对仍需务农的农民,在房屋位置和设计上,充分考虑其生产半径等实际问题,对已进入城镇的农户,纳入小区建设。2.7.2 资金使用管理增减挂钩工作是一项复杂的工程,涉及面广,政策性强,涉及部门多,与土地整理、乡村规划建设、农村改水等各项工作都有密切的联系,为保证这项工作的良性发展,要筹措足够的资金进行运作,坚持多元投入,畅通资金筹集渠道。在资金的管理上设立资金专户,实行项目资金专款专用。2.7.3 项目增减挂钩指标的管理XXX 有限公司9增减挂钩周转指标是为落实城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩政策,预先下达的用于城镇建设的建设用地指标;上级下达 XXX此次增减挂钩周转指标为 20.00 公顷。增减挂钩项目实施后通过验收确认,增减挂钩项目净增耕地面积进入建设用地增减挂钩周转指标库。它的核定、审批、使用和核销等,实行单独统计,封闭运作。增减挂钩周转指标以增减挂钩项目为单位从增减挂钩周转指标库中核减,归还增减挂钩周转指标。周转时间为 3 年,即 2012 年 1 月至 2014 年 12 月。使用增减挂钩指标的项目用地,在审批前应进行现场踏勘,在批准和项目竣工后应对用地使用情况进行复核。2.8 检查监督,成果验收挂钩试点工作每年年底向省、市级国土资源管理部门报送年度实施报告,项目实施完成后,组织相关资料,申请省国土资源厅检查验收。3 项目区概述3.1 项目区基本情况XXX 位于 XXX 西北部边缘,地理坐标东经 110°30′至 120°00′,北纬 32°10′至 32°38′,东北部与河南省邓州市接壤;北部与河南省淅川县相邻;东部、南部毗邻襄州区;西北部连接丹江口市;西部和西南部以汉水为界与谷城县相望。XXX 因地处汉江故道口而得名,扼鄂、豫、川、陕西省要冲,素有“襄陨要道、秦楚通衢 ”之称。东南至省会 XXX418 公里,距 XXX71 公里,西至 XXX133 公里。版图面积市境东西最宽 47 公XXX 有限公司10里,南北最长 51 公里。总面积 1032 平方公里。全市共辖一个乡 7 个乡镇 2 个办事处。1985 年被 XXX 政府列为计划单列市。2006 年,实现XXX 市生产总值 42.20 亿元,同比增长 9.2%。其中第一产业增加值14.52 亿元,增长 3.9%;第二产业增加值 14.37 亿元,增长 13.8%;第三产业增加值 13.31 亿元,增长 10.6%。人均生产总值为 8146 元,增长 8.2%。全市民营经济增加值完成 15.36 亿元,占全市生产总值的比重达 36.4%。 项目区涉及 XXX 办事处、XXX 镇、XXX、 XXX 和 XXX5 个乡镇。3.2 项目区农村建设用地整理复垦潜力分析项目区绝大部分为房屋较少的空心村,农村居民点零散分布,区块内农村居民点总面积 26.6667 公顷,有农户 202 户共 1032 人。户均用地面积约达 1320 平方米,人均用地面积达到了 258 平方米,具有极高的整理潜力。同时,随着小城镇建设步伐的加快,今后的农村人口的总量呈下降趋势,农村宅基地占地总量也呈现减少之势,农村废弃宅基地复垦潜力较大。项目区涉及的 5 个乡镇随着近年来经济发展迅速,当前散居的农村住宅格局不适应经济社会的发展。因此对这 5 个镇的废旧居民点进行整理改造,既可以增加耕地面积,提高农业综合生产能力,优化土地利用结构,又可以改善农民生活条件,推进生态文明建设,促进经济建设发展,促进全面小康。XXX 有限公司114 项目区规划4.1 拆旧区规划4.1.1 拆旧区社会经济状况XXX 办事处、XXX 镇、XXX、XXX 和 XXX5 个乡镇的拆旧区农村住宅至今仍保留着星罗棋布、零星分散的散居格局。由于分散布局,基础设施很难配套,综合功能不明显,生活垃圾和废水随意倾倒排放,容易造成环境污染,加之宅基地占地面积过大,道路分布零乱,不利于集约利用土地,制约了农村经济发展和农民生活质量的提升。随着农村精神文明和物质文明建设,农民物质文化生活水平不断改善,村民对居住环境和基础设施条件提出了更高的要求,村民们积极响应党中央关于建设社会主义新农村的决定,为推进城乡一体化战略,按照国土资源部《关于印发〈关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见〉的通知》 (国土资发[2005]207 号)要求,开展还建拆旧挂钩项目工作的条件已经成熟,本实施规划拟通过还建拆旧和土地复垦,最终实现建新拆旧项目区内建设用地不增加,耕地不减少,用地布局更加合理,集约化水平大幅度提高的目的。4.1.2 拆旧区选址规模此次 XXX 增减挂钩拆旧区涉及 5 个乡镇 6 个行政村,全部为农村居民点用地,总面积为 23.0285 公顷,全部复垦为耕地。其中 XXX 办事处 3.0236 公顷、XXX 镇 2.0329 公顷、XXX2.2307 公XXX 有限公司12顷、XXX11.6832 公顷、XXX7.6963 公顷。4.1.3 拆旧区土地复垦设计方案紧紧抓住实施增减挂钩试点项目这一有利契机,对项目拆旧区进行综合整理,将分散居住的农户旧宅进行拆除复垦,集中居住,达到集约、节约利用农村建设用地,改善农民生产、生活条件及生态环境,实现社会主义新农村建设总目标。根据项目区农业生产现状,结合复垦村庄周围现有的设施进行“田水路林村 ”的综合整治,形成科学的标准农田格局。对拆旧区总面积 26.6667 公顷的居民点用地进行复垦整理,改造为耕地。具体作法如下。(1)土地平整在房屋拆除后,应及时将院落内的杂树、竹和杂草清除干净,将废砖瓦、碎石、混凝土等建筑材料尽量重复利用,没有利用价值的建筑垃圾清除出拆旧地块,在拆旧区规划整治道路和建设农民集中居住区时作为垫层使用。由于农村宅基地土质肥沃,有机质含量高,可用施工机械将地表下 30 厘米耕作层进行深挖,作复垦后耕地;将土坯房的土墙捣碎也作为耕作层;地势低洼的部分可就近取材,利用地势较高的旱地土方进行回填,达到高标准农田的质量标准。(2)田块规划田块规划内容主要包括田块形状、田块长度、田块宽度、田块方向和田块高程。依据项目区地形、沟渠进行田块规划。田块长度一般为XXX 有限公司1350—150 米,宽度控制在 20—60 米。埂宽一般在 30 厘米,高度 40 厘米。(3)农田水利规划项目区灌溉主要来源湖泊、河道。在地势较低的支渠设置泵站,引水进入灌区,再利用各级渠道引水进入灌区农田。本次规划对整理地块采用明沟明渠,道路平行于沟渠布置,不同级别的沟渠之间垂直布置。本次规划涉及的地块较小,设计沟渠型号主要为 U40 型农渠,农沟为上宽 1.5 米、下宽 0.5 米梯形土质沟。(4)农村道路规划为了保证农产品、农用品的运输和田间作业,规划结合农村居民点整理拆迁,对现状的田间道及生产路线进行改造,将现状较弯曲的田间道和生产路改直,并适当新建道路。维修和新建的田间道和生产路均以碎石硬化。田间路宽 4 米、高出田面 30 厘米,采用泥结碎石路面;生产路宽 2 米、高出田面 30 厘米,路面用素土夯实。4.2 还建区规划4.2.1 还建区选址本项目方案对还建区农民集中居住点选址,按以下原则进行:一是对拆旧区实施全幅员规划,并将本实施规划中需要搬迁的农户和需要建设的集中居住区作为近期实施规划;二是实行跨区域安置,鼓励拆旧区农民进入城镇或政府引导指定的安置小区,在充分尊重农民意愿的前提下,按照不离土不离乡、离乡不离土和离乡离土等多种形式进行安置。XXX 有限公司14综合考虑方便居民生产生活、适度均衡布局以及利于基础设施配套建设等要求,在对村民意见进行充分调查的基础上,根据当地自然地形、基础设施现状和居民的生活习惯,将 XXX 此次增减挂钩项目的还建区确定在 XXX 王湾村和马湾村,还建户数 202 户,还建人数 1032 人。4.2.2 还建区规模本项目的还建区用地规模是根据其还建人口结合还建中心村人均建设用地标准确定的。根据村镇建设相关规定,按人均不能超过 120 平方米进行控制,因此此次还建的面积应不大于 12.4 公顷。根据还建区的居民区设计方案,所有还建房以低层建筑为主,结合实地踏勘,在 XXX 土地利用现状图初步量算还建区总规模为 6.6667 公顷,其中马湾村 5.8379 公顷、王湾村 0.8288 公顷;远小于控制指标。4.2.3 还建区用地情况表 4-1 还建区占用地类情况单位:公顷现状地类乡镇 村名 地块编号 地块面积耕地 园地 林地 其他农用地所在图幅号王湾村 HJ5-1 0.8288 0.8288 I49G086062XXX马湾村 HJ5-2 5.8379 5.8379 I49G086062合计 6.6667 6.6667 (1)还建区现状用地情况根据土地利用现状调查数据,XXX 此次城乡建设用地增减挂钩项目还建区土地总面积 6.6667 公顷,全部为耕地。XXX 有限公司15(2)还建区规划用地情况XXX 此次城乡建设用地增减挂钩项目区还建区村镇规划用途为住宅用地,正在编制的 XXXXXX 土地利用总体规划已经将此次增减挂钩还建区纳入允许建设区范围。由于 XXX 增减挂钩项目为 XXX 重点实施项目,为保证项目的合法性,市政府承诺将还建区部分纳入正在修编的 XXX 土地利用总体规划。4.2.4 还建区人口安置情况依据新农村住宅设计、基础设施配套、绿化与环境等有关规定,进行还建中心村的方案设计,还建区规划总用地 6.6667 公顷,拟安置 202户 1032 人,人均建设用地面积 65 平方米。4.3 项目区地类平衡分析本项目规划拆旧区包括 5 个乡(镇、办事处)6 个行政村,拆旧地块总面积 26.6667 公顷,建农民集中居住区(还建区)使用 6.6667 公顷,而上级下达的周转指标为 20.0000 公顷,实现了建设用地总量不增加。拆旧区通过整理复垦,将其全部复垦为耕地,共新增耕地 26.6667 公顷。从附表 5 中可以看出,还建区占用耕地面积为 6.6667 公顷,而储备的净增建设用地占用耕地指标为 20.0000 公顷,实现了耕地总量不减少。项目实施前,拆旧还建区原建设用地 26.6667 公顷,原耕地面积6.6667 公顷,以及建新区预建设占用耕地 20.0000 公顷;项目实施后,建设用地面积 26.6667 公顷,耕地面积 26.6667 公顷。通过本增减挂钩项目,耕地面积不变,建设用地面积不变。XXX 有限公司164.4 项目区土地利用调整按照增减挂钩工作的要求,结合项目区现状及复垦规划对项目区土地利用规划进行局部调整。4.4.1 拆旧区土地利用调整将自然村湾进行复垦整理为农用地,面积 26.6667 公顷。考虑农田的连片保护与规模经营,将复垦整理新增的耕地全部划为一般农田,在农村自然湾的复垦过程中须充分利用其良好的水利与水土保持设施,加强地力的保持与土地培肥工作。4.4.2 还建区土地利用调整将还建区用地性质定义为农村居民点用地和城镇建设用地,面积6.6667 公顷,全部为耕地。4.4.3 建新区土地利用调整根据增减挂钩的定义,建新区主要用于城镇建设,面积为 20.00 公顷,可全部占用耕地,纳入指标库进行管理。4.4.4 项目用地结构调整规划实施后,项目区耕地以及建设用地面积不变。XXX 有限公司175 农民安置补偿方案5.1 拆旧区拆迁安置补偿方案在尊重农民意愿的前提下,由乡镇政府组织拆迁,可由村委会具体来实施房屋拆迁及清理工作,政府给予一定的拆旧补偿。具体补偿方案如下:(1)村民拆迁补偿按照每户村民拆旧房屋以及地上附着物的面积、质量等给予经济补偿。拆旧房屋的补偿标准为:拆迁房屋平均按 100 元/平方米的标准补偿,地上附着物补偿费平均按 55 元/平方米的标准补偿。(2) “一户一宅 ”的农户,由村集体按照政策规定的宅基地标准,在还建区内免费提供新的宅基地,由农民自己按照还建区建设要求建房。凡“ 一户多宅 ”的农户,村集体依法无偿收回拆旧区内的宅基地,只对地上附着物进行补偿。根据实地调查和走访,住户参与项目的积极性很高,搬迁意愿很强烈,村委会积极配合增减挂钩方案的实施工作。5.2 还建区用地补偿方案经调查及征求意见,从节约集约用地出发,由各村集体经济组织统一安排,一部分农户在还建区内建房,另一部分充分利用现有的老村庄内的空闲地建房。还建区补偿,按照《省人民政府关于公布 XXX 征地统一年产值标准和片区综合地价的通知》 (鄂政发[2009]46 号)中规定征地补偿费标准进行补偿,地上原有农作物按照当地统一年产值标准来计算XXX 有限公司18青苗补偿费。6 项目投资估算6.1 项目拆旧区投资估算6.1.1 拆旧区补偿费(1)房屋补偿费:拆除房屋总面积 33000 平方米,平均每平方补偿100 元,补偿总额 330 万元;(2)地上附着物补偿费: 地上附着物面积约 11000 平方米,补偿标准为 55 元/平方米,约补偿 60.5 万元;以上合计 390.5 万元。6.1.2 拆旧区工程施工费(1)房屋拆除费:旧宅总面积 33000 平方米,拆除平均 34 元/平方米,总费用 112.2 万元;(2)土地平整和田块规划费:总面积 26.6667 公顷,平均 2.36 万元/公顷,总额 62.93 万元;(3)沟渠和道路规划费:总面积 26.6667 公顷,平均 2.89 万元/公顷,总额 77.07 万元。以上合计 251.57 万元。6.2 项目还建区投资估算6.2.1 还建区补偿费XXX 有限公司19按照《省人民政府关于公布 XXX 征地统一年产值标准和片区综合地价的通知》 (鄂政发[2009]46 号)规定,XXX 此次涉及的乡镇的统一年产值标准为为:XXX 王湾村、马湾村 1000 元/ 亩;征地补偿标准为:XXX 王湾村、马湾村为 23000 元/亩。 还建区补偿费如下:(1)征地补偿费:还建区总面积 6.6667 公顷,征地补偿费标准为23000 元/亩,征地补偿费约为 230.00 万元。(2)青苗补偿费:还建区总面积 6.6667 公顷,全部占用耕地,当地统一年产值标准为 1000 元/亩,青苗补偿费约为 10.00 万元。以上合计 240.00 万元。6.2.2 还建区工程施工费还建区工程施工费主要包括农户新建住房费和基础设施配套费。费用如下:(1)农户新建住房费:项目区农户新建住房,人均住房 40 平方米,养殖杂物房 5 平方米,共需安置人口 1032 人,按可居住房标准设计,并参照项目区现有居住区的建设成本,每平方米 500 元,共需投入建设费用 2322.00 万元。(2)基础设施配套费:还建区总面积 6.6667 公顷,基础设施配套费平均每平方 4.5 元,共需投入建设费用 30.00 万元。以上合计 2352.00 万元。XXX 有限公司206.3 项目建新区投资估算建新区内没有建设用地,费用主要以征地补偿费和青苗补偿费为主,按照《省人民政府关于公布 XXX 征地统一年产值标准和片区综合地价的通知》 (鄂政发[2009]46 号)规定,建新区补偿费如下:(1)征地补偿费:建新区总面积 20.0000 公顷,征地补偿费标准为23000 元/亩,征地补偿费约为 690 万元。(2)青苗补偿费:建新区总面积 20.0000 公顷,其中可占用耕地20.00 公顷,当地统一年产值标准为 1000 元/ 亩,青苗补偿费约为 30 万元。以上合计 720 万元。6.4 其他费用估算其他费用包括前期工作费、竣工验收费、业主管理费、不可预见费等,按工程施工费的 10%计,拆旧区工程施工费为 251.57 元,还建区工程施工费为 2352.00 万元,得到其他费用总计约 260.36 万元。 6.5 投资估算汇总本次 XXX 城乡建设用地增减挂钩项目总投资为 421443 万元。主要见下表 6-1:表 6-1 增减挂钩项目投资费用明细表单位:万元项目 工程施工费 征地补偿费 其他费用 投资总额拆旧区 251.57 390.50 25.16 667.23 还建区 2352.00 240.00 235.20 2827.20 XXX 有限公司21建新区 0.00 720.00 0.00 720.00 合计 2603.57 1350.50 260.36 4214.43 7 方案实施时序安排与周转指标归还计划7.1 项目实施时序安排此次 XXX 增减挂钩试点工作必须贯彻落实严格保护耕地,促进建设用地节约、集约利用的总要求,项目按照“ 先还建、后拆迁、再复垦” 的原则分期滚动实施。第一阶段为宣传发动阶段,时间为 2011 年 8 月。一是面向领导宣传,将关于开展城镇建设用地减少挂钩试点工作的通知等相关资料印发给各部门;二是面向农民宣传,将工作方案和新村规划张贴到村组,让农民了解建设新农村的意义和目的;三是面向社会宣传,进一步增强全区广大干部群众对城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点工作的责任感、紧迫感、使命感。第二阶段为科学规划阶段,时间为 2011 年 9 月—2011 年 12 月。挂钩试点应实现规划指引,把规划建设纳入规范化、制度化轨道。第三阶段为还建新村建设与村庄整理复垦阶段,时间为 2012 年 1 月-2014 年 12 月。项目按照“先还建、后拆迁、再复垦”的原则分期滚动实施,具体地块拆旧时间按照附表 4 安排。第四阶段为申请验收阶段,时间 是 20145 年 12 月。增减挂钩项目区实施完成后,要进行自检自查,形成自检报告并上报申请验收。7.2 周转指标归还计划XXX 有限公司22拆旧区现状农村居民点面积为 26.6667 公顷,全部复垦耕地,还建区用地面积为 6.6667 公顷,占用耕地 6.6667 公顷。增加新增建设用地指标20.00 公顷,净增耕地 20.00 公顷。同时上级下达周转指标也为 20.00 公顷,本方案严格按上级下达指标进行控制,因此申请批准周转指标为20.00 公顷。XXX 政府承诺自“方案”经省厅批准之日起三年内完成拆旧还建工作,按时归还挂钩周转指标,具体归还计划见附表 6。8 项目区土地权属调整方案(一)土地整理前进行统一的确权登记实施土地整理前,做好土地权属状况和土地利用现状的调查工作,在土地权属和土地利用现状调查基础上,编制土地权属调整方案,签订土地权属调整协议,具体明确每个土地权利人在整理完成后土地所处区位、范围和面积。按地籍调查规定的程序和要求,办理相应的指界手续,编制符合地籍调查规程要求的地籍图并及时进行土地登记,确认权属。(二)新增耕地的土地权属调整土地整治后,新增耕地的所有权归当地村集体经济组织所有,或由村集体统一经营使用;或由村集体租给种田大户,租金归村集体所有,用于村民养老保险或公共基础设施建设。土地整治后新增耕地的分配,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上的成员或者三分之二以上的村民代表同意。(三)还建区土地权属调整XXX 有限公司23村集体与还建区现在承包农户协商,收回还建区农用地的使用权,村集体在拆旧整理出来的农用地中另行发包相应面积给原承包农户。同时村集体与拆迁还建农户签订协议,由村集体统一安排,在指定的还建区内,按照还建区建设标准,无偿向拆迁农户提供宅基地,农户按照还建区布局规划,自己投资建房,并按协议办理相关手续后,到国土资源部门和房屋管理部门办理相关的登记手续。9 实施效益分析9.1 经济效益分析项目实施成本主要内容包括拆旧农村居民点的拆迁补偿、还建费用和复垦整理费用以及建新区投资经费。经测算,项目实施总投资约4214.43 万元。项目实施后,项目区内净增耕地 20.00 公顷,按每年纯收益 18750 元/公顷计算,项目区内的村民每年从这部分增加的耕地可获得约 37.50 万元的纯收益。另外一方面,建新区总用地面积 20.00 公顷,设计用途为居住和工业用地,通过对外公开招、拍、挂,平均每亩预计收益 18 万元,预计可获得总收益 5400.00 万元。通过增减挂钩可以是土地利用率达到最优化,产业结构合理化。9.2 社会效益分析9.2.1 有利于推进社会主义新农村建设项目区规划实施,有利于切实稳步推进社会主义新农村建设,实现XXX 有限公司24党中央关于社会主义新农村“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的建设要求。一是有利于农业生产条件的改善,促进农业生产发展。项目实施后,项目区内零星散布的农村居民点地将得到整理,区内耕地将成为“旱能灌、涝能排”的高标准农田,有利于推进规模化、专业化和多元化经营,更好的适应现代农业生产的需要,有效提高耕地产出效率。二是有利于改善农民生活环境,提高农民生产水平。项目实施后,农民集中居住在还建中心村。中心村内完善的基础设施和商业、文教、医疗等服务设施,将改变以前自然村脏、乱、差、和设施不完备的生活条件,有效提高农民的生活环境和生产水平。9.2.2 有利于提高土地利用集约程度规划实施后,土地利用集约程度将大幅提高。项目实施前,拆迁区内 5 个乡镇 6 个行政村 202 户 1032 人,人均农村居民点用地面积约 258平方米,用地极为粗放。项目实施拆迁还建后,还建用地 6.6667 公顷,拟安置村民 202 人,人均建设用地面积 65 平方米,将大幅度减少。9.2.3 有利于缓解建设用地指标供需矛盾项目实施完成后,上级下达的建设用地周转指标 20.00 公顷(全部为新增建设占用耕地指标)全部用于建新区建设。这对于满足 XXX 的建设用地需求,缓解建设用地指标供需矛盾具有重要意义。9.3 环境效益分析XXX 有限公司259.3.1 改善生态环境随着复垦规划的实施,完善的沟渠系统将有效的解决取水排涝问题,系统的防护林将起到防风固沙、保持水土的作用,从而改善生态环境的农田小气候。9.3.2 美化农村景观通过还建中心村、标准田块的建设,改变了拆旧区内村庄建筑杂乱无序、田块零散的现状,形成环境优美,整齐规范的农村景观。10 资金筹措方式与资金使用安排10.1 资金筹措方式项目建设资金筹措来源于三个方面。一是使用增减挂钩指标所取得的增值收益。包括新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费等。这部分必须返还农村。二是农业土地开发资金本级留存部分。三是其他资金;整合涉及农、林、水、交通、民政、扶贫、一事一议财政奖补、农网改造等项目资金。10.2 资金使用安排10.2.1 项目建设资金使用安排(1)财务管理执行《国家投资土地开发整理项目管理暂行办法》 、《土地开发整理项目资金管理暂行办法》有关规定,财务专设账户、见XXX 有限公司26账立制、规范财务手续,实行财务管理,达到账据、账物、账钱相符,努力做到增收节支,财务要定期进行审计。成立财务小组和审计小组,财务小组对项目资金实行专账、专户、专管,严格财经制度,规范财务手续;审计小组按工程进度监督项目资金使用情况,对工程项目实行阶段与年终跟踪审计,规划资金使用的渠道和方式。10.2.2 收益资金使用安排使用挂钩周转指标取得的土地增值收益实行专账管理、专项核算,全部返还农村,其中不低于新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费之和的部分,应足额用于挂钩项目拆旧、复垦和还建区基础设施建设。11 实施措施11.1 强化组织领导为做好相关工作,XXX 成立由政府、国土、财政、建设、规划、发改、农业、林业、环保等部门组成的领导小组,XXX 国土资源局组建工作专班,负责审定试点项目方案,协调项目实施中的重大问题,研究制定相关政策。11.2 制定项目实施方案包括具体的拆旧区拆迁方案以及还建区的建设规划方案。在制定实施方案时要充分考虑农民意愿,制定相应的优惠政策措施,使农民积极配合项目的顺利实施,以增加耕地面积,改善农民生产生活条件为基本
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