2012年上半年无锡房地产市场报告47页.pptx

1、无锡市场上半年报2012年上半年度本报告数据说明：n 本报告中所涉及的新增预售供应量、成交量、成交均价等未特别注明 的，均 为建筑面积、建面价格；n 本报告中所涉及的新开盘及加推房源价格未特别注明 的，均 为 套 外 面积 价格；n 新开盘加 推、媒体 投放数据及成交 数据 均 由无锡克尔瑞信息技术有限公司独家采集；n 本报告中新增预售 供应量来自 于网上房地产官方网站；六、排行榜及预测一、调控政策回顾二、宏观经济表现五、成交结构分析三、一级市场表现四、重点拓展板块报告目录一、调控政策回顾 中央、地方政策回顾 上半年度楼市表现 历年政策与楼市表现上半年政策回顾行政政策（限购） 信贷政策1月住建

2、部：个人住房信息 6月底前在 40个城市联网 无锡赫然在列温家宝：强调巩固房地产市场调控成果中山：中山悄然提高 “ 限价 ” 标准无锡：锡城节后房贷政策现松动 银行首套利率普遍回归基准2月 芜湖： “ 购房补贴 ” 新政试水 4天被中央叫停上海： “ 外地居民在沪居住满三年可购第三套 ” 新政被叫停全国：多家银行首套房贷执行基准利率全国：存款类金融机构人民币存款准备金率下调 0.5个百分点3月 温家宝：一些地方房价还远远没有回到合理价位，强调调控不能放松。全国：四大行首套房贷利率全部降至基准利率之内无锡：多家银行首套房贷利率放松，无锡农村商业银行最高可享受基准利率 85折优惠4月 全国：二三线

3、城市上调公积金贷款上限幅度为 15%-25%无锡：国有四大银行可办理公积金逐月冲抵商贷5月 温家宝 :严格实施楼市限购 党报称房价下行趋势不改 全国：人民币存款准备金率下调 0.5个百分点无锡：公积金中心拟推统一客服热线 办业务将更便捷6月 国土部：住宅项目容积率不得低于 1.0 全国： 6月 8日起下调人民币存贷款基准利率 0.25%全国：各地住房公积金贷款限额上调，范围在 10-20万河南：首套房利率可在基准利率基础上优惠 30%总体来看，限购政策不放松，温家宝总理频频强调楼市调控政策不放松，各地微调或放松政策多数被叫停；而信贷政策则大幅放松，利率回归基准，多数银行有优惠，同时，公积金贷款

4、上限调高，央行准存下调，都有利于楼市回暖。限购政策继续执行，信贷政策逐步放松上半年楼市表现上半年 ，市场成交量自限购以来大幅 回升 ， 36月成交量一直维持在 50万方上下， 月均 成交 43.41万平米；与 2011年同期相比成交量涨幅 41.51%，供应量减少 11.04%，价格下跌 8.62%。进入三月份，随着开发商大幅降价和信贷政策的放松成交量增加；均价方面，六月商品住宅均价受部门楼盘调价影响有所上扬，但仍低于去年同期。年内第一次降息年内第五次降息加息、提高存准最后一次加息降低存准第三次降低存准降息国四条首套房归回基准利率新国八条国十条数据来源于： CRIC系统和中国人民银行官网200

5、8年金融危机至今国家多次调控房价，自 “ 新国八条 ” 出现后锡城房价开始回落，此间经历了三次加息， 2011年底首次降存准， 2012年 5月首次降息，货币和政策信号以明显趋于 宽松。历年政策与楼市表现房地产市场调控脉络04年禁止期房转让非普通住宅 2年征营业税非普通住宅 3%契税营业税二转五二套房贷新政限购（ 48个城市）限贷（所有城市）限价（小部分城市）限购政策逐步退出？物业税？04年 :完善交易制度05-06年 :提高交易税费07年 :差别化贷款政策10年至今 :行政命令强压需求未来 :回归市场化手段？背景一：市场投机热情高涨炒楼花炒预售普遍背景二：全民投资房产初现二手房换手率高企房价

6、持续高涨背景三：08年金融危机国家救市市场需求再度井喷一线城市房价创历史新高二三线城市房价普涨p国家对房地产市场的调控起始于 2004年，到目前为止成周期的政策调控大致有四波，从政策脉络上看，打压市场投资投机需求构成了近十年以来房地产调控的主线。p限 购因其行政命令的属性，不可能成为我国房地产市场长期的管控机制，在我们看来，未来在基础条件成熟之后，以物业税代替限购令将是必然的选择，而在过渡期间，不排除两者有一段共存的时间政策走势预判 去投资化 ” 是政策管控 不变的目标 ，未来限购与物业 税仍将共存 一段 时间，政府将继续坚持对房产市场的调控，下半年或进一步调整定向调控政策，以促使 房地产市场

7、 “ 软着陆 ” 。 宏观经济环境 城市年度经济 房地产量价表现二、宏观经济表现宏观经济环境世界经济形势进一步恶化 全球经济活力正在逐渐减弱 ，并且内外部失衡进一步加剧，欧债危机、海湾地区的动荡等因素引发了人们关于世界经济再次探底的猜想，市场信心也因此大幅下降 。 发达国家正在步入滞胀的泥潭 ，一方面，主要发达国家普遍面临主权债务压力和金融稳定风险，私人需求尚未接过拉动经济增长的接力棒，经济增长动力仍然不足；另一方面，由于货币政策依旧宽松，甚至存在出台新的量化宽松政策的可能，通胀压力相对较大 。 新兴经济体面临着外部环境复杂多变， 大量热钱冲击以及政策紧缩对经济增长的抑制等问题，其经济增速将继

8、续呈放缓态势 。 全球经济依然处于失衡之中，经济面临着众多的挑战。 根据 IMF 世界经济展望 秋季报告预测， 2012 年世界经济将增长 4，与 2011年基本持平 。其中 ，发达经济体将增长 1 9，新兴和发展中经济体将增长 6 1 。宏观经济环境利好因素： 我国 “ 十二五 ” 规划第二年进入投资项目集中建设阶段，中西部不断承接东部产业转移，逐步成为带动经济增长的新亮点，扩大居民消费的政策体系不断完善将进一步扩大消费对经济增长的 贡献；利空因素： 经济增长也存在一些不利因素， 2012年 GDP增速调整，全年控制在 7.5%，刺激性政策的逐步退出、严厉的房地产调控政策将使得经济增速进一步

9、放缓，地方财政风险和土地市场交易趋冷对地方投资融资能力形成制约 。国内经济出现明显回落总体来看， 2012 年国内的经济增速将继续下滑，紧缩的货币政策将有所放松，防止经济陷入 “ 通缩 ” 。虽然当前国内经济面临着 “ 硬着陆 ” 的风险还是很大， 但鉴于国内投资依然强劲，加上政策将趋于稳定，预计国内经济在未来将会 “ 软着陆 ” 。国内下半年经济形势预测城市年度经济 富裕度高，购买力强，市场仍有扩容空间 ，投资风险略低城市 GDP(亿元 ) 户籍人口 (万人 ) 流动人口（万人）住宅年成交量(万平米 )土地年成交量(万平米 )净增土地可售月数(月 )人均可支配收入(元 )职工工资 (元 )消

10、费品零售总额（亿元）人均私家车保有量（辆 /人）商品住宅成交均价(元 /平米)地价楼价比无锡 6880 468 175 362 905 35 31638 42398 2123 0.079 8694 0.33常州 3580 329 105 366 1395 46 26269 39832 1236 0.07 7714 0.21上海 19195 1412 890 729 1646 40 31838 46757 6777 0.05 22424 0.38u十二基因中除净增土地可售月数外，其他十一项房地产数据为 2011年数据，其余为 10年数据；人均私车保有量 =私车保有量 /常住人口；地价楼价比 =住

11、宅土地年成交均价 /住宅房屋年成交均价u净增土地可售月数 =(近 30个月住宅土地成交总建面 -近 30个月住宅销售总面积 )/近 30个月月均住宅销售面积u玫瑰图中数值除净增土地可售月数、地价楼价比外，其他各项指标均以上海数据为 100做比；净增土地可售月数低于 6的均取值为 100，高于 36的均取值为 10，高于 6低于 36的取值 =(净增土地可售月数 -6)*3+10，地价楼价比以本城市数据为 100与上海数据做比；城市容量投资风险688031638212342398元 /年0.079辆468175建面 1437万 平米362万 平米8694元 /平米16个月0.34购买力备注：除房

12、地产成交信息为各市区外，其余均含市辖县区。城市宏观经济p 截止 2011年无锡市 户籍人口达到 467.96万人，外来人口175.26万人， 外来人口的增长率明显高于户籍人口的增长率，但外来人口的增长率自 07年以后总体呈现逐渐下降的趋势，主要受到无锡部分产业转移的影响 ；p 2011年无锡市生产总值达到 6880亿 元，年均增长 12左右 ，人均生产总值 达到 10.74万元。数据来源：无锡统计信息网及 CRIC数据平台。注：无锡不做特别说明，均指无锡市区和江阴宜兴。11年无锡户籍人口约 467.96万人，外来人口 175.26万人 ；无锡 自身宏观经济的发展快速而稳健。p 固定资产投资保持

13、高速率增长势头， 房地产投资占固定资产投资比例在近两年有所减缓，主要是受到 08-09年经济大环境的影响， 10年后受经济回暖影响投资占比回升明显；p 房地产开发投资额保持持续增长状态， 11年的增长势头较为迅猛，增长率明显加大。p 从 06年至今商品房开工、竣工面积走势看，呈现逐年递增走势， 2011年竣工面积受调控政策影响小幅 回落。数据来源：无锡统计信息网及 CRIC数据平台。注：无锡不做特别说明，均指无锡市区和江阴宜兴。房地产市场投资比重逐年上涨， 11年增长势头强劲。 06年至今，本市商品房开工、竣工面积呈现逐年递涨趋势， 2011年竣工面积受调控政策影响小幅回落。城市宏观经济总体成

14、交量 趋势p 2012年上半年商品房成交量 27028套 306.59万 平米 ， 均价 8726元 / ，环比下跌 8.62%，同比下跌 5.99%。p 2012年上半年商品 住宅 成交量 23323套 260.48万 平米 ， 均价 7642元 / ，环比 下跌 14.86%，同比下跌 9.56%。今年上半年，商品房、商品住宅成交量创调控以来新高， “ 回暖 ” 迹象明显，成交价格相当于 2010年年中水平。上半年 区域成交量p2012年上半年 新 区商品房的成交量最高，达到 71.7万平米，崇安区的商品房价格最高 17898元 /平米；p崇安区的商业价值和住宅价值差距加大，以至于商品住宅

15、和商品房的价格 不相称，特别是苏宁广场的入市拉大了商业价值和住宅价值的差距。区域成交结构较为稳定，滨湖、新区、惠山区为成交主力区域。无锡各区域商品房供应对比新增 供应量 2012年上半年商品房供应量 30215套 315.1万平方 ，商品住宅供应量 22112套252.54万平方 ，新增供应量较之前明显 较少 总体土地供应 总体土地成交 房地产量价表现三 、一级市场表现土地市场供求走势无锡上半年土地供应及成交量均较往年相比减少，随着整体大环境的转好，加上今年上半年商品房成交的回落提高了开发商对市场的信心，预计下半年土地市场将会大幅增加供应。上半年， 土地市场挂牌出让 土地五次，推出 38宗，拍

16、卖成交 30总，部分撤牌、回收；目前土地市场较以往冷淡， 开发商积极性不高 ，拿地趋于谨慎，在 一定程度上 反映出开发商对后续楼市的捉摸不透。指标 供应 面积（万） 供应宗数 成交面积（万） 成交宗数 成交 金额（万元） 楼板 价（元 /）上半年 数值 121.72 38 96.83 30 304009.7 1938同比变化 -25.84% -29.63% -40.54% -42.31% -42.43% 9.57%环比变化 -43.21% -30.91% -48.94% -42.31% -72.92% -17.20%上半年一级市场表现土地名称 区域 土地属性 占地 面积( ) 总建 面积( )

17、 容积率 成交 总价(万元 ) 成交楼板 价(元 / ) 溢价率 受让方XDG-2011-51号地块 锡山住宅 ;商业（商服） ; 55578 138945 2.5 24500 1763.288 0 恒大地产集团有限公司XDG-2011-53号地块 锡山住宅 ;商业（商服） ; 36874 92185 2.5 16200 1757.336 0 恒大地产集团有限公司重点企业土地储备 2012年重点企业中仅恒大集团在锡山拿地。土地市场具有一定滞后性，今年上半年商品房市场的好转还未影响到土地市场，故成交土地数量较少。上半年各区土地市场区域 宗数 用地 面积（） 成交占比 成交 金额（万元）楼板 价（

18、元 /平米）滨湖 9 612816.4 63.29% 194430 2442惠山 10 146876.5 15.17% 29901 1037南长 2 12334.6 1.27% 16100 4713锡山 4 105201 10.86% 48850 1950新区 5 91110.9 9.41% 14728.7 738总计 30 968339.4 100% 304009.7 1938上半年土地出让主要集中滨湖区和惠山区，其中滨湖区成交面积占比高达 63.29%，成交板块主要集中在马山板块和太湖新城板块。此外崇安和北塘区今年上半年无土地成交。今年上半年无锡市七区中五个区域有土地供应和成交，成交量最大

19、的区域为滨湖区。土地出让规模排名注：公建配套含文化 娱乐、酒店、加油站、科教等江苏富安投资集团有限公司取得的 XDG-2011-95号地块规模最大。排名 土地名称 区域 土地属性 占地 面积( ) 总建 面积( ) 容积率 成交 总价(万元 ) 成交楼板 价(元 / ) 溢价率 受让方1 XDG-2011-95号地块 滨湖 住宅 ; 154752.5 185703 1.2 35000 1885 0 江苏富安投资集团有限公司2 XDG-2011-51号地块 锡山 住宅 ;商业（商服） ; 55578 138945 2.5 24500 1763 0 恒大地产集团有限公司3 XDG-2012-18号

20、地块 滨湖商业（商服） ;公建 配套综合 ;272100.3 136050.2 0.5 38330 2817 0 无锡灵山实业有限责任公司4 XDG-2012-13号地块 滨湖 办公 ;商业（商服） ; 39055 130053.2 3.33 37400 2876 0 无锡金匮投资发展有限公司5 XDG-2012-12号地块 滨湖 办公 ;商业（商服） ; 39015.4 124849.3 3.2 38600 3092 0 无锡金匮投资发展有限公司6 XDG-2011-53号地块 锡山 住宅 ;商业（商服） ; 36874 92185 2.5 16200 1757 0 恒大地产集团有限公司7X

21、DGG(XQ)-2010-81号地块新区 其他 ; 38698.9 77397.8 2 4086.6 528 0 无锡微纳产业发展有限公司8 XDG-2011-78号地块 滨湖 办公 ;商业（商服） ; 12642.3 69532.65 5.5 5600 805 0 无锡华泰投资置业有限公司9 XDG-2011-99号地块 惠山 住宅 ; 36480.4 65664.72 1.8 10100 1538 3.06% 高峰10XDG(HS)-2011-20号 A地块惠山 其他 ; 32187.2 64374.4 2 1690 263 0 江苏钱桥金属制品交易中心 有限公司土地出让楼面地价排名注：公

22、建配套含文化 娱乐、酒店、加油站、科教等楼面地价最高的为新港商业投资管理无锡有限公司取得的 XDG-2011-90号地块，楼面地价为 14120元 /，该地块位于南长区，土地属性为商业。排名 土地名称 区域 土地属性 占地 面积( ) 总建 面积( ) 容积率 成交 总价(万元 ) 楼面地价 (元 / ) 溢价 率 受让方1 XDG-2011-89号地块 南长 商业（商服） ; 6551.1 5240.88 0.8 7400 14120 0 新港商业投资管理无锡有限公 司2 XDG-2011-96号地块 滨湖 商业（商服） ; 33767.4 43897.62 1.3 15600 3554 0

23、 无锡市滨湖区荣巷街道办事处3 XDG-2012-6号地块 滨湖 办公 ;商业（商服） ;公建 配套 24706.5 54354.3 2.2 18600 3422 0 无锡市恒大投资发展有限公司4 XDG-2012-12号地块 滨湖 办公 ;商业（商服） ; 39015.4 124849.3 3.2 38600 3092 0 无锡金匮投资发展有限公司5 XDG-2010-68号地块 南长 办公 ;商业（商服） ; 5783.5 28917.5 5 8700 3009 0 江苏五星实业集团公司6 XDG-2012-13号地块 滨湖 办公 ;商业（商服） ; 39055 130053.2 3.33

24、 37400 2876 0 无锡金匮投资发展有限公司7 XDG-2012-18号地块 滨湖 商业（商服） ;公建 配套 272100.3 136050.2 0.5 38330 2817 0 无锡灵山实业有限责任公司8 XDG-2011-95号地块 滨湖 住宅 ; 154752.5 185703 1.2 35000 1885 0 江苏富安投资集团有限公司9 XDG-2011-51号地块 锡山 住宅 ;商业（商服） ; 55578 138945 2.5 24500 1763 0 恒大地产集团有限公司10 XDG-2011-53号地块 锡山 住宅 ;商业（商服） ; 36874 92185 2.5

25、16200 1757 0 恒大地产集团有限公司四、重点拓展板块分析 热点区域 一级市场土地成交 在售项目简析 板块未来预判单核发展阶段 一个主城区、六个新市镇和若干新型农村社区第一批新城规划的兴建单核发展 多核发展 融入长三角城市圈规划：一座城市的抱负正 由单中心向多中心演变，多组团发展，城市外扩趋势明显，符合长三角一体化发展需求。逐步开始由多核化发展向融合于长三角城市群发展的演变。热点区域 -整体规划热点区域 -交通规划 无锡京沪高铁站设在锡山，政府也围绕高铁站打造锡东新城；京沪高铁的开通，促进了该区域的发展。南拓 ， 城市未来发展的主导方向，建设湖滨城市、生态城市；北展 ， 将堰桥地区建设

26、为惠山区新的行政中心，加强与江阴的联系；东整 ， 整合东亭与中心城的空间、道路网络， 依托京沪高铁的交通优势加强建设锡东新城；西优 ， 以太湖山水为主体，优化城市的旅游、休闲用地。热点区域 -发展方向 目前政府工作重点主要集中在锡东新城和太湖新城，而随着碧桂园、恒大在锡东新城拿地，该区域所具备的热点特征也日益彰显。锡 东新城位于无锡市东部，作为无锡东部的对外窗口，锡东新城是承接上海、联系京沪的主阵地和战略前沿。依托 京沪高铁站点 建设的高铁商务区，位于锡东新城核心，按照 “ 三中心，一枢纽 ” 的城市规划，未来将会发展成为无锡城市副中心、锡山未来政治经济文化中心，无锡高端产业集聚中心及长三角区

27、域性交通枢纽。随着 高铁时代的来临，高铁商务区将会发展成为类似上海大虹桥的交通枢纽，成为无锡城市发展的重要引擎，让无锡以此为平台面向长三角，甚至面向世界。商务 区总规划面积 45.62平方公里，京沪高铁穿境而过、沪宁高速、锡张高速、锡昆高速环绕周边，锡沪路、锡山大道、北中路南北贯通，轨道 2号、 4号线、锡虞城际也交汇于此，空港也近在咫尺，共同构建便捷立体交通网络，将发展成为锡东新城建设的核心区域，作为无锡东部快速发展的前沿阵地 。锡东新城简介 锡东新城将会发展成为无锡城市副中心，锡山未来政治经济文化中心。编号 受让方 总建面积（ ) 容积率 楼板价 (元 / )1 恒廷实 业 178423

28、1.8 25282 上海万 业 277606 1.6 24073 民发实 业 267587 2.3 31394 华夏 393120 2.5 21885 无锡红 豆 258580 2.8 20386 长江置 业 38958 2.2 20547 华夏安 镇 378288 2.3 23928 恒大地 产 138945 2.5 17639 恒大地 产 92185 2.5 1757合计 2023692 统计范围为：住宅用地或含住宅类综合用地123 45678重点待上市土地分布 8幅重点未上市土地中，锡山 地头蛇华夏地产有两幅地块，红豆 1幅 ，恒大 2幅，未来可入市量超过 200万方。92012年土地成交板块 土地名称 土地地址 土地属性 占地 面积( ) 容积率 总建 面积( ) 成交 总价(万元 ) 成交楼板 价(元 / ) 受让方锡山东片板块XDG-2011-51号地块无锡高铁商务区锡沪路南、东翔路（原新韵路）东住宅 ;商业（商服） ; 55578 2.5 138945 24500 1763恒大地产集团有限公司 ;XDG-2011-53号地块无锡高铁站商务区锡沪路南、兴吴路东住宅 ;商业（商服） ; 36874 2.5 92185 16200 1757恒大地产集团有限公司 ;恒大集团所拍土地属性为住宅和商业，商业不超过 10%。无锡高铁站XDG-2011-51XDG-2011-53