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房奴如何减轻还贷压力.doc

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房奴如何减轻还贷压力 存款可抵扣贷款利息2010 年 05 月 23 日 09:50 现代快报 我要评论( 0) 字号:T|T 现在对于很多只要是贷过款的市民来说,再买房也必须算二套房,首付必须 5 成以上、利率必须上浮 1.1 倍。加上最近公布的 CPI 数据超过预期上涨幅度,很多房奴担心加息,会进一步增加供房压力。那么在房贷新政和加息预期的双重压力下,有没有窍门,可以减轻贷款压力降低贷款利息呢?存款可抵扣贷款利息对于有 5 万元以上资金的“房奴“来说,可以通过房贷理财账户达到用存款抵扣贷款利息的目的。据了解,目前工行、农行、民生、深发展等银行都推出了类似的可以帮客户节省利息的房贷理财业务。客户选择存抵贷这一房贷理财账户后,只要客户卡内存款超过5 万元,即可按相应比例抵扣贷款利息,并且卡内存款还是活期存款,随时支取,不受限制。此类产品均设有起点。一般起点均为 5 万元,也就是说如果账户有 8 万元,只有 3 万元可以参与抵扣房贷,并且抵扣比率各行不一样。工商银行理财师告诉记者,该行存贷通产品按日计算利息,以人民币为货币单位,抵扣起点为 5 万元,抵扣比例为 80%,每笔贷款可享受利息收益的额度不高于该笔贷款余额的 80%。当账户内当日存款余额小于等于 5 万元时,日收益为 0;大于 5 万元时,则日收益=(存贷通账户余额-5 万元)×80%×(存贷通账户关联贷款的利率-活期存款利率)。以 30 万元存款为例,假设贷款年利率为 5.94%,并已享受贷款利率下浮 30%的优惠政策,贷款执行利率就是 5.94%×0.7=4.158%,活期存款年利率为 0.36%,其贷款可获得的抵扣额为:(30-5)×80%=20 万元。如果贷款者将 30 万元在存贷通账户内存 1 个月,其获得增值收益为 20 万×(4.158%-0.36%)×1/12=633 元。还款方法改成等额本金对于大部分贷款者来说,房贷的还款方式中以等额本金(也就是递减法)和等额本息两种还款方式最为普遍。对于还款能力较强、收入较稳定、有额外收入来源的贷款者,可以转等额本息为递减还款法,达到省息的目的。等额本金还款方式也就是递减法,就是将本金每月等额偿还,然后根据剩余本金计算利息,所以初期由于本金较多,将支付较多的利息,从而使还款额在初期较多,而在随后的时间每月递减,这种方式的好处是,由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出,比较适合还款能力较强的家庭。如果贷款银行允许转换还款方式,那么客户可以通过转换贷款方式节省利息。以贷款 100 万元 20 年期(以基准利率 5.94%计算)计算,采用等额本息还款法,利息超过 71 万元。而采取等额本金还款,支付利息款 59.6475 万元。两者相比,利息相差 11 万元左右。提前还款时选缩短期限其实,在所有的方法中,提前还款是最节省利息的。在市民提前还款时,会碰到一个问题,那就是减少月供还是缩短贷款期限?银行理财师称,如果单纯从节省利息角度来讲,肯定是缩短贷款期限最划算。随着银行优惠利率的取消,二套房利率的上浮,不少客户近期已经开始动用公积金或是存款开始提前还贷,在办理提前还贷的过程中,客户需要选择减少月供还是缩短贷款期限。“选择哪个方式更省钱其实很简单,只要掌握一条,本金还得越多,利息越省。如果客户选择缩短贷款期限,而月供不变,那么客户的还款周期会加快,因为客户每月还款额没有变化。而如果选择减少月供,那么每月还款压力会减轻,但因为每月所还本金减少,自然总的贷款利息没有月供不变的方式来得省。“等额本息变等额本金记者了解到,对于还款能力较强、收入较稳定、有额外收入来源的贷款者,有些银行可以允许客户申请变更还款方式,将原有的等额本息还款方式变更为等额本金还款,达到省息的目的。目前,多数银行的个人住房贷款还款方式主要有等额本息和等额本金两种方式。二者的主要区别在于,前者每期还款金额相同,即每月本金加利息总额相同,客户还贷压力均衡,但利息负担相对较多;后者又叫“递减还款法”,每月本金相同,利息不同,前期还款压力大,但以后的还款金额逐渐递减,利息总负担较少。以贷款 100 万元 20 年期(以基准利率 5.94%计算)计算,采用等额本息还款法,利息超过 71 万元。而采取等额本金还款,支付利息款 59.6475 万元。两者相比,利息相差 11 万元左右。值得一提的是,等额本金还款法并不适合所有的购房者,因为它的月供是倒金字塔式结构,也就是说早期还款数额较高,不适合贷款压力大的家庭。存款可抵扣贷款利息对于有 5 万元以上资金的“房奴” 来说,可以通过房贷理财账户达到用存款抵扣贷款利息的目的。记者了解到,目前工行、农行、深发展、渣打等多家银行都推出了类似于存抵贷的房贷理财,一般来说,有房贷者只要在还款账户中存入 5 万元以上的存款,银行将按一定比例
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