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房地产企业合理避税处理技巧探析.doc

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房地产企业合理避税处理技巧探析房地产开发业务乃我集团主要经营业务之一,其生产经营活动非常广泛,也非常复杂,具有所需资金大、开 发建设周期长、开发经营复杂、开发产品商品性等特点。房地产行业的特殊性必然决定了其纳税问题的复杂多变和避税筹划技巧运用的灵活多样。税收优惠政策是国家发给房地产 企业的“税收优惠券 ”,利用税收 优惠政策减少应纳税额和降低税负是所有纳税筹划方法中风险最小的一种,并且是国家完全认可的避税方法。通晓、理解、用足税收优惠政策能使年营业额巨大的房地产企业成功、有效、安全地规避掉巨额税款,从而将利润最大限度地留归房地产企业,因此房地产开发企业如何进行合理避税处理也直接影响企业的盈利水平。集团企业发展部为此向同行房地产企业财务、网络进行了咨询和调研,对房地产企业在日常经营活动中和避税筹划等方面可以采取的一些合理避税方法和技巧进行整理和归纳:说到房地产企业的合理避税,那我们首先要了解房地产开发成本组成及相关核算方式。房地产 开发成本的组成房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说,大致可分为三大部分:1、土地、土建、设备费 用。这是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的 80%。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行,是否有预期利润的最主要经济指标。房产商在决定是否开发一个项目前,都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼面地价),以此来进行项目的可行性评估。2、配套及其他收费支出。主要是指水、 电、煤气、小区 绿化和道路、市政和公建配套费及其他生活服务性设施费。这类收费项目种类繁多,标准不一, 许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行,任意性很强, 标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因表影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的 10-15%。房地产开发商通过各种途径,运用各种方法减少这部分费用支出,是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。3、三项费用。房地产开发具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此,大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出,另外还需投入大量的销售广告及中介代理费用。如何把这部分费用核算好,对正确计算开发成本、体现经营成果,将起到非常重要的作用。房地产 开发成本的核算 房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配,最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。企业进行开发成本核算,除了必须严格执行国家制定的房地产开发企业会计制度和财务制度外,还应该注意解决以下几个问题。1、成本归集对象。房地产开发企业在进行成本核算时,象其他行业一样,确定成本归集对象,即成本核算单位。2、成本项目的设立。正确划分成本项目,可以客观地反映产品的成本结构,便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定, “开发成本” 作为一级成本核算科目,企业应在该科目下,根据自己的经营特点和管理需要,选择成本项目。3、间接费用的核算。企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。按现行房地产开发企业会计制度规定,这些费用应作为期间费用,直接 计入当期损益。4、项目的竣工决算。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本,以便企业结出经营利润。 以上对房地产企业的开发成本和核算进行了简单的了解和分析,房地产开发企业避税则自然要对其所涉及的税种进行了解和掌握。房地产企业主要涉及土地增值税、企业所得税,营业税金及附加、个人所得税、印花税、契税、房产税等各项税种。但房地产行业所涉及的主要税种中:营业税避税的空间不大,只有所得税及土地增值税有一定空间,而所得税及土地增值税主要与收入和费用相关。(一)利用设立建筑管理公司减轻土地增值税的负担土地增值税方面,因为土地增值税是先预交后清算的,这里需要我们更加合理的确认成本费用,同时还要和税务部门多进行沟通协调。因为,根据有关规定,房地产开发公司开发的普通住宅用房,增值率在 20%以下的,免征土地增值税。通过设立建筑管理公司,提高开发直接成本,以减少土地增值率是比较常用的方法之一。考虑到不少地区的招商引资优惠政策,可以选择在某些经济开发区设立一家建筑管理公司(须与本房地产开发企业无股权关联关系),该公司与本企业建立经济合同关系,通过建筑管理公司可列支开发直接费用,以提高开发成本,从而降低土地增值税,同时降低也降低了企业所得税。(最好在房产销售完毕后注销该公司)当然建筑管理公司也涉及到企业所得税问题,但一般情况下该公司的企业所得税率比较优惠且为核准制,按照销售收入及固定的税率(一般为 10%左右)进行计征,
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