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工业用地政策级土地出让(精).doc

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工业用地政策级土地出让(精).doc
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工业用地的相关政策和操作方式探析工业用地因其操作复杂, 长期以来未受到传统住宅或者商用物业 开发商的重视, 但近年国内外投资者对中国工业地产市场的看好与试 水,无疑使工业地产成为地产界备受瞩目的一块新蛋糕。目前深圳有些较大型的发展商也开始尝试工业性质土地开发, 他 们利用商业包装和巧妙的规划设计, 将项目以工业厂房建设并按照办 公物业销售, 取得较大成功, 香年广场和智慧广场就是其中的成功案 例。花样年香年广场简介:花样年·香年广场位于南山区 华侨城以北、 与波托菲诺天鹅堡隔侨香路一路之距, 北面为广深高速, 侨香路与深 云路交汇处。香年广场 2006 年 12月 25号开工,项目由紧密相连的 南区与北区地块组成,项目建筑面积 74613.51㎡(其中南区 33364.9㎡、北区 27183.27㎡ 、高 20层。由南座主楼、南座附楼、北座主 楼、花样 年集团总部四部分 组成。据了解, 该项目属工业用地性质, 土地是由南山某科技公司与花 样年集团共同设立的康年投资共同运作, 南山某科技公司以土地作价 入股形式跟花样年共同拥有康年投资,随后通过运作抽离出康年投 资,即花样年为康年投资唯一股东。项目以生态工业厂房进行建设, 通过操作可以将建筑以间为单位 进行产权分割 (主力户 型面积 200㎡ -400㎡ , 08年销售均价约 23000元 / ㎡,销售情况良好。智慧广场简介:智慧广场位于南山区侨香路以北,深云路以西 ,宗地 号 T405-0010,项目规划为 4栋写字楼,占地面积 26811.43㎡,办公面 积 97100㎡, 是全深圳惟一的低密度豪宅市商务空间。 项目用地性质为工 业用地 (科研用房、高新科技厂房 ,开发商深圳市中核兴业实业有限公司, 销售均价 45000元 /㎡, 每层分割为 2个单独单位进行销售, 最小单位可用 面积为 750㎡。项目的工业用地以办公物业开发, 并分割产权单独销售的操作手法实 际上已经违反了政府相关规范:工业项目所需行政办 公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的 7%。 严禁在工业项目用地 范围内建造成套住宅、 专 家楼、 宾馆、 招待所和培 训中心等非生产性 配套设施。 ” 以及 “工业用地使用 权不得分割 转让,不得擅自转租及 改变土地性质及用途。 ” 因此项目的运作具有不透明性,在本人层面 暂时无法详细获悉。长期以来,我国相继出台了多项土地政策法规,旨在规范土地市场, 工业用地的相关政策也越来越健全,对工业用地的经营性物业开发、工业 转商住办公性质乃至出让方式都做了严格规范。以下是关于工业用地的相 关政策梳理。·2003年 2月 21日,国土资源部《进一步治理整顿土地市场秩序工 作方案》通知为了巩固 18号发出的紧急通知的结果,国土资源部又发出《进 一步治理整顿土地市场秩序工作方案》 的通知, 其主要内容是针对各 类园区内, 工业用地违反土地利用总体规划和城市规划设立各种名目 的园区 (城、村 及园区用地中存在的非法占地、越权批地、 违法供地 等问题。·2005年 3月 21日,国务院办公厅转发商务部《关于促进国家级经 济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见》在对工业园区用地进行了一系列的治理整顿后, 国务院又发出了 《关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意 见》 ,该意见的主要内容是 工业用地不得擅自改变土地用途,不得用 于大规模的商业零售,不得用于房地产开发。·2006年 4月 28日,国务院《国有土地使用权出让合同补充协议》 属于工业建设项目的, 受让宗地中用于企业内部行政办公及生活 服务设施的用地不得超过受让宗地面积的一定比例, 受让人不得在受 让宗地范围内建造成套住宅、 专家楼、 宾馆、 招待所和培 训中心等非 生产性设施。·2006.8.31:《关于加强土地调控有关问题的通知》2006年 8月 31日, 国务院 《关于加强土地调控有关问题的通知》 发布。国家根据土地等级、 区域土地利用政策等,统 一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。 工业用地出让最低价标准不得于土地取 得成本、 土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。 工业用地 必须采用招标拍卖挂牌方式出让, 其出让价格不得低于公布的最低价 标准。 (信息来源 :新华网·2007.4.12:《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关 问题 的通知》2007年 4月 12日,国土资源部、监察部发布《关于落实工业用 地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》 , 要求推进“工业用地招 标、拍卖 、挂牌出让” ,并确保已出让的工业用地用于原批准项目, 不得用于建设标准厂房出租、 变相搞工业地产开发。 (信息来源:国 土资源部·2007.4:招标拍卖挂牌出让工业用地使用权规定(深圳市第二十条(受
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