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房地产开发贷款管理办法.doc

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-1-房地产开发贷款管理办法第一章 总 则第 一 条 为加强 和 规 范 我 行 房 地 产 开 发 贷 款 操 作 与 管 理 ,有 效 防 范 贷 款 风 险 , 根 据 《 商 业 银 行 房 地 产 贷 款 风 险 管 理 指 引 》 、我 行 信 贷 政 策 以 及 国 家 法 律 法 规 和 监 管 机 关 有 关 规 定 , 特 制 定 本办 法 。第二条 本办法所指房地产开发贷款,是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款,包括住房开发贷款和商业用房开发贷款,不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务。住房开发贷款:指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。商业用房开发贷款:指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款。对商住两用开发项目,如住宅部分投资占总投资比例超过50%的(可按照住宅和商业的面积确定占比),则应纳入住房-2-开发贷款范畴,否则纳入商业用房开发贷款管理。房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向,遵守国家法律法规和总行信贷政策及相关规定,符合我行房地产行业信贷政策,优选客户和项目,防范业务风险。保障性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围,按照我行关于棚户区改造业务相关规定办理。第三条 房地产开发项目封闭管理是风险管理关键,分行须严格按照项目封闭管理要求,加强对贷款和销售回款“两款”的管理,按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行项目专户管理要求的,不得办理。第四条 房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设施开发建设,不得用于缴交土地出让金及其他用途。第五条 对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业,不得对其发放贷款。第六条 房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的房地产开发项目,不得跨地区使用。对于大型优质房地产企-3-业集团集中总部借款的,可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式办理。第七条 本办法适用于我行境内各机构。经总行授权获准开展房地产开发贷款业务的我行海外机构,另行制定管理办法。第八条 我行发行的涉及房地产开发项目用途的融资性理财产品、自营资金投资涉及房地产开发项目等非标债权资产业务准入标准、审查内容和封闭管理要求参照本办法执行。第二章 业务准入标准第九条 借款人应具备以下基本条件:(一)经工商行政管理部门核准登记的企业法人。(二)具备房地产开发资质二级(含)以上,从事房地产开发经营 2 年以上(含控股股东);借款人为项目公司的,如开发资质为暂定资质,则暂定资质应自初次批准最长不超过 3年,且股东须具备二级以上资质。(三)产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范,核心管理人员素质较高。(四)财务状 况 、 信 用 记 录 良 好 , 具 有 按 期 偿 还 贷 款 本 息 的-4-能 力 。(五)持有有效贷款卡,并在我行开立基本账户或一般账户。(六)我行评定的信用等级原则上在 6C 级(含)以上;借款人为项目公司的,其控股股东信用等级应为 6C 级(含)以上。(七)如为外商投资企业,外商投资审批手续齐备,注册资本金应符合国家相关规定。(八)愿意接受我行封闭管理的各项要求。(九)房地产开发项目一般以房地产建成后的销售收入作为还款来源,如果商业地产项目建成后不出售,而是由发展商出租或自行经营并以物业出租/经营收入作为还款来源的,可申请商业物业开发+经营模式的开发贷款。开发+经营模式要求借款人或其母公司须具备 2 个以上商业物业成功经营的经验,具有独特的商业经营模式和品牌效应,可保证物业建成后的出租/经营收入来源;且接受我行对出租经营收入的监管,保证还款。(十)我行规定的其他条件。第十条 房地产开发项目应同时具备以下条件:-5-(一)经办行一级分行本行政区域内项目(行内银团方式可叙做异地项目),已纳入国家或地方建设开发计划,立项或备案文件合法、完整、真实、有效,符合环评要求。(二)具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。贷款项目用地出让、转让手续已经办妥,土地出让款已全部缴清。 (三 )项目资本金比例符合国家对应项目最低资本金比例的政策规定,并能够在使用银行贷款之前到位。股东借款和债券融资等负债性资金不得作为项目资本金。(四)项目符合当地市场需求,预期市场前景良好,预期净现金流充裕,贷款还款来源稳定、可靠。(五)我行规定的其他条件。第三章 贷款担保、期限和还款方式第十一条 房地产开发贷款原则上应优先以项目土地及其在建工程抵押,根据需要还可补充其他担保方式。不得接受空置 3 年(含)以上的商品房、或闲置 2 年(含)以上未开发的土地作为抵押物。-6-对于开 发 +经 营 项 目 , 须 在 项 目 竣 工 验 收 合 格 后 , 将 房 地 产项 目 抵 押 给 我 行 。 原 则 上 还 应 要 求 客 户 将 经 营 物 业 应 收 租 金 质 押给 我 行 。抵押物和抵押率必须符合我行授信担保管理办法的有关要求。抵押物必须经我行认可的合格机构进行评估。第 十 二 条 房地产 开 发 项 目 贷 款 金 额 应 根 据 项 目 资 本 金 比例 要 求 和 到 位 情 况 、 项 目 整 体 投 资 规 模 和 实 际 资 金 缺 口 、 借 款人 风 险 承 受 能 力 、 他 行 融 资 情 况 以 及 我 行 贷 款 担 保 条 件 等 因 素合 理 确 定 。房地产开发贷款不得循环使用。第十三条 贷款期限应根据项目性质、开发周期、市场状况等因素合理确定:(一)住房开发贷款的期限不超过 3 年。(二)商业用房开发贷款期限,用于出售或转让的项目一般不超过 3 年,最长不超过 5 年。项目建成后用于出租或经营的项目期限原则上最长不超过12 年,其中还本宽限期最长不超过 3 年。房地产开发贷款按照外部规定不允许展期。第十四条 贷款利率及计结息方式,按照中国人民银行和-7-我行的有关定价政策确定,并在借款合同和借据中载明。第十五条 房地产开发贷款的还款方式要根据项目建设运营周期和预期现金流情况,合理确定建设期内还本宽限期以及本息的还款方式。原则上项目进入销售阶段后,每年至少两次偿还本金,不得集中在贷款到期时一次偿还。(一)对住房开发贷款,应要求借款人在借款合同约定的还款期内,根据销售进度分期分批归还本金。原则上项目完成80%销售时应收回全部贷款本息。(二)对于出售、转让的商业用房开发贷款,应要求借款人在借款合同约定的还款期限内,按销售进度分期归还本金,原则上项目完成 70%销售时应收回全部贷款本息。(三)对于向我行申请开发+经营模式的商业用房开发项目贷款,还本宽限期原则上不超过 3 年,宽限期内可只还息,宽限期过后分期偿还本息,根据预期收入进度,须在合同中约定按月/ 季/半年等额(或按约定比例)归还我行本金和利息。第四章 贷款受理、调查、审查和审批第十六条 借款人申请房地产开发贷款应提供以下资料:-8-(一)借款人资料1.企业法人营业执照,组织机构代码证、房地产开发资质证书、税务登记证、贷款卡,外商投资企业需提供有关部门批准设立的文件、证书。2.企业法人注册资本验资报告及变更注册验资情况、公司章程或联营协议。3.法定代表人身份证明资料。4.借款人最高权力机构或其章程规定的有权机构同意申请借款的决议文件或相关书面材料(可在借款合同签订前补充提供) 。5.经审计的近 3 年年度会计报表及近期会计报表(如有)。6.我行要求提供的其他资料。(二)贷款项目资料1. 经有权部门批准的项目立项文件;建设项目的可行性研究报告及项目建设资金筹措计划; 2.合作项目需提供合法有效的合作开发协议。3.《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》 ,上报审批阶段,应提-9-供《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》 , 《建设工程施工许可证》如在申请阶段仍在办理中,必须在放款前补齐。4.国有土地有偿使用合同和土地出让价款(土地使用权出让金、拆迁补偿费、城市基础设施建设费等)缴交凭证。5.项目资本金及其他自筹资金已到位的凭证,对已投入项目的资金,应出具相关凭证和证明。6.项目销售或出租规划,已签订销售意向书、出租意向书或租约的应提供相应资料。7.若项目已进入实质性开发阶段,须提供主要的工程承包合同及工程现有形象进度证明材料。若已经开始销(预)售的,还需提供《商品房屋销(预)售许可证》 。8.政府有权部门出具的环评批复(如需要) 。9.其他相关资料。(三)担保资料按照我行授担保管理办法的相关要求提供。第十七条 贷款经办行接到借款人的申请及有关资料后,应对借款人的借款资格及项目开发条件进行初步审查,符合我行政策准入标准的发起尽职调查。调查人员要对借款人提交资-10-料的真实性和合法性负责。应重点调查核实以下内容: (一) 借款人情况1.基本情况。主要调查借款人组织形式、股权结构、业务范围、资质等级、经营模式等;法定代表人和其他高级管理人员学历、经历、经营管理能力、诚信状况等;借款人为项目公司的,还应调查借款人主要股东的实力和经营业绩等情况。2.经营财务情况。主要调查了解借款人资金管理体制和财务制度,核实财务报表数据的可靠性,了解企业近 3 年的经营管理和财务状况,以往的开发经营和开发项目情况等。调查并核实资产负债表中的各科目构成内容,主要了解存货、在建工程、应收应付款项、预收预付款项、固定资产、银行借款等会计科目的具体构成,要特别关注重点财务数据和指标的异常变化、闲置土地和商品房存货以及负债情况。对借款人经济实力、经营状况进行分析,并结合借款人上两个年度和近期会计报表对借款人偿债能力进行初步判断。如为项目公司,应重点了解母公司上述情况。3.资信情况。通过资信系统查询借款人资信与违规情况,对于有不良记录的借款人不得介入。4.关联情 况 。 主 要 调 查 核 实 借 款 人 及 其 股 东 的 关 联 关 系 以 及-11-与 关 联 企 业 的 业 务 往 来 , 了 解 客 户 项 目 资 金 真 实 来 源 及 贷 款 真 实用 途 。(二)贷款项目情况1.项目基本情况。主要调查项目“四证”及其附件是否齐全、真实,内容是否一致,有无缺项及原因;核实项目资金凭证,验证项目资本金投入是否符合规定比例。项目资本金比例要求如下:(1 )住房开发项目自有资本金不低于 30%;(2 )商用房开发项目资本金比例不低于 35%;(3 )外资房地产开发商项目自有资金比例不低于 35%。如国家法律法规有调整的,以法律法规调整为准。2.建设内 容 、 规 模 和 建 设 方 案 情 况 。 主 要 调 查 项 目 用 地 性 质和 用 途 ; 项 目 动 迁 安 置 计 划 ; 项 目 类 型 、 特 点 、 地 理 位 置 、 规划 设 计 、 户 型 结 构 、 环 境 规 划 、 占 地 面 积 、 建 筑 面 积 、 容 积 率 、建 筑 密 度 和 绿 化 率 等 建 设 内 容 是 否 符 合 国 家 政 策 及 土 地 出 让 合同 约 定 。3.建设条 件 和 资 金 情 况 。 主 要 调 查 土 地 出 让 地 价 款 是 否 全部 缴 交 ; 项 目 周 边 的 市 政 规 划 、 市 政 设 施 、 配 套 工 程 、 环 保 指数 情 况 ; 项 目 设 计 、 监 理 和 施 工 企 业 的 资 质 情 况 ; 项 目 拆 迁 安-12-置 房 源 和 补 偿 政 策 , 是 否 存 在 拆 迁 纠 纷 ; 项 目 土 地 闲 置 情 况 ;项 目 总 投 资 测 算 是 否 合 理 ; 预 ( 销 ) 售 款 和 其 他 融 资 占 比 是 否合 理 ; 在 项 目 投 资 预 算 被 突 破 或 某 项 资 金 来 源 未 落 实 、 未 及 时到 位 的 情 况 下 , 是 否 有 可 以 弥 补 资 金 缺 口 的 措 施 ; 项 目 盈 利 能力 是 否 较 强 , 还 款 来 源 是 否 充 足 。 如 有 必 要 , 贷 款 人 应 要 求 建设 工 程 承 包 方 提 供 同 意 在 在 建 工 程 设 定 抵 押 期 间 放 弃 应 得 工 程款 优 先 受 偿 权 的 书 面 承 诺 。4.项目市场前景。主要调查当地房地产市场情况,包括市场房地产整体存量、销量、去化周期以及价格水平,项目周边同类物业销售或出租情况,项目定价是否合理,目标客户定位是否明确,销售或出租计划是否可行。(三)担保情况1.主要调查抵(质)押物的性质和权属是否明晰、合法有效,价值是否充足。2.了解当地土地使用权抵押置换为在建工程抵押的程序、在建工程预售解押的流程及风险可控程度。3.调查了解保证人的保证资格和保证能力等。(四)其他需要调查核实的情况。第十八条 贷款审查。重点审查各项资料的完备性和有效-13-性,借款人主体资格、资产负债情况、借款用途、贷款项目条件是否符合国家房地产开发贷款政策和我行有关规定;贷款金额、期限、还款方式是否与借款人还款能力、贷款项目计划相配套等。应根据审查情况进行风险判断,提出合理有效的贷款前提条件和可操作的贷后管理要求。第十九条 贷款审批。有权审批人应根据借款人、贷款项目、贷款担保以及贷款金额、期限、利率、收益等情况,结合贷款风险因素和风险规避措施,作出审批决策。对第十七条第(二)款中尚未提供的贷款项目资料,应在授信审批意见中明确要求经办行在借款合同签订前收集并出具专项说明,提交审贷官或放款人员审核确认。此项要求为放款必要前提条件。第五章 贷款发放第二十条 房地产开发贷款只能通过房地产开发贷款科目/业务品种发放,严禁以流动资金贷款及其他形式贷款科目/业务品种发放。经办行应根据授信审批意见全面落实放款前提条件。依据相关法律法规和总行授信担保管理、集中核保等有关规定,与-14-借款人签订《固定资产借款合同 (房地产开发和土地储备贷款专用) 》(附),办妥抵(质)押、保证等担保手续。第 二 十 一 条 借款人 在 申 请 阶 段 暂 未 能 落 实 的 资 料 必 须 由 审批 人 员 或 放 款 人 员 确 认 已 经 补 齐 且 核 对 无 误 方 可 审 批 进 入 放 款 程序 。放款中心应根据《放款中心放款操作规程》负责放款资料的审核,在确认贷款前提条件全部落实,抵(质)押相关权证收妥后,方可在系统进行额度生效或合同生效操作。第六章 封闭管理第 二 十 二 条 房地产 开 发 贷 款 实 行 封 闭 管 理 , 不 愿 意 配 合我 行 进 行 封 闭 管 理 的 开 发 商 , 我 行 不 予 提 供 贷 款 。 管 户 客 户 经理 、 支 行 行 长 /经 营 团 队 负 责 人 是 封 闭 管 理 的 第 一 责 任 人 和 主 要责 任 人 。第二十三条 封闭管理,是指经办行对房地产开发贷款的发放与支付、项目资金归集与使用、项目建设与销售进度、销售回款至我行、贷款回收等环节实行全过程监督和管理,以确保我行房地产贷款的安全收回的管理要求-15-第二十四条 房地产开发贷款按照“专户管理、用款审核、进度监控和按比例回收”的原则进行封闭管理。第二十五条 “专户管理”指要求借款人须在我行开立项目资金专用结算账户。贷款发放和归还、工程款结算和对外支付、销售收入回款等须通过该专户进行结算并接受我行监督。贷款结清前,专户内资金只能用于项目建设、企业合理的经营管理费用或归还我行贷款。客户在贷款发放环节在我行开立项目资金专用结算账户。如项目进入销售阶段或经营阶段,借款人需要另行开立销售回款/经营收入专户的,该等账户必须开立在我行,并接受我行专户管理要求对专户资金的管理。第二十六条 纳入专户管理的资金包括:(一)我行发放的贷款资金;(二)已到位但尚未投入贷款项目建设的项目资本金;(三)借款人用于贷款项目建设的其他自筹资金;(四)贷款项目的预售/销售款、定金、首付款、一次性付款、其他销售款以及按揭款等。(五)开发+经营模式项目的经营/出租收入。如项目开发存在多家银行贷款,我行贷款份额相对其他银-16-行较小的,须对第(一)(四)(五)项我行贷款资金和不少于我行贷款份额的销售回款封闭在我行管理,对于(二)(三)项企业自筹资金争取按贷款份额划归我行管理,对优质项目,(二)(三)两项项资金可由主贷款行进行封闭管理。第二十七条 “用款审核”指专户内资金使用必须经过有权人审批,确保专户内资金用于项目开发与配套设施建设,保证项目顺利完工实现销售。可接受的资金用途包括:项目建设投入、企业合理的经营管理费用(包括与开发项目相关的前期工程费、建筑安装费、配套设施费、管理费用以及税费等)或归还我行贷款等。严禁用贷款资金支付土地出让金、拆迁费、补偿费和其他与项目无关的费用;严禁将贷款用于置换已投入的项目资本金;严禁将贷款转到借款人同名账户(银团贷款除外);严禁将信贷资金用于归还他行贷款和股东借款(项目审批时同意的除外);严禁将信贷资金用于借款人的其他开发项目资金支付。第 二 十 八 条 专户资 金 用 款 审 核 要 求 借 款 人 提 供 相 关 的 施工 合 同 、 工 程 进 度 ( 监 理 报 告 ) 、 实 际 进 度 计 量 资 料 、 与 设 备和 材 料 供 应 商 签 订 的 相 关 协 议 等 资 料 , 说 明 贷 款 实 际 用 途 、 金额 和 收 款 人 , 由 我 行 有 权 人 审 核 同 意 后 按 管 理 相 关 要 求 进 行 支-17-付 。第二十九条 “进度监控、按比例回收”指经办行客户经理在建设期内要按月对项目进行现场检查以监控建设进度;销售期内要通过查询当地房管部门网上销售备案情况或通过现场检查方式监控房地产项目销售进度,按销售进度回收贷款。项目销售达到 70%-80%时应收回我行全部贷款。第三十条 建设期内至少每月现场检查一次,检查重点内容如下:(一)项目工程建设是否顺利,建设进度是否符合计划,是否存在项目停工或烂尾的风险。(二)项目累计完成工程量与项目资金累计支出额是否匹配,是否存在项目资金被挪作他用的风险。(三)项目建设资金是否充足,是否存在资金缺口,施工单位垫款金额是否较大等。第三十一条 贷款项目进入销售期,即从取得项目销(预)售许可证的次月起,按月统计项目销售收入,销售较快的项目要按半月或每周进行统计。通过现场调查、查阅当地房管部门网上销售备案系统和借款人按月提供的销售明细表、查询企业销售合同及收费收据、分析企业财务报表等方法核实分析项目-18-销售情况,重点核实以下内容:(一)项目销售策略是否合理,销售进度是否正常,是否存在滞销风险。(二)销售回款是否与销售进度相匹配,是否按规定纳入专户管理,是否存在借款人隐瞒销售收入、转移销售款等问题。(三)贷款回收比例与销售进度是否匹配,是否存在未按销售比例收回贷款的问题。(四)与项目销售相关的情况。第三十二条 开发+经营模式项目,进入经营期后,在物业竣工验收完成后,须及时办理房地产权抵押给我行的登记手续。同时关注客户经营/ 出租情况,要求客户经营/出租收入账户开立在我行,经营/出租收入按期收入我行,原则上要求客户提供物业出租的商业合同备查,并严格监控客户将出租/经营收入按照商业合同定期收入我行。对于客户将经营/出租收入存入他行的,要求客户整改,整改无效的,我行有权提前收回贷款。第七章 抵押物及贷后管理-19-第三十三条 审批同意贷款发放时以项目对应土地使用权抵押,贷款发放后,随着工程进展具备在建工程抵押条件的,应按审批要求追加办理在建工程抵押手续。第三十四条 对于开发+经营项目,须在项目竣工验收合格后,及时办理竣工物业的房地产抵押登记手续,并办理商业财产保险手续,我行为保险第一受益人。审批意见要求办理经营物业应收租金质押手续的,还应参照我行经营性物业贷款管理办法相关规定办理质押和告知租户等手续。第三十五条 因房产预(销)售需要,可根据借款人申请注销部分抵押房产(在建工程)抵押登记手续。借款人申请释放抵押物,应提交申请,客户经理调查核实符合第三十六条管理要求后,提交有权人审批(分行自行指定)。第三十六条 对申请撤销抵押登记的房产(在建工程),经办行应进行预(销)售的真实性调查,应跟踪核查对应房产预(销)售款的入账情况以及住房贷款审批情况,在确保转化过程中贷款安全的前提下释放押品。对释放部分抵押物后导致抵押率不足的,应采取收回部分贷款或追加还贷保证金的保障措施。第 三 十 七 条 客户经 理 在 进 行 本 次 撤 押 申 请 调 查 时 , 应 对-20-前 次 撤 押 房 产 ( 在 建 工 程 ) 后 尚 未 全 额 到 账 的 销 售 资 金 归 集 情况 进 行 跟 踪 核 查 。 如 发 现 借 款 人 预 ( 销 ) 售 资 金 未 按 预 期 归 集专 户 且 理 由 不 充 分 的 , 应 要 求 借 款 人 按 要 求 归 集 资 金 后 方 可 办理 当 次 撤 押 。第三十八条 经办行应根据我行授信后检查频率要求开展贷后检查。要求借款人定期报送项目进度、贷款使用情况以及财务报表等相关资料,并采取查询相关信息咨询系统、现场检查等方式,对借款人经营状况、财务状况、项目建设和销售进度、贷款收回等情况进行检查。重点检查内容除封闭管理要求内容外,还包括:(一)借款人经营状况、财务状况是否良好,是否存在被政府相关部门曝光、处罚等违规情况。(二)贷款抵押担保是否充足有效,项目开始销售后,须定期对变动抵押率进行测算。第三十九条 借款人在出现下列情形之一时,经办行应及时进行风险重评估,必要时安排风险经理参与风险排查。如发现存在对我行贷款不利的重大情况,应及时向上级领导报告,并立即采取冻结授信额度使用、调降授信额度、调低信用等级、暂停资金使用、追加有效担保、要求借款人提前归还贷款本息-21-等措施,积极防控风险。(一)法定代表人、主要股东或注册资本发生不利变更。(二)经营方式、经营范围发生重大调整,或经营情况严重恶化。(三)项目实施进度严重滞后或项目拆迁遇到重大纠纷。(四)项目总投资出现较大资金缺口,缺口资金来源无法落实,或资金使用计划出现不利于还款的重大调整的。(五)擅自改变土地用途和性质。(六)借款人提供虚假资料、不按借款合同约定使用贷款资金或挪用专户资金。(七)借款人存在囤地、炒地、捂盘惜售、囤积房源、拖欠土地出让金等违法违纪行为的。(八)项目完成工程量或形象进度与专户资金使用不匹配,存在挪用项目资金嫌疑的。(九)借款人未能在我行开立销售回款账户有意隐瞒项目销售进度或其他项目资金,未按规定将项目资金纳入专户管理的。(十)借款人参与办理“假按揭”,骗取银行贷款资金的。(十一)贷款担保发生不利于我行贷款的变化。-22-(十二)发现借款人存在民间高利贷融资行为的。(十三)银行贷款出现逾期、欠息,或被分类为关注、不良类。(十四)可能对我行贷款安全造成重大影响的其他情况。(十五)客户经营/出租收入未按照约定收入我行。第七章 附 则第四十条 本办法由总行信用风险管理部负责解释。第四十一条 本办法自 2014 年 10 月 13 日起施行。2007年 9 月 11 日印发的 《关于进一步加强房地产开发贷款封闭管理的通知》。附: 固定资产借款合同(房地产开发贷款和土地储备贷款专用)-23-
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