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第六章 不动产估价方法之市场比较法.ppt

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第六章 不动产估价方法之市场比较法.ppt
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,第三章 市场比较法,,,,内容,市场比较法师不动产估价中最重要、最常用的基本方法之一,本章的内容:,1、阐述市场比较法的基本原理;,2、重点介绍市场比较法的估价步骤;,3、市场比较法的应用举例;,第一节 市场比较法的基本原理一、市场比较法的概念,市场比较法,是指将估价对象与同一供需圈内近期已发生了交易的类似不动产进行比较,并根据后者已知的成交价格,修正得到估价对象在一定时点、一定产权状态下客观合理市场价值的一种估价方法。,近期;类似不动产(是指在所处地区、用途、建筑结构等方面、与估价对象相似的不动产);成交价格;修正;估价时点;客观合理,二、市场比较法的理论基础市场比较法以替代原理为主要依据,可以表示如下图:,,Home Page with all the journalists,,Journalist’s Space,User’s Space,Newspaper’s Home with users news feed,,,,,,比较项目修正中各项目修正系数等于估价对象各项 目的条件与比较案例房地产相应项目条件比,定量化后 的条件称为条件指数。这里的条件指数是一个无量纲的 数值,是相对于某种标准情况下的相对值。为方便,不 妨设估价对象或比较案例房地产中某项条件为准,条件 指数为1或100%,然后分析判断比较案例对象该项目的 条件指数。值得注意的是交易日期调整中易以比较案例为基准。Va = Pc × × ×,1、不动产状况调整的内容由于不动产状况可以分为区位状况、权益状况 和实物状况,所以可以分为区位状况调整、权益 状况调整和实物状况调整。 (1)区位状况调整 调整内容:位置、交通、环境、配套设施等影响 不动产价格的因素;,不动产状况调整,(2)权益状况调整由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质应与估价对 象的权利性质相同,所以,在可比实例的权利性质与估价对象的 权利性质相同的前提下,权益状况比较、调整的内容主要包括: 土地使用年限,城市规划限制条件(如容积率)等影响不动产价格 的因素。在实际估价中,遇到最多的是土地使用年限调整 。 (3)实物状况调整对于土地来说,主要包括:面积大小、形状、地形、地势、 地质条件、基础设施完备程度(属于可比实例、估价对象之内的部 分)和土地平整程度等影响不动产价格的因素;对于建筑物来说, 主要包括:建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、空间布局、 工程质量、完损程度等影响不动产价格的因素。,,,,,,2、不动产状况调整的思路和方法不动产状况调整总的思路是:如果可比实例不动产状况好 于估价对象不动产状况,则应对可比实例价格做减价调整;反 之,则应做增价调整。具体思路是: (1)确定影响因素。(2)判定区域因素状况。(3)逐项比较因素确定差异程度。(4)进行价格修正。,,,,,,不动产状况调整的方法主要有百分率法采用百分率法进行不动产状况调整的一般公式为:X 不动产状况调整系数 =,可比实例在其 不动产状况下的价格,可比实例在估价对象 不动产状况下的价格,,,,,,在百分率法中,不动产状况调整系数应以估价对象不动产 状况为基准来确定。假设可比实例在其不动产状况下的价格比在估价对象不动产状况下的价格高低的百分率为±R%(当可比实例在其不动产状况下的价格比在估价对象不动产状况下的价格高的,为+R%;低的,为一R%),则,具体进行不动产状况调整的方法,有直接比较法和间接比较调整两种; ⑴直接比较调整法①确定若干个对不动产价格有影响的不动产状况方面的因素;②根据每个因素对不动产价格的影响 程度确定权重;③以估价对象的不动产状况为基准,将可比实例的不动产状况与估价对象的不动产状况逐个因素进行比较、评分;④将累计所得的分数转化为调整价格的比率;⑤利用该比率对可比实例价格进行调整× =,可比实例在其 不动产状况下的价格,可比实例在估价对象 不动产状况下的价格,(一)综合修正求取与某个可比实例对应的比准价格的方法 (进行综合修正):如果把三个大方面的修正和调整 综合在一起,那么可比实例的实际成交价格变成估价 对象在估价时点的客观合理价格。,百分率法下的修正、调整系数连成公式:,(二)求取比准价格将多个可比实例对应的比准价格综合成 一个最终比准价格(求取比准价格) (1)简单算术平均法(2)加权算术平均法(3)中位数法(3)众位数法,第三节 市场比较法的总结和应用举例,对市场比较法的内容进行归纳总结:市场法是根据在估 价对象同一供求范围内且成交日期与估价时点接