• / 91
  • 下载费用:10 金币  

第六章 市场比较法.ppt

关 键 词:
第六章 市场比较法.ppt
资源描述:
第六章 市场比较法 (三大基本方法之一),第一节 市场比较法的基本原理第二节 市场比较法的估价步骤第三节 市场比较法的应用举例,学习目标,掌握:建立价格可比基础的含义、内容和方法,交易情况修正的含义、内容和方法,交易日期调整的含义和方法,房地产状况调整的含义、内容和方法。 熟悉:市场法的概念、理论依据、适用对象、适用条件、操作步骤,选取可比实例的必要性、质量要求、数量要求。 了解:搜集交易实例的必要性、途径、内容。,第一节 市场比较法的基本原理,一、市场比较法的概念 二、市场比较法的理论依据 三、市场法适用的对象和条件 四、市场法的操作步骤,一、市场法的概念,市场比较法又称市场法、比较法,是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 由于是利用已被市场验证的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值,按理来说,市场法应是一种最直接、最有说服力的估价方法,其估价结果应最容易被人们理解和接受。,二、市场法的理论依据,市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。在现实房地产交易中由于交易双方的动机、偏好、对市场的了解程度、讨价还价能力等的不同,具体一宗房地产交易的成交价格可能会偏离其正常市场价格。只要有较多的交易实例,其成交价格的综合结果就可以作为正常市场价格的最佳参考值,这一点是基于“大数法则”。它又称大数定律,是随机现象中的基本规律。人们在长期的实践中发现,在随机现象的大量重复中往往出现几乎必然的规律。例如在测量中。,三、市场法适用的对象和条件,市场法适用的对象: 是具有交易性的房地产,如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准工业厂房等。而那些很少发生交易的房地产,如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等,则难以采用市场法估价。市场法适用的条件: 是在同一供求范围内并在估价时点的近期,存在着较多类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易实例较少的地区,就难以采用市场法估价。,运用市场法估价需要将可比实例的实际交易情况可能造成的不正常成交价格修正为正常市场价格。需要消除如下三个方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象客观合理价格之间的差异: ①实际交易情况与正常交易情况不同; ②成交日期与估价时点不同; ③可比实例房地产与估价对象房地产不同。,上述情况分别称为: 交易情况对价格的影响修正(简称交易情况修正); 交易日期对价格的影响调整(简称交易日期调整); 房地产状况对价格的影响调整(简称房地产状况调整)。这些修正和调整一般难以采用数学公式或模型予以量化,而主要由估价人员根据其掌握的扎实的估价理论知识、积累的丰富估价实践经验和对可比实例、估价对象所在地房地产市场行情、交易习惯等的深入调查、了解作出判断。市场法的原理和方法,也可以用于房地产市场租金及成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格、房地产价格各项构成、收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数、开发经营期等的求取。,四、市场法的操作步骤,运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行:①搜集交易实例; ②选取可比实例; ③对可比实例成交价格做适当的处理。其中,根据处理的内涵不同,分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础,价格修正即交易情况修正,价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整。 ④求取比准价格。,第二节 市场比较法的估价步骤,一、搜集交易实例 二、选取可比实例 三、建立比较基准(价格可比基础) 四、交易情况修正 五、市场状况调整(交易日期修正) 六、房地产状况调整(房地产状况修正) 七、求取比准价格,一、 搜集交易实例,(一)搜集大量交易实例的必要性 运用市场法估价,首先需要拥有大量真实的交易实例(报价、标价是无效)。只有拥有了大量真实的交易实例,才能把握正常的市场价格行情,才能据此评估出客观合理的价值。搜集交易实例虽然是市场法中的一个步骤,但搜集交易实例无须等到要采用市场法估价时,在平时就应当留意搜集和积累交易实例。,(二)搜集交易实例的途径,⑴ 查阅政府有关部门的房地产交易资料。例如,转让房地产时向政府有关部门申报的成交价格资料,政府出让土地使用权的价格资料,确定、公布的基准地价、标定地价、房屋重置价格及房地产市场价格资料。 ⑵ 向交易当事人、四邻、经纪人、律师、财务、银行有关人员等了解。 ⑶ 与房地产出售者,如业主、房地产开发商、房地产经纪人等洽谈,获得房地产的要价等资料。 ⑷ 查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。 ⑸ 参加房地产交易展示会,搜集有关信息,索取有关资料。 ⑹ 同行之间相互提供。,(三)搜集内容的完整性和真实性,搜集内容完整、真实的交易实例,是提高估价精度的一个基本保证。 内容一般应包括: ①交易实例房地产的状况,如名称、坐落、面积、四至、用途、产权、土地形状、建筑物建成年月、周围环境、景观等; ②交易双方,如卖方和买方的名称、之间的关系; ③成交日期; ④成交价格;包括计价方式(如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按套计价等)和价款; ⑤付款方式,如一次性付款、分期付款(包括付款期限、每期付款额度或付款比率)、货款方式付款(包括首付比率、货款期限); ⑥交易情况,如交易目的,交易方式(如协议、招标、拍卖、挂牌等),交易税费的负担方式,有无利害关系人之间的交易(关联交易)、急卖急买、人为哄抬等特殊交易情况。,(四)建立交易实例库,房地产估价机构和估价人员应当建立房地产交易实例库。建立交易实例库有利于交易实例资料的保存和在需要时查找、调用,提高估价工作的效率。 建立交易实例库的最简单做法,是将搜集交易实例时填写好的“交易实例调查表”及有关资料(如照片等),以交易实例卡片或档案袋的形式,一个交易实例一张卡片或一个档案袋,分门别类保存起来。,二、选取可比实例,(一)选取可比实例的必要性 搜集的交易实例或房地产交易实例库中存储的交易实例较多,但不是任何交易实例都可以用来参照比较的,有些交易实例并不适用。把用于参照比较的交易实例,称为可比实例。 定义是:可比实例(comparable property)是指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的相吻合、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。,(二)选取可比实例的质量要求,可比实例选取得恰当与否,直接影响到市场法评估出的价格的准确性,因此应特别慎重。 选取的可比实例有4个基本要求: ①可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产; ②可比实例的成交日期应与估价时点接近; ③可比实例的交易类型应与估价目的吻合; ④可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。在实际选取可比实例时,这四个基本要求可具体化为下列9个方面:,⑴ 可比实例应与估价对象处在同一供求范围内。具体来说,可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区。 ⑵ 可比实例的用途应与估价对象的用途相同。这里的用途相同主要指大类用途相同,如果能够做到小类用途也相同则更好。 大类用途一般分为:①居住;②商业;③办公;④旅馆;⑤工业;⑥农业等。⑶ 可比实例的规模应与估价对象的规模相当。例如估价对象为一宗土地,则选取的可比实例的土地面积应与该宗土地的面积差不多大小,既不能过大也不能过小。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5~2范围内,即: 0.5≤可比实例规模/估价实例规模≤2,⑷ 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。这里的建筑结构相同主要是指大类建筑结构相同,如果能做到小类建筑结构也相同则更好。 大类建筑结构一般分为:①钢结构;②钢筋混凝土结构;③砖混结构;④砖木结构;⑤简易结构。 ⑸ 可比实例的档次应与估价对象的档次相当。档次是指按照一定标准分成的不同等级,例如宾馆划分的五星级、四星级、三星级,写字楼划分的甲级、乙级。这里的档次相当主要指在装饰装修、设备(如电梯、空调、智能化)、环境等方面的齐全、好坏程度应相当。,⑹ 可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。当两者不相同时,一般不能作为可比实例。例如:国有土地与集体所有土地的权利性质不同;出让土地使用权与划拨土地使用权的权利性质不同;商品住宅与经济适用住房、房改所购住房的权利性质不同。⑺ 可比实例的成交日期应与估价时点接近。这里要求的“接近”是相对而言的:如果房地产市场比较平稳,则较早之前发生的交易实例可能仍然有参考价值,也可以被选取为可比实例;但如果房地产市场变化快,则此期限应缩短,可能只有近期发生的交易实例才有说服力。一般认为,交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用,因为这种情况下难以进行交易日期调整。有时即使勉强进行交易日期调整,也可能会出现较大的偏差。,⑻ 可比实例的交易类型应与估价目的吻合。房地产交易类型主要有买卖、租赁两大类。其中根据交易方式,又可分为协议、招标、拍卖、挂牌等交易类型。如果为买卖、租赁目的估价,则应选取相应的买卖、租赁实例为可比实例。⑼ 可比实例的成交价格应是正常市场价格或能够修正为正常市场价格。 选取可比实例时,一般是指估价对象为土地的,应选取类似土地的交易实例;估价对象为建筑物的,应选取类似建筑物的交易实例;估价对象为房地的,应选取类似房地的交易实例。,(三)选取可比实例的数量要求,选取的可比实例数量从理论上讲越多越好,但是,如果要求选取的数量过多,一是可能由于交易实的数量有限而难以做到,二是后续进行修正、调整的工作量大,因此,一般选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)可比实例即可。值得指出的是,当符合要求的交易实例较多时,应选取其中与估价对象最为类似的交易实例作为可比实例,而不能“舍近求远”。特别是不能因尽职尽责不够或者为了达到“高估”、“低估”的目的,有符合要求的交易实例不选取,而将那些不符合要求的交易实例作为可比实例。,三、建立比较基准(价格可比基础),建立价格可比基础包括: ①统一房地产范围; ②统一付款方式; ③统一采用单价; ④统一币种和货币单位; ⑤统一面积内涵; ⑥统一面积单位。,(一)统一房地产范围,针对某些估价对象,有时难以直接选取到与其范围完全相同的房地产交易实例作为可比实例,只能选取“主干”相同的容易实例。可能三种情形: ①房地产实物范围不同;(有/无;好/坏;新/旧;优/劣) ②含有非房地产的成分;(附赠家具、电器、汽车等) ③带有债权债务的房地产。(抵押,拖欠等),针对上述三种情况:,第一:统一到估价对象的房地产范围,补充可比实例房地产缺少的,扣除可比实例多出的,相应地对可比实例的成交价格进行加减。 第二:统一到“纯粹”的房地产范围,对价格进行换算处理:房地产价格=含非房地产成分的价格-非房地产成分的价格第三:统一到“干净”的房地产范围:房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务,(二)统一付款方式,付款期限的长短不同,付款数额在付款期限内的分布不同,实际价格也会有所不同。估价中为便于比较,价格通常以一次付清所需支付的金额为基准,因此需要将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次付清的数额。,(三)统一采用单价,在统一采用单价方面,通常为单位面积上的价格。例如,房地及建筑物通常为单位建筑面积、单位套内建筑面积或者单位使用面积上的价格; 土地除了单位土地面积上的价格外,还可为单位建筑面积上的价格——楼面地价。 还可以有其他的比较单位,如仓库以单位体积为比较单位,停车场以每个车位为比较单位,旅馆以每个房间或床位为比较单位,电影院以每个座位为比较单位,医院以每个床位为比较单位,保龄球馆以每个球道为比较单位,等等。,(四)统一币种和货币单位,货币有不同的币种,如人民币、美元、欧元、英镑、日元、港币等。 不同的币种,不仅名称不同,而且货币单位不同,币值也不相等,它们之间经常需要换算或兑换。 在统一币种方面,不同币种的价格之间的换算,应采用该价格所对应的日期时的汇率。 在通常情况下,是采用成交日期时的汇率。,(五)统一面积内涵 在现实房地产交易中,有按建筑面积计价,有按套内建筑面积计价,也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下:,(六)统一面积单位,在面积单位方面,中国内地通常采用平方米(土地的面积单位除了平方米,有时还采用公顷、亩),中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺,中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。由于 1公顷=10000平方米 1亩=666.67平方米 1平方英尺=0.09290304平方米 1坪=3.30579平方米 所以,将公顷、亩、平方英尺、坪下的价格换算为平方米的价格如下: 平方米下的价格=公顷下的价格÷10000 平方米下的价格=亩下的价格÷666.67 平方米下的价格=平方英尺下的价格÷0.09290304 平方米下的价格=坪下的价格÷3.30579,【例4-2】 搜集了甲、乙两个交易实例:甲交易实例房地产的建筑面积200㎡, 成交总价80万元人民币,分三期付款,首期付16万元人民币,第二期于半年后付32万元人民币,余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺,成交总价15万美元,于成交时一次付清。如果选取该两个交易实例为可比实例,试在对其成交价格作有关修正、调整之前进行“建立价格可比基础”处理。,【解】 具体处理如下: ⑴ 统一付款方式。如果以在成交日期一次付清为基准,假设当时人民币的年利率为8%,则:,⑵ 统一采用单价。则: 甲单价=764220/200=3821.1(元人民币/平方米建筑面积) 乙单价=150000/2500=60(美元/平方英尺使用面积) ⑶ 统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准,则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇率为1美元等于8.3元人民币,则: 甲单价=3821.1(元人民币/平方米建筑面积) 乙单价=60×8.3=498(元人民币/平方英尺使用面积),⑷ 统一面积内涵。如果以建筑面积为基准,另通过调查得知乙交易实例房地产(或该类房地产)的建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑面积等于0.75平方英尺使用面积,则: 甲单价=3821.1(元人民币/平方米建筑面积) 乙单价=498×0.75=373.5(元人民币/平方英尺建筑面积) ⑸ 统一面积单位。如果以平方米为基准,由于1平方英尺=0.09290304平方米,则: 甲单价=3821.1(元人民币/平方米建筑面积) 乙单价=373.5/0.09290304 =4020.3(元人民币/平方米建筑面积),四、 交易情况修正,(一)交易情况修正的含义 可比实例的成交价格可能是正常的,也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象价值是客观合理的,所以,如果可比实例的成交价格是不正常的,则应将其修正为正常的,如此才可以作为估价对象的价值。这种对可比实例成交价格进行的修正,称为交易情况修正。 因此,经过交易情况修正之后,就将可比实例实际而可能是不正常的成交价格变成了正常市场价格。,(二)造成成交价格偏离市场价格的因素,要将可比实例实际而可能是不正常的成交价格修正为正常价格,首先应了解有哪些因素可能使可比实例成交价格偏离其正常市场价格及是如何偏离的。归纳起来主要有下列方面:,⑴ 有利害关系人之间的交易。成交价格通常低于正常市场价格。 ⑵ 急于出售或急于购买的交易。 ⑶ 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。 ⑷ 交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。 ⑸ 特殊交易方式的交易。如拍卖、招标、哄抬或抛售等。 ⑹ 交易税费非正常负担的交易。 ⑺ 相邻房地产的合并交易。房地产价格受土地形状是否规则、土地面积或建筑规模是否适当的影响。 ⑻ 受债权债务关系影响的交易。例如,设立了抵押权、典权或有拖欠工程款的房地产交易。,图4-1中,有A、B两宗面积较小(或形状不规则,或宽度与深度比例不适当)的相邻土地,各值30万元。如果将该两宗土地合并为一宗土地,由于面积增大或形状变得规则而有利于合理利用,合并后的土地市场价值为100万元,可见合并所产生的增值为40万元(100-30×2=40)。在这种情况下,如果地块A的拥有者购买地块B(反之亦然),地块B的拥有者可索价30万元至70万元,正常为50万元。地块A的拥有者愿意付出比地块B的价值30万元高的价格取得,也是正常的,因为他至少没有损失,而且还可能分享合并所产生的增值利益。,(三)交易情况修正方法交易情况修正需估价的人员具有丰富的经验,对市场行情有充分了解,具体程序为:(1)剔除非正常的交易案例;(2)测定各种特殊因素对正常价格的影响程度;(3)交易情况修正。修正方法主要有百分率法和差额法:第一,百分率法修正公式 比准实例正常交易价格=比准实例成交价格×交易情况修正系数第二,差额法修正公式 比准实例正常交易价格=比准实例成交价格±交易情况修正数额,在百分率法中,交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。假设可比实例成交价格比其正常市场价格高低的百分率为±S%(当可比实例成交价格比其正常市场价格高时,为+S%;低时,为-S%),则有 可比实例成交价格×1/(1±S%)=可比实例正常市场价格 或者 可比实例成交价格×100/(100±S%)=可比实例正常市场价格 上式中,1/1±S%或100/(100±S%)是交易情况修正系数。 在交易情况修正中之所以要以正常价格为基准,是因为只有这样,比较的基准才会只有一个,而不会出现多个。,以可比实例正常市场正常价格为基准,说可比实例成交价格比其正常市场价格高10%,意即 可比实例成交价格=可比实例正常市场价格×(1+10%) 假设可比实例正常市场价格=1500元/㎡,则有 可比实例成交价格=1500×(1+10%)=1650(元/㎡) 如果以可比实例成交价格为基准,说可比实例正常市场价格比其实际成交价格低10%,意即 可比实例正常市场价格=可比实例成交价格×(1-10%) 假定可比实例成交价格=1650元/㎡,则有 可比实例正常市场价格=1650×(1-10%)=1485(元/㎡) 可见,1485元/㎡≠1500元/㎡。所以,说“可比实例成交价格比其正常市场价格高10%”与说“可比实例正常市场价格比其成交价格低10%”是不等同的。 为此,在交易情况修正中应统一采用可比实例成交价格比其正常市场价格是高还是低多少的说法。,进行交易情况修正,不仅要了解交易中有哪些特殊因素影响了成交价格,还要测定这些特殊因素使成交价格偏离正常市场价格的程度(±S%)。由于缺乏客观、统一的尺度,测定非常困难。因此,在哪种情况下应当修正多少,主要由估价人员根据其掌握的扎实的估价理论知识、积累的丰富估价实践经验和对当地市场行情、交易习惯等的深入调查、了解作出判断。,交易税费非正常负担的修正:,将成交价格修正为按照税法及中央和地方政府的有关规定,买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。 修正方法上,主要是把握下列公式: 正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格 正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格 如果卖方、买方应缴纳的税费是正常成交价格的一定比率,即: 应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率 应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率 则 : 正常成交价格=卖方实际得到的价格/1-应由卖方缴纳的税费比率 正常成交价格=买方实际付出的价格/1+应由买方缴纳的税费比率,五、交易日期调整,(一)交易日期调整的含义 可比实例的成交价格是其成交日期时的价格,是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价值是估价时点时的价值,是应当在估价时点时的房地产市场状况下形成的。应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格,才可以将其作为估价对象的价值。这种对可比实例成交价格进行的调整,称为交易日期调整。交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格的影响进行调整,故称为房地产市场状况调整,简称市场状况调整。,(二)交易日期调整的方法,在可比实例的成交日期至估价时点期间,房地产价格可能发生的变化有3种情况:①平稳;②上涨;③下跌。当房地产价格为平稳时,可不进行交易日期调整。 调整的一般公式为: 可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=可比实例在估价时点时的价格 可比实例价格涨跌的百分率为±T%(上涨为+T%;下跌为-T%),则 可比实例在成交日期时的价格×(1±T%)=可比实例在估价时点时的价格 或者 可比实例在成交日期时的价格×(100±T)/100=可比实例在估价时点时的价格 上式中,(1±T%)或(100±T)/100是交易日期调整系数。,1、交易日期调整的价格指数法 价格指数有定基价格指数和环比价格指数,2、交易日期调整的价格变动率法,房地产价格指数或变动率可细分为: ①全国房地产价格指数或变动率; ②某地区房地产价格指数或变动率; ③全国某类房地产价格指数或变动率; ④某地区某类房地产价格指数或变动率。由于不同地区、不同用途或不同类型的房地产,其价格变动的方向和程度并不相同,所以,针对具体的可比实例,对其价格进行交易日期调整,不是任何类型的房地产价格指数或变动率都可采用,而最适用的是可比实例所在地区的同类房地产的价格指数或变动率。,六、房地产状况调整,(一)房地产状况调整的含义 如果可比实例房地产与估价对象房地产本身之间有差异,则还应对可比实例成交价格进行房地产状况调整,因为房地产自身状况的好坏还关系到其价格高低。 进行房地产状况调整,是将可比实例在其房地产状况下的价格,调整为在估价对象房地产状况下的价格。因此,经过房地产状况调整后,就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。,(二)房地产状况调整的内容,由于房地产状况的因素多而复杂,房地产状况调整是市场法的一个难点和关键。 1、 区位状况调整的内容 进行区位状况调整,是将可比实例房地产在其区位状况下的价格,调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。 区位状况比较、调整的内容主要包括: 位置(坐落)、交通、环境、配套设施等。配套设施对于住宅来说,公共服务设施主要是指教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电等公共建筑的完备程度。,对于某一层商业用房而言,楼层还是其重要的区位因素。 例如,商业用房的地下一层、地上一层、二层、三层等之间的价格或租金水平差异很大。一般来说,地上一层的价格或租金最高,其他层的价格或租金较低,一般不到地上一层价格或租金的60%。 对于某一套住房而言,楼层、朝向都是其重要的区位因素。住房的楼层影响到采光、视野(或景观)、空气以及顶层是否独享屋面使用权、地上一层是否可独享室外一定面积空地的使用权等。 住房的朝向主要影响到采光。中国处在北半球,南向是阳光最充足的方位,一般认为“南方为上,东方次之,西又次之,北不良”,因此,住房最好是坐北朝南。,2、权益状况调整的内容 权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。进行权益状况调整,是将可比实例房地产在其权益状况下的价格,调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。 由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同,所以,比较、调整的内容主要包括:土地使用年限,城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格的因素。在实际估价中,遇到最多的是土地使用年限调整。,3、实物状况调整的内容 实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行实物状况调整,是将可比实例房地产在其实物状况下的价格,调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。 实物状况比较、调整的内容很多。 对于土地来说,主要包括:面积大小、形状、地势、地质条件、基础设施完备程度(属于可比实例、估价对象之内的部分)和土地平整程度等影响房地产价格的因素; 对于建筑物来说,主要包括:建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、究竟布局、工程质量、完损程度等影响房地产价格的因素。,(三)房地产状况调整的思路和方法,1、 房地产状况调整的思路 房地产状况调整的思路是:如果可比实例房地产状况优于估价对象房地产状况,则应对可比实例价格做减价调整;反之,则应做增价调整。 具体思路是: ⑴ 确定对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况方面的各种因素,包括区位方面的、权益方面的和实物方面的因素。 ⑵ 判定这些因素方面的状况。 ⑶ 将这些因素方面的状况逐一进行比较,找出它们之间差异所造成的价格差异程度。 ⑷ 根据价格差异程度对可比实例价格进行调整。,2、房地产状况调整的方法 房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法。 采用百分率法的一般公式为: 可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在估价对象房地产状况下的价格 采用差额法的一般公式为: 可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整数额=可比实例在估价对象房地产状况下的价格,在百分率法中,房地产状况调整系数应以估价对象房地产状况为基准来确定。 假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高低的百分率为±R%(当可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高时,为+R%;低时,为-R%),即 可比实例在其房地产状况下的价格×1/(1±R%)=可比实例在估价对象房地产状况下的价格 或者 可比实例在其房地产状况下的价格×100/(100±R)=可比实例在估价对象房地产状况下的价格 上式中,1/(1±R%) 或100/(100±R)是房地产状况调整系数。,具体进行房地产状况调整的方法,有直接比较调整和间接比较调整两种。 ⑴ 直接比较调整一般是: ①确定若干个因素对房地产价格有影响的房地产状况方面的因素,如分为10个因素。 ②根据每个因素对房地产价格的影响程度确定其权重。 ③以估价对象的房地产状况为基准(通常将其在每个因素方面的分数定为100分),将可比实例的房地产状况与估价对象的房地产状况逐个因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例的房地产状况比估价对象的房地产状况差,则所得的分数就低于100,反之就高于100。 ④将累计所得的分数转化为调整价格的比率。 ⑤利用该比率对可比实例价格进行调整。,采用直接比较进行房地产状况调整的表达式为:可比实例在其房地产状况下的价格×100/( )=可比实例在估价对象房地产状况下的价格 上式括号内应填写的数字,为可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得分。,⑵ 间接比较调整与直接比较调整相似,所不同的是不以估价对象的房地产状况为基准,而是另设想一个标准房地产状况,以此标准房地产状况为基准(通常将其在每个因素方面的分数定为100分),将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐个因素进行比较、评分。,(四)房地产状况调整应注意的问题,⑴ 可比实例的房地产状况,无论是区位状况、权益状况还是实物状况,都应是其成交价格所对应或反映的房地产状况,而不是在估价时点或其他时候的状况。,⑵ 不同使用性质的房地产,影响其价格的区位和实物因素不同,即使某些因素相同,但其对价格的影响程度也不一定相同。因此,在进行区位状况和实物状况的比较、调整时,具体比较、调整的内容及权重应有所不同。例如,居住房地产讲求宁静、安全、舒适;商业房地产着重繁华程度、交通条件;工业房地产强调对外交通运输;农业房地产重视土壤、排水和灌溉条件等。,⑶ 在房地产状况调整中,可以根据每个因素的具体情况而分别予以调整,如土地使用所限调整、容积率调整、楼层调整等等。 以楼层调整为例,假定估价对象是一套住房,该住房位于一幢20世纪八九十年代建造、砖混结构、无电梯的6层住宅楼的5层。为评估该住房的价值,选取了甲、乙、丙三个可比实例。其中, 甲可比实例位于一幢同类6层住宅楼的4层,成交价格为3000元/㎡; 乙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的4层,成交价格为2900元/㎡; 丙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的5层,成交价格为2800元/㎡。 通过市场调查研究,得到估价对象所在地区同类5层、6层住宅楼的市场价格差异系数如表4-5。,V甲=3000×103%/107%=2887.85(元/㎡) V乙=2900×103%/105%=2844.76(元/㎡) V丙=2800×103%/100%=2844.00(元/㎡),对甲、乙、丙三个可比实例的成交价格进行楼层调整如下:,七、求取比准价格,(一)求取与某个可比实例对应的比准价格的方法,把三大方面的修正和调整综合起来,则有下列计算公式: ⑴ 百分率下的修正、调整系数连乘形式: 估价对象价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数 ⑵ 百分率下的修正、调整系数累加形式: 估价对象价格=可比实例成交价格×(1+交易情况修正系数+交易日期调整系数+房地产状况调整系数) ⑶ 差额法下的公式: 估价对象价格=可比实例成交价格±交易情况修正数额±交易日期调整数额±房地产状况调整数额,交易情况修正高低的百分率为±S%,交易日期调整涨跌的百分率为±T%,房地产状况调整高低的百分率为±R%,则:,⑴ 百分率法下的修正、调整系数连乘公式为: 估价对象价格×(1±S%)×(1±R%)=可比实例成交价格×(1±T%) 或者 估价对象价格=可比实例成交价格×1/(1±S%)×(1±T%)×1/(1±R%) 或者 估价对象价格=可比实例成交价格×100/(100±S)×(100±T)/100×100/(100±R) ⑵ 百分率下的修正、调整系数累加公式为: 估价对象价格×(1±S%±R%)=可比实例成交价格×(1±T%) 或者 估价对象价格=可比实例成交价格×(1±T%)/(1±S%±R%) 或者 估价对象价格=可比实例成交价格×(100±T)/(100±S±R),(二)将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法,每个可比实例的成交价格经过上述各项修正、调整之后,都会相应地得到一个比准价格。这些比准价格可能是不完全相同的,因此需要将它们综合成一个比准价格,以此作为市场法的测算结果。 从理论上讲,综合的方法主要有3种: ①平均数(mean); ②中位数(median); ③众数(mode)。,1、平均数又有简单算术平均数和加权算术平均数,2、中位数是将修正、调整出的各个价格按由低到高的顺序排列,如果是奇数个价格,那么处在正中间位置的那个价格为综合出的一个价格;如果是偶数个价格,那么处于正中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合出的一个价格。例如:2600,2650,2800,2860,3950这组数的中位数为2800;2200,2400,2600,2900这组数的中位数为(2400+2600)/2=2500。 3、众数是一组数值中出现频数最多的那个数值,即出现最频繁的那个数值就是众数。例如:2200,2600,2300,2600,2300,2600这组数值的众数是2600。一组数值可能有不止一个众数,也可能没有众数。,在实际估价中,最常用的是平均数,其次是中位数,很少采用众数。,第三节 市场比较法的应用举例,市场法是根据在估价对象同一供求范围内且成交日期与估价时点接近的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值。 首先要从现实的房地产市场中搜集大量交易实例,并针对具体的估价对象、估价时点和估价目的,从中选取一定数量、符合一定条件的可比实例。 然后,对这些可比实例的成交价格依次进行换算、修正和调整。 最后,将这些经过换算、修正、调整后的若干个可比实例价格,采用平均数、中位数或众数等方法综合出一个价格,便得到了估价对象的价值。,本章思考题,1、什么是市场法?哪些房地产适用市场法估价? 2、估价对象房地产、类似房地产、交易实例房地产、可比实例房地产四者的含义有什么不同? 3、现实中造成成交价格偏离正常市场价格的因素有哪些? 4、什么是市场状况调整?如何进行市场状况调整?,作业5:为评估某住宅楼的价格,估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例,其有关资料如下表:,上表中,交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中,房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知,从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%,其后至2002年11月1日则每月递减0.5%,而从2002年11月1日着2003年4月30日的市场价格基本不变,以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例,并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值,请采用简单算术平均法)。,作业6:评估某块城市规划确定的住宅用地且土地总面积为1500平方米。 (1)收集有关资料:共调查了A、B、C三宗体的买卖实例作为比较实例。 (2)可比实例的成交价格如下:,(3)该类土地2004年1-9月的价格变动情况如下表所示:注:表中的价格指数为环比价格指数,均以上个月为100。 (4)房地产状况的比较判断结果,如下表所示,试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常 市场价格,第六章结束,
展开阅读全文
  微传网所有资源均是用户自行上传分享,仅供网友学习交流,未经上传用户书面授权,请勿作他用。
0条评论

还可以输入200字符

暂无评论,赶快抢占沙发吧。

关于本文
本文标题:第六章 市场比较法.ppt
链接地址:https://www.weizhuannet.com/p-8138398.html
微传网是一个办公文档、学习资料下载的在线文档分享平台!

网站资源均来自网络,如有侵权,请联系客服删除!

 网站客服QQ:80879498  会员QQ群:727456886

copyright@ 2018-2028 微传网络工作室版权所有

     经营许可证编号:冀ICP备18006529号-1 ,公安局备案号:13028102000124

收起
展开