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第六章_市场比较法.ppt

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第六章 市场法及其应用,第六章 市场法及其应用,第一节 市场法概述 第二节 搜集交易实例 第三节 选取可比实例 第四节 建立比较基准 第五节 交易情况修正,第六节 市场状况调整 第七节 房地产状况调整 第八节 求取比准价格 第九节 市场法总结和运用举例,学习要求: 1.了解市场比较法的含义、理论依据和操作步骤; 2.熟悉交易实例的收集方式和选择可比实例的要求; 3.掌握价格可比基础的建立; 4.掌握交易情况、交易日期和房地产状况修正的内涵; 5.掌握综合修正计算和综合结果的确立。 能力目标: 1.根据估价对象房地产的特征辨别能否选用市场法进行估价; 2.学会如何到市场上收集房地产交易实例; 3.能根据待估房地产的特征选择合适的可比实例; 4.综合运用市场法对估价对象进行估价。,第一节 市场法概述,一、市场法的含义: 市场法,也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法。 简单定义:是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法; 较具体地说,是选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较,然后对这些可比实例的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。 ——比准价格,收集交易实例,选取可比实例,建立价格可比基础,进行交易情况修正,进行交易日期修正,,进行房地产状况修正,求取比准价格,,,,,,,所谓可比实例,也称为可比房地产, 是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或者能够修正为正常市场价格的类似房地产。,土地估价有关概念 类似土地,是指其所在地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地。 比较宗地,是指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易案例的宗地或地块。 标准宗地,是指一定区域内设定的,具备的条件在一定范围内有相应的代表性,可起示范及比较标准作用的若干宗地。,同一供需圈,指与待估宗地能形成替代关系,对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在的区域。 相邻区域,针对宗地而言,相邻区域指待估宗地所处的、以某一特定用途为主的一定范围区域;针对区域而言,相邻区域指紧邻该区域周围的其他区域。 类似区域,指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、同一供需圈的其他区域。,二、市场法的理论依据,市场法的理论依据是房地产价格形成的——替代原理。 “同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格”, 掌握较多的交易实例,对其成交价格进行适当的处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参照值。,三、市场法适用的估价对象和条件 (一)市场法适用的估价对象,市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产: ①住宅,包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是存量成套住宅。,②写字楼 ③商铺 ④标准厂房 ⑤房地产开发用地,(二)市场法估价需要具备的条件,市场法估价需要具备的条件:是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产的交易较少的地区,就难以采用市场法估价。即使在总体上房地产市场较活跃的地区,在某些情况下市场法也可能不适用 。,即运用市场法估价需要消除以下三个方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象客观合理价值之间的差异: ①实际交易情况与正常交易情况不同; ②成交日期与估价时点不同(本质上是这两个时间上的房地产市场状况不同); ③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同。,,对可比实例成交价格进行的修正和调整,分别简称为: 交易情况修正 市场状况调整 房地产状况调整(区位、权益、实物),(三)市场法的其他用途,市场法中比较分析的原理和方法,也可以用于: 成本法、假设开发法:重新购建价格、房地产价格各个构成部分(如开发成本、管理费用、销售费用、开发利润等)、开发完成后的房地产价值、开发经营期等的求取。 收益法:房地产市场租金、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数,四、市场法估价的操作步骤,运用市场法估价一般分为以下4大步骤进行: ①搜集交易实例,即从现实的房地产市场中搜集大量的实际成交的房地产及其成交日期、成交价格、付款方式等情况。 ②选取可比实例,即从搜集到的大量交易实例中选取一定数量、符合一定条件的交易实例。 ③对可比实例的成交价格进行适当的处理。 ④求取比准价格,即把对多个可比实例的成交价格进行处理所得到的多个价格综合成一个价格。,估价 程序,选择可比实例,,实 例 1,实 例 2,实 例 3,建立价格比较基准、交易情况修正、 市场状况调整、房地产状况(区位、权益、实物)调整,比准 价格 1,比准 价格 2,比准 价格 3,均值V=∑Vi/n,评估价格,,,,,,,,
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