• / 77
  • 下载费用:10 金币  

第六章市场法.ppt

关 键 词:
第六章市场法.ppt
资源描述:
2007级房地产经营与管理专业,内容提要第一节 市场比较法概述第二节 市场比较法的步骤、第三节市场法总结和应用,2007级房地产经营与管理专业,一、市场比较法的概念别称:市场法,交易实例比较法,比较法 、现行市价法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 类似房地产——指在用途、建筑结构、所处地区、规模、档次、权利性质等方面,与估价对象房地产相同或相似的房地产。 比准价格——用市场比较法估价求得的价格,第一节 市场比较法概述,2007级房地产经营与管理专业,,二、市场比较法的理论依据 市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 经济学中的替代原理是指商品的价格不得不合理偏离其同类商品在同等条件下的价格。,替代原理,2007级房地产经营与管理专业,三、市场比较法适用的对象和条件 (一)、市场比较法适用对象于房地产市场发育程度较高,近期内有较多交易实例发生的地区,而且有广泛交易的房地产类型。 如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。 对于下列类型的房地产,则难以采用比较法估价。 ①数量很少的房地产如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等 ②很少发生交易的房地产: 学校、医院、行政办公楼等 ③可比性很差的房地产:在建工程。,2007级房地产经营与管理专业,(5)、资料必须详实可靠,(1)、充分的交易实例资料,(2)、资料具有相关性,(3)、市场供求关系基本一致,(4)、明确显示具备的条件,2具体条件,1基本条件,(1)、充分发展的房地产市场、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料,(2)、估价人员应具备扎实的理论和丰富的估价经验,(二)市场法估价应具备条件,2007级房地产经营与管理专业,(三)、市场法其他用途:求取租金;在成本法、收益法、假设开发法中也有应用,2007级房地产经营与管理专业,第二节 市场比较法的步骤,2007级房地产经营与管理专业,一.搜集交易实例 1、搜集交易实例的必要性运用比较法估价,首先需要拥有大量真实、可靠的交易实例。搜集交易实例在平时就应留意搜集和积累,同时,在采用比较法估价时也可以有针对性地搜集一些交易实例。,2007级房地产经营与管理专业,2、搜集交易实例的途径 (1)查阅政府有关部门的房地产交易等资料。 (2)查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。 (3)参加房地产交易展示会,了解房地产价格行情,索取有关资料。 (4)向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况. (5)假装成房地产购买者,与房地产出售者,如房地产开发商、经纪代理商等洽谈,取得真实的房地产价格资料。 (6)同行之间相互提供。 (7)其他途径。,2007级房地产经营与管理专业,注意:不论是何种渠道所获得的交易实例资料,都要进行核实,以保证评估结果的可信性。,2007级房地产经营与管理专业,3、搜集交易实例的内容在搜集交易实例时,需要搜集的内容应包括: (1)交易实例房地产的状况,如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等;(2)交易双方的基本情况和交易目的; (3)成交日期;(4)成交价格;(5)付款方式;(6)交易情况,如交易税费的负担方式,有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。,提示:搜集交易实例时应注意所搜集内容的统一性和规范化。需要搜集的内容最好在事先针对不同类型的房地产,如分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业等,制作成表格,此表格可命名为“交易实例调查表”,2007级房地产经营与管理专业,4 建立房地产交易实例库房地产估价机构和估价人员,应当建立房地产交易实例库,这是从事房地产估价的一项基础性工作。交易实例库的建立可通过制作成交易实例卡片,分门别类存放;或将搜集到的交易实例分门别类存人计算机中,这样有利于保存和在需要时查找、调用。,作业:完成3个以上交易案例的搜集要求(1)实例必须真实;(2)必须亲临现场查勘,并完成交易实例调查表的填写;,2007级房地产经营与管理专业,(一)可比实例概念:指在交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常价格的类似房地产 (二)选取的个数:3-10个(含3个、含10个) (三) 选取的可比实例应符合以下的要求:,二.选取可比实例,2007级房地产经营与管理专业,在实际选取时,可具体化为下列9点:(1).可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同,或是在同一供求范围内的类似地区。(2).可比实例的用途应与估价对象的用途相同。 这里的用途主要指大类用途,如果能做到小类用途也相同则更好。
展开阅读全文
  微传网所有资源均是用户自行上传分享,仅供网友学习交流,未经上传用户书面授权,请勿作他用。
0条评论

还可以输入200字符

暂无评论,赶快抢占沙发吧。

关于本文
本文标题:第六章市场法.ppt
链接地址:https://www.weizhuannet.com/p-8138456.html
微传网是一个办公文档、学习资料下载的在线文档分享平台!

微传网博客

网站资源均来自网络,如有侵权,请联系客服删除!

 网站客服QQ:80879498  会员QQ群:727456886

copyright@ 2018-2028 微传网络工作室版权所有

     经营许可证编号:冀ICP备18006529号-1 ,公安局备案号:13028102000124

收起
展开