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第六章市场法.ppt

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2007级房地产经营与管理专业,内容提要第一节 市场比较法概述第二节 市场比较法的步骤、第三节市场法总结和应用,2007级房地产经营与管理专业,一、市场比较法的概念别称:市场法,交易实例比较法,比较法 、现行市价法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 类似房地产——指在用途、建筑结构、所处地区、规模、档次、权利性质等方面,与估价对象房地产相同或相似的房地产。 比准价格——用市场比较法估价求得的价格,第一节 市场比较法概述,2007级房地产经营与管理专业,,二、市场比较法的理论依据 市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 经济学中的替代原理是指商品的价格不得不合理偏离其同类商品在同等条件下的价格。,替代原理,2007级房地产经营与管理专业,三、市场比较法适用的对象和条件 (一)、市场比较法适用对象于房地产市场发育程度较高,近期内有较多交易实例发生的地区,而且有广泛交易的房地产类型。 如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。 对于下列类型的房地产,则难以采用比较法估价。 ①数量很少的房地产如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等 ②很少发生交易的房地产: 学校、医院、行政办公楼等 ③可比性很差的房地产:在建工程。,2007级房地产经营与管理专业,(5)、资料必须详实可靠,(1)、充分的交易实例资料,(2)、资料具有相关性,(3)、市场供求关系基本一致,(4)、明确显示具备的条件,2具体条件,1基本条件,(1)、充分发展的房地产市场、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料,(2)、估价人员应具备扎实的理论和丰富的估价经验,(二)市场法估价应具备条件,2007级房地产经营与管理专业,(三)、市场法其他用途:求取租金;在成本法、收益法、假设开发法中也有应用,2007级房地产经营与管理专业,第二节 市场比较法的步骤,2007级房地产经营与管理专业,一.搜集交易实例 1、搜集交易实例的必要性运用比较法估价,首先需要拥有大量真实、可靠的交易实例。搜集交易实例在平时就应留意搜集和积累,同时,在采用比较法估价时也可以有针对性地搜集一些交易实例。,2007级房地产经营与管理专业,2、搜集交易实例的途径 (1)查阅政府有关部门的房地产交易等资料。 (2)查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。 (3)参加房地产交易展示会,了解房地产价格行情,索取有关资料。 (4)向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况. (5)假装成房地产购买者,与房地产出售者,如房地产开发商、经纪代理商等洽谈,取得真实的房地产价格资料。 (6)同行之间相互提供。 (7)其他途径。,2007级房地产经营与管理专业,注意:不论是何种渠道所获得的交易实例资料,都要进行核实,以保证评估结果的可信性。,2007级房地产经营与管理专业,3、搜集交易实例的内容在搜集交易实例时,需要搜集的内容应包括: (1)交易实例房地产的状况,如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等;(2)交易双方的基本情况和交易目的; (3)成交日期;(4)成交价格;(5)付款方式;(6)交易情况,如交易税费的负担方式,有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。,提示:搜集交易实例时应注意所搜集内容的统一性和规范化。需要搜集的内容最好在事先针对不同类型的房地产,如分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业等,制作成表格,此表格可命名为“交易实例调查表”,2007级房地产经营与管理专业,4 建立房地产交易实例库房地产估价机构和估价人员,应当建立房地产交易实例库,这是从事房地产估价的一项基础性工作。交易实例库的建立可通过制作成交易实例卡片,分门别类存放;或将搜集到的交易实例分门别类存人计算机中,这样有利于保存和在需要时查找、调用。,作业:完成3个以上交易案例的搜集要求(1)实例必须真实;(2)必须亲临现场查勘,并完成交易实例调查表的填写;,2007级房地产经营与管理专业,(一)可比实例概念:指在交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常价格的类似房地产 (二)选取的个数:3-10个(含3个、含10个) (三) 选取的可比实例应符合以下的要求:,二.选取可比实例,2007级房地产经营与管理专业,在实际选取时,可具体化为下列9点:(1).可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同,或是在同一供求范围内的类似地区。(2).可比实例的用途应与估价对象的用途相同。 这里的用途主要指大类用途,如果能做到小类用途也相同则更好。 大类用途一般分为:(1)居住;(2)商业;(3)办公;(4)旅馆;(5)工业;(6)农业等。(3).可比实例的规模应与估价对象的规模相当。,2007级房地产经营与管理专业,(4)可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。 这里的建筑结构主要指大类建筑结构,如果能做到小类建筑结构也相同则更好。 大类建筑结构一般分为:(1)钢结构;(2)钢筋混凝土结构;(3)砖混结构;(4)砖木结构;(5)简易结构。,(5).可比实例在档次上应与估价对象相当。,(6).可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同,当两者不相同时,一般不能作为可比实例。 国有土地与集体土地;商品住宅与经济实用房、房改购房等。,2007级房地产经营与管理专业,(7).可比实例的交易类型应与估价目的吻合。 交易类型主要有土地使用权协议出让、一般买卖、租赁、征用等。 为抵押、抵债目的的估价,应选取一般买卖的交易实例为可比实例。 (8).可比实例的成交日期应与估价时点接近。 交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用,因为难以进行交易日期修正,即使修正也可能出现较大偏差。 (9).可比实例的成交价格应是正常成交价格,或可修正为正常成交价格。,2007级房地产经营与管理专业,三、建立价格可比基础(六统一)建立价格可比基础包括6个方面:1、统一房地产范围2、统一付款方式;;3、统一采用单价4、统一币种和货币单位;;5、统一面积内涵6、统一面积单位。,2007级房地产经营与管理专业,第四章 市场比较法,(一)统一房地产范围,(1)带有债权债务的房地产 (2)含有非房地产 (3)房地产实物范围不同,2007级房地产经营与管理专业,(二)统一付款方式 估价中为便于比较,价格以一次付清所需支付的金额为基准。就需要将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清。具体方法是货币的时间价值中的折现计算。,,例题:某宗房地产的交易总价款为30万元,其中首期付款20%,余款于半年后支付。假设月利率为0.5%,则在其成交日期时一次付清的价格是多少?,2007级房地产经营与管理专业,(三)、统一采用单价 在统一采用单价方面,通常为单位的价格,单位不一定是面积。 土地:单价、楼面地价 建筑物:建筑面积、使用面积、套内建筑面积仓库:单位体积 码头: 泊位停车场:车位 旅馆: 房间或床位电影院:座位 医院: 床位保龄球馆:球道 网球馆:网面 注意:有些可比实例适宜先进行某些修正后,再转化为单价进行其他修正,因为这样处理时,价格修正更容易、更准确。,2007级房地产经营与管理专业,(四)统一币种和货币单位 在统一币种方面,不同币种的价格之间的换算,应采用该价格成交日期时的市场汇价。但如果先按原币种的价格进行交易日期修正,则对进行了交易日期修正后的价格,应采用估价时点时的市场汇价进行换算。在统一货币单位方面,按照使用习惯,人民币、美元、港币等,通常都采用“元”。,2007级房地产经营与管理专业,(五)、统一面积内涵 在现实房地产交易中,有按建筑面积计价,有按套内建筑面积计价,也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下:,2007级房地产经营与管理专业,(六)、统一面积单位 在面积单位方面,中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采用公顷、亩),美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺,日本、韩国和中国台湾地区一般采用坪。 它们之间的换算如下: 平方米下的价格=亩下的价格÷666.67 平方米下的价格=公顷下的价格÷10000 平方米下的价格=平方英尺下的价格×10.764=平方英尺下的价格÷0.09290304 平方米下的价格=坪下的价格×0.303=坪下的价格÷3.30579,2007级房地产经营与管理专业,将实例A、B、C统一为以人民币表示的 每平方米建筑面积单价,A实例:建筑面积:200平方米成交价格:160万元人民币付款方式:成交日付50万元,半年后付50万元一年后付60万元,月利率0.5%,2007级房地产经营与管理专业,B实例: 建筑面积:3300平方英尺,成交价格:29万美元汇价为:1美元=8.27元人民币1平方英尺=0.09290304平方米1平方米=10.764平方英尺,2007级房地产经营与管理专业,C实例: 建筑面积:144平方米套内建筑面积:108平方米成交价格:套内建筑面积价格每平方米10000元付款方式:成交日一次性付款,2007级房地产经营与管理专业,例题:搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易的房地产的建筑面积200平方米,成交总额80万人民币,分三期付款,首期16万人民币,第二期于半年后付32万元人民币,余款32万元于一年后付清。乙交易实例房地产的使用面积是2500平方英尺,成交总价15万美元,于成交时一次付清。如果选取这两个交易实例为可比实例,试在对其成交价格做有关修正,调整之前进行“建立可比价格基础”的处理。(假设当时的人民币年利率为8%,人民币与美元的兑换率为1美元=8.3元人民币,该类房地产的建筑面积和使用面积的关系为1:0.75),2007级房地产经营与管理专业,2007级房地产经营与管理专业,统一付款方式: 成交日期一次性付清为基准: 甲总价=16+32/(1+8%)0.5+16/(1+8%)=76.422(万元人民币) 乙总价=15(万美元),统一采用单价 甲单价=764220/200= 3821.1(元人民币/平方米建筑面积) 乙单价=150000/2500= 60(美元/平方英尺使用面积),2007级房地产经营与管理专业,统一币种和货币单位 甲单价=3821.1(元/平方米建筑面积) 乙单价=60×8.3=498(元/平方英尺使用面积),统一面积内涵 甲单价=3821.1(元人民币/平方米建筑面积) 乙单价=498×0.75=373.5(元/平方英尺建筑面积),2007级房地产经营与管理专业,统一面积单位 甲单价=3821.1(元人民币/平方米建筑面积) 乙单价=373.5/0.09290304=4020.3(元人民币/平方米建筑面积)以上步骤是市场比较法中建立价格可比基础的一般步骤。,2007级房地产经营与管理专业,四、交易情况修正 (一)含义可比实例的成交价格可能是正常的,也有可能是不正常的。由于要求评估的估价对象的价值是客观合理的,所以,如果可比实例的成交价格是不正常的,则应该将其修正为正常情况下的价格。,2007级房地产经营与管理专业,1、有利害关系人之间的交易2、急于出售或急于购买的交易3、不了解市场行情的交易4、特别动机或偏好的交易5、特殊交易方式的交易,(二)、造成价格偏差的原因,2007级房地产经营与管理专业,6、交易税费非正常负担的交易,7、相邻房地产的合并交易,例:,8、受迷信影响的交易,2007级房地产经营与管理专业,(三)修正方法一般情况下,如果有上述特殊情况出现的交易实例不应该作为可比实例。但是若可比实例较少而不得不选的时候,应该对其交易情况进行修正。具体方法有两种:百分率法和差额法,2007级房地产经营与管理专业,1、百分率法的修正公式:,=可比实例价格×交易情况修正系数,正常价格,,,可比实例情况分值,正常情况分值,可比实例的成交价格,×,=,2007级房地产经营与管理专业,某可比实例,成交价格为5000元/平方米,在估价调查中得知是属于熟人之间的交易,经分析,此交易比正常的市场价格低5%左右,试进行交易情况修正。,某可比实例,成交价格为5000元/平方米,在估价调查中得知是属于熟人之间的交易,经分析,此交易比正常的市场价格高5%左右,试进行交易情况修正。,,,2007级房地产经营与管理专业,例题:可比实例的正常市场价格为1500元/平方米,可比实例成交价格比正常市场价格高10%,试求取可比实例的成交价格。 可比实例成交价格=可比实例正常市场价格×(1+10%) =1500×1.1=1650(元/平方米),一般地,交易情况修正要以正常市场价格为基准,这样比较的基准只有一个。在交易情况修正中应采用可比实例的成交价格比其正常价格是高还是低多少的说法。,2007级房地产经营与管理专业,如果以可比实例的成交价格为基准,说正常价格比可比实例的成交价格低10%。意即:可比实例的成交价格×(1-10%)=正常价格 ,假定可比实例的成交价格=1650元/平方米 则:正常价格=1650×(1-10%)=1485(元/平方米) 注:1485元/平方米≠1500元/平方米 所以,“说可比实例的成交价格比其正常价格高10%”与“说正常价格比可比实例的成交价格低10%”是不等同的。,2007级房地产经营与管理专业,2、差额法的修正公式:可比实例的成交价格±交易情况修正额=正常价格,提示:交易情况的具体修正,需要测定交易中的一些特殊因素使其成交价格偏离正常价格的程度,但由于缺乏客观、统一的尺度,这种测定有时非常困难。,2007级房地产经营与管理专业,对于因为交易税费的非正常负担进行修正时,通常按照以下公式进行修正。 正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格 正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格应由买方负担的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率应由卖方负担的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率,2007级房地产经营与管理专业,因此,正常成交价格的计算公式: 正常成交价格 =卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率) =买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率),2007级房地产经营与管理专业,例题:某宗房地产的正常成交价格为2500元/平方米,卖方应该缴纳的税费为正常成交价格的7%,买方应该缴纳的税费为正常成交价格的5%。试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。 解:卖方实际得到的价格=正常成交价格-应该由卖方缴纳的税费=2500-2500×7%=2325(元/平方米)买方实际付出的价格?买方实际付出的价格=2500+2500×5%=2625(元/平方米),2007级房地产经营与管理专业,例题:某宗房地产交易,买卖双方在合同中写明,买方付给卖方2325元/平方米,买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉,该地区房地产买卖中由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产交易的正常成交价格为多少?,2007级房地产经营与管理专业,例题:某宗房地产交易,买卖双方在合同中写明,买方付给卖方2625元/平方米,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产交易的正常成交价格为多少?,2007级房地产经营与管理专业,五、市场状况调整 1、含义 估价对象的价格是估价时点时的价格,是在估价时点时的房地产市场状况下形成的。在可比实例的成交日期至估价时点期间,随着时间的推移,房地产价格可能发生的变化有3种情况:(1)平稳;(2)上涨;(3)下跌。应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格,才能将其作为估价对象的价格。这种调整称为交易日期修正。,2007级房地产经营与管理专业,2、调整方法:百分率法公式:可比实例在估价时点的价格=可比实例在成交日期的价格×市场状况调整系数调整系数以成交日期时的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价时点时,可比实例价格涨跌的百分率为±T%则:可比实例在成交日期时的价格×(1±T%)=在估价时点时的价格 或者,2007级房地产经营与管理专业,包括价格指数法和价格变动率法 ①价格指数法 价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中,需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的,称为定基价格指数; 如果是以上一时期作为基期的,称为环比价格指数。,2007级房地产经营与管理专业,①定基指数,例题(交易日期调整的定基价格指数法):某宗房地产2006年6月的价格是1800元/平方米,现在需要将其调整到2006年10月。已知该房地产所在地区类似房地产2006年4月至10月的价格指数分别为:79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1(以2003年1月为100)。试计算该宗房地产2006年10月的价格。解:该宗房地产2006年10月的价格计算如下:1800×98.1/76.7=2302.2(元/平方米),2007级房地产经营与管理专业,例4-5:为评估上海某区一套住宅于2004年3月底的价格,在选取的可比实例中有一可比实例成交于2003年7月,价格为5000元/平方米。上海市2003年7月至2004年3月二手房住宅价格指数如下(以2002年1月1日为1000),试对该可比实例进行交易日期修正。,2007级房地产经营与管理专业,②环比指数 采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为: 可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数=在估价时点时的价格,例题(交易日期调整的环比价格指数法):某宗房地产2006年6月的价格是2000元/平方米,现在需要将其调整到2006年10月。已知该房地产所在地区类似房地产2006年4月至10月的价格指数分别为:99.6,94.7,96.7,105.0,109.2,112.5,118.1(均以上一个月为100)。试计算该宗房地产2006年10月的价格。解:该宗房地产2006年10月的价格计算如下:2000× 105.0/100 ×109.2/100 ×112.5/100 ×118.1/100 =3046.8(元/平方米),2007级房地产经营与管理专业,,例:某地区某类房地产2004年9月至2005年3月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1(均以上个月为100)。某宗房地产2004年11月的价格为6000元/m2,试其修正到 2005年3月。,6000×1.05×1.092×1.125×1.181=9140.4元/m2,2007级房地产经营与管理专业,2、价格变动率法,①逐期递增或递减,估价时点价格=可比实例价格×(1±价格变动率)期数,②期内平均上升或下降,估价时点价格=可比实例价格×(1±价格变动率×期数),2007级房地产经营与管理专业,,例题(交易日期调整的价格变动率法):为评估某宗房地产2006年9月末的价格,选取了下列可比实例:成交价格是3000元/平方米,成交日期是2005年10月末。另调查2005年6月末至2006年2月末该房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%,2006年2月末至2006年9月末平均比上月上涨2%。试对该可比实例进行交易日期调整。,解:对可比实例的价格进行交易日期的调整,是将该宗房地产价格调整到2006年9月末,即:3000×(1+1.5%)4×(1+2%)7=3658 (元/平方米),2007级房地产经营与管理专业,例:需要评估某房地产于2004年3月1日的价格,所选取的某一可比实例成交于2003年5月1日,价格为1000美元/平方米。经市场调查分析,该类房地产以人民币为基准的价格在2003年间平均每月比上月递增1.2%,2004年以来平均每月比上月递减0.2%;人民币与美元的市场汇价2003年5月1日为1美元=8.29元人民币,2004年3月1日为1美元=8.25元人民币。试对该可比实例进行交易日期修正,并以美元表示。,,2007级房地产经营与管理专业,例:需要评估某房地产于2004年3月1日的价格。所选取的某一可比实例成交于2003年4月30日,价格为人民币15000元/平方米。经市场调查分析,该类房地产以人民币为基准的价格2003年间平均每月上涨1.5%,2004年以来平均每月下跌0.5%。试对该可比实例进行交易日期修正。,,2007级房地产经营与管理专业,在实际的交易日期修正中,有下列几类价格指数或价格变动率可供选用: (1)一般物价指数或变动率; (2)建筑造价指数或变动率; (3)建筑材料价格指数或变动率; (4)建筑人工费指数或变动率; (5)房地产价格指数或变动率。,2007级房地产经营与管理专业,房地产价格指数或变动率又可细分为: (1)全国房地产价格指数或变动率; (2)某地区房地产价格指数或变动率; (3)全国某类房地产价格指数或变动率; (4)某地区某类房地产价格指数或变动率。,2007级房地产经营与管理专业,五、房地产状况修正 1、含义 可比实例房地产与估价对象之间有差异,应进行房地产状况修正,因为房地产的价格还反映其本身的状况。进行房地产状况修正,是将可比实例在其房地产状况下的价格,调整为在估价对象房地产状况下的价格。,2、房地产状况修正的内容 房地产状况修正可分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。在这三个方面的修正中,还可进一步细分为若干因素的修正。进行房地产状况修正,是比较法的一个难点和关键。,2007级房地产经营与管理专业,(1)区位状况修正的内容 区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进行区位状况修正,是将可比实例房地产在其区位状况下的价格调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。,区位状况比较修正的内容主要包括:繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度(属于估价对象以外的部分) 、临路状况、朝向、楼层等影响房地产价格的因素。,2007级房地产经营与管理专业,(2)权益状况修正的内容 权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。进行权益状况修正,是将可比实例房地产在其权益状况下的价格,调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。,权益状况比较修正的内容主要包括:土地使用年限,城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格的因素。在实际估价中,遇到最多的是土地使用年限修正。,2007级房地产经营与管理专业,(3)实物状况修正的内容 实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行实物状况修正,是将可比实例房地产在其实物状况下的价格,调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。,实物状况比较修正的内容:对于土地来说,主要包括:面积大小、形状、基础设施完备程度(属于估价对象之内的部分)、土地平整程度、地势、地质水文状况等影响房地产价格的因素;对于建筑物来说,主要包括:新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等影响房地产价格的因素。,2007级房地产经营与管理专业,3、房地产状况修正的思路和方法 (1)房地产状况修正的思路是:①列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素,包括区位方面的、权益方面的和实物方面的;②判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况;,③将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较,找出它们之间的差异造成的价格差异程度; ④根据价格差异程度对可比实例的价格进行调整。,2007级房地产经营与管理专业,(2)房地产状况修正的方法直接比较修正法和间接比较修正法。 ①直接比较修正法直接比较修正一般是采用评分的方法,以估价对象的房地产状况为基准(通常定为100),可以将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。然后将所得的分数转化为修正价格的比率。,2007级房地产经营与管理专业,房地产状况直接修正表,2007级房地产经营与管理专业,②间接比较修正法间接比较修正与直接比较修正相似,所不同的是设想一个标准的房地产状况,以此标准的房地产状况为基准,将估价对象及可比实例的房地产状况与它逐项比较打分,然后将所得的分数转化为修正价格的比率。,2007级房地产经营与管理专业,房地产状况间接修正表,2007级房地产经营与管理专业,上式位于分母的括号内应填写的数字,为可比实例房地产相对于标准房地产的得分;位于分子的括号内应填写的数字,为估价对象房地产相对于标准房地产的得分。,房地产每项因素调整的值不得超过20%,综合的修正比率不得超过30%。,2007级房地产经营与管理专业,六、求取比准价格 (一)公式某一可比实例的修正价格=可比实例的成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数,2007级房地产经营与管理专业,(二)求取比准价格的方法,2007级房地产经营与管理专业,3、中位数,2007级房地产经营与管理专业,一、单项选择题 1、比准价格是一种( )。A、市场价格 B、理论价格 C、评估价格 D、公平价格 2运用市场比较法评估房地产价格时,选择比较案例应尽可能使其在( )。A、同一供需圈内 B、相邻区域内 C、同一行政区内 D、同一城市内 3、某住宅建筑面积与使用面积比例为1:0.7,已知建筑面积价格为3000元/平方米,则使用面积价格为( )元/平方米。A、2100 B、2333 C、4286 D、4666 4、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为( )。 A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064,2007级房地产经营与管理专业,5、比较法中的交易日期修正,就是对房地产进行( )修正。A房地产状况 B货币时间价值 C市场状况 D交易情况 6、某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2000年1月1日为100)。有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/㎡。对其作交易日期修正到2006年10月的价格为( )元/㎡。 A、1376 B、2308 C、2558 D、1055 7、某地区某类房地产2006年5月至2006年9月的价格指数分别为101.5、100.7、99.8、98.9、103.3(以上个月为100)。某宗房地产2006年5月的成交价格为5100元/平方米,将其修正到2006年9月的价格为( )元/平方米。 A、5089 B、5145 C、5236 D、5315,2007级房地产经营与管理专业,8、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格,选取了可比实例甲,其成交价格为3000元/㎡,成交日期为2001年11月31日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( )元/㎡。 A、3214 B、3347 C、3367 D、3458 9、按直接比较判定某可比实例价格的房地产状况修正系数为0.98,则其依据为( )。 A、可比实例的房地产状况优于估价对象,对价格影响幅度为2% B、可比实例的房地产状况劣于估价对象,对价格影响幅度为2% C、可比实例的房地产状况劣于估价对象,对价格影响幅度为2.04% D、可比实例的房地产状况优于估价对象,对价格影响幅度为2.04% 10、在市场比较法中,土地使用权年限修正属于( )修正。 A、交易情况 B、交易日期 C、区域因素 D、权益状况,2007级房地产经营与管理专业,11、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易,买方付给卖方2325元/㎡,应缴纳的税费均由买方负担,则该宗房地产的正常成交价格为( )元/㎡。 A、2487.75 B、2500.00 C、2511.00 D、2162.25 12、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元,若将两宗土地合并为一宗,合并后价值110万元,如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权,乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。 A、50万元 B、55万元 C、60万元 D、60万元以上,2007级房地产经营与管理专业,二、多项选择题 1、搜集交易实例时应搜集交易实例的( )。 A、成交价格 B、议价时间 C、成交日期 D、付款方式 2、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求:( ) A、与估价对象具有类似性 B、交易日期与估价时点接近 C、交易双方有经济关系 D、成交价格是单价 3、下列说法是正确的:( )。 A、可比实例肯定是交易实例 B、交易实例肯定是可比实例 C、可比实例不一定是交易实例 D、交易实例比一定是可比实例,2007级房地产经营与管理专业,4、房地产交易中的特殊交易情形包括( )。 A、交易双方曾经有过业务联系 B、购买相邻房地产 C、交易税费由买方承担 D、卖方不了解市场行情 5、区位状况比较修正的内容包括( )修正。 A、繁华程度 B、周围环境 C、容积率 D、使用年限 6、市场比较法选用可比实例时,应考虑的可比基础是( )。 A、统一货币单位 B、统一面积单位 C、统一化为单价 D、统一时点,
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