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物业管理前期介入.doc

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物业管理前期介入总体来说,物业管理的前期介入工作分为以下几个时段和内容:● 施工期物业管理● 设施设备调试期物业管理● 竣工验收及物业接管验收期间物业管理● 前期物业管理人员安排与工作进度一、 施工期物业管理工作1. 熟悉施工现场和各类施工图纸。2. 跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并作详细记录。3. 了解设计和施工状况,各公共部分水电开关、装饰装修材料的造型及位置,环境清洁用水预留接口等。4. 对可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题同开发商协商,进行改进。5. 对影响大厦功能、危及设备和业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题及时同开发商洽谈解决,一时无法解决的,列出整改报告提交开发商备案处理。二、 设施设备调试期物业管理1. 工程部门对设备的选型、安装提出建议,对现场设施设备安装状况进行检查。2. 工程部门参加机电设备的检测检查,建立调试档案3. 从物业管理的角度对可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题,及时通报开发商。4. 参与设备调试,对大厦的供配电、电梯、空调(包括空调、通风及消防排烟等) 、给排水(包括消防供水等) 、弱电(包括消防自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等)等项目的调试,对设施设备的性能、结构、参数、工作环境和操作要领进行详细记录;编制设施设备操作维修规程和各项操作指导书。三、 大厦竣工验收及接管验收期物业管理1. 大厦竣工验收2. 物业企业接管验收物业按业主进驻使用的要求进行全面检查,物业接管验收分现场验收、资料交接、其他交接与接管验收注意事项等四个方面3. 现场验收(1) 土建工程:■ 屋面排水坡度■ 伸缩缝、地面有无滲水■ 地下室墙面有无滲水■ 地面有无空鼓及滲水■ 进出口坡道防滑■ 消防门、通道、楼梯等(2) 装饰工程■ 各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰■ 门和门框及附件■ 护栏及扶手■ 灯具及其他小电器设施■ 外墙面包括各涂料、装饰及玻璃幕墙■ 公共区域设施设备的外装饰■ 各种标识及区域图示■ 公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等(3) 供配电系统■ 正常供电设备■ 应急供配电设备■ 油箱及油库■ 各配电房的防鼠■ 各强电检查井内管线及电箱■ 避雷装置■ 公共照明■ 用电器具等(4)给排水系统■各供水、消防水泵及电机等■各水箱、给排水管网、接头及阀门等■检查井内管线、水表及阀门等■化粪池及室外排污、雨水井■消防栓、消防供水管网、接头、阀门等■人防工程及相应供水系统等(5)电梯系统■各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等(6)空调系统■空调制冷机组、各盘管机、各风管及风口■空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等(包括暖风系统)■各检修口、通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等。(7)弱电系统■消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门等)■弱电检查井内管线、接线箱等4、资料交接(1)产权资料:项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、丈量报告等。(2)技术资料:竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等) 、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录) 、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备(水、电、空调、电梯)及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。(3)验收资料:工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。5、其他交接(1)设施设备的备用备件、施工剩余材料备品等。(2)具有保修期的设施设备施工或购买合同(保修协议也可)等。(3)公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、检查管井、信报箱钥匙等。6、接管验收注意事项(1)在接管验收前,管理处将主动与施工管理方协商有关接管验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等) ,同时要尽量统一验收标准,明确交接双方的责、权、利。(2)接管验收不但要检查物业的质量,而且还清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等的类型、数量及其他要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。(3)针对初验发现的问题,若属于必须改正的,书面报请施工管理方敦促施工单位返修;一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请开发商认可;属于无法返修的项目,报告开发商记录备案。7、设施设备试运行为保证大厦启用设备即能正常运行,必
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