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已经成交的招租竞标为何无效.doc

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已经成交的招租竞标为何无效罗定英 刘量力 江 森房屋租赁合同到期后,出租方采取公开竞标的形式招租,包括原承租人在内的四人报名参加了招租竞标,通过一番叫价,第三人以最高出价中标,并与出租方签订了新的租赁协议。然而,这次竞标却被法院判决无效。令出租方和中标人百思而不得其解…… 招租竞标突起风波2001 年 7 月,黄有生(化名)与江西省铜鼓县房地产管理局(下称房管局)下属的物业管理公司(下称物业公司)签订了一份《房屋租赁协议》,(公司为甲方,黄有生为乙方),协议约定:1、甲方将“西湖大酒楼”及一楼的楼梯间出租给乙方使用,年租金为 8000 元。2、租赁期限从 2002 年 10 月 1 日至 2004 年 9 月 30 日止。3、租赁期满,在同等条件下,乙方享有优先优惠租赁权。双方依照协议履行了各自的权利义务。 2004 年 9 月 20 日,房管局决定将“西湖大酒楼”转为铜鼓县房地产交易所(下称交易所)经营管理。 因租赁合同将于 9 月 30 日到期,交易所在 9 月 28 日张贴广告,称将以公开竞标形式对“西湖大酒楼”重新招租,重新招租的原因在于原租金较低,因为在招租广告上的“西湖大酒楼”年租金底价为壹万元。10 月 8 日,黄有生、王梅(化名)等四人报名参加招租竞标。次日上午,交易所工作人员主持召开了招租竞标会。会上,王梅等其他竞标人陆续出价,当王梅出到 10250 元时,主持人见其他人均未应价,宣布王梅为中标人。然而,一直没有应价的黄有生站起来说,自己愿意以王梅中标的价格续租,但主持人没有同意。招标会的第二天,王梅就与交易所签订了租赁合同。黄有生得知后,以交易所违反了原租赁协议的约定,侵犯了其优先承租权为由向铜鼓县人民法院起诉,请求确认自己对“西湖大酒楼”有优先承租权,确认被告交易所与第三人王梅签订的租赁合同无效。是否有效各执一词在收到诉状后,交易所认为在与黄有生的租赁合同即将到期时,已事先征求了他的意见,在招租竞标会上,他也一直不应价,且说过“年租金只出得 8000 元”,应该推定为放弃了优先承租的权利。在第三人中标后才提出的异议,属于事后反悔,不应支持。 第三人王梅则认为,自己参加了招租竞标会,整个招租竞标程序公开,合乎预定的程序,中标后签订的租赁合同也是合法有效的。 然而,黄有生坚持认为自己对“西湖大酒楼”享有优先承租权,在公开竞标招租会上,自己一直不应价,是在等待最高竞标价,只有当最高竞标价出现后,才出现了约定的同等条件,而主持人没有询问我的意见,就直接宣布第三人中标,这是无效竞标,是对自己优先承租权的侵害。 在法庭上,原告、被告、第三人各自坚持自己的理由,相持不下。法庭调解未成,只得另行宣判。程序瑕疵竞标无效 法院通过审理后认为,黄有生与物业公司签订的租赁协议是双方真实意思的表示,是合法有效的,黄有生依据合同约定取得的优先承租权,应依法予以保护。虽然“西湖大酒楼”的经营管理权由房管局决定由交易所行使,但黄有生依合同约定享有的优先权利对于交易所仍有约束力。交易所在招租竞标会上,当第三人王梅叫出最高应价时,没有征询原告黄有生的意见且黄有生亦未明确表示放弃的情况下,而直接宣布第三人为中标人,侵害了原告黄有生的优先承租权,招租竞标的程序有明显瑕疵,竞标行为及结果均无效。2004 年 11 月 3 日,铜鼓县人民法院作出一审判决,确认交易所在 2004 年 10 月 29 日主持招租竞标行为无效,与第三人所签订的租赁合同亦无效,原告黄有生对“西湖大酒楼”享有优先承租权。宣判后,原告以“铜鼓法院未认定竞标会上的最高竞标价是合法有效”为由提出上诉。宜春市中级人民法院审理后,确认了一审法院查明的事实,认为该招租竞标程序明显不当,应认定无效,因而竞标会上出现的最高竞标价“10250 元”亦应认定无效,上诉人的上诉理由不能成立。遂驳回上诉,维持原判。 优先权利如何保护本案宣判后,主审法官对关于优先权利如何保护的问题做了如下回答: 什么是原承租人的优先权?优先权,在我国法律中只规定了优先购买权。如我国《民法通则》第 78 条第 2 款规定,按份共有人之一在出售其财产份额时,其他共有人在同等条件下,享有优先购买权。对于原承租人的优先购买权,在最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第118 条中规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权。”《合同法》第二百三十条也有类似的规定。 对于原承租人的优先承租权,我国法律并无明确的规定。但是,合同双方在原租赁协议中约定了承租方有优先承租权,且这个约定并未损害国家集体和个人的利益,也未违反法律法规的规定,因此,这个约定应是有效约定,当事人依照合同约定取得的权利也应该予以保护。 那么在招租竞标中,如何来保护优先承租权呢?首先,在决定招租时,应
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