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20130802_“1+6”政策文件要点解读.pdf

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20130802_“1+6”政策文件要点解读.pdf
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深圳世联地产顾问股份有限公司 集团工商事业部 “1+6” 政策文件要点解读 1 本报告是严格保密的。 政策逐渐明晰:随着大量工改工项目进入实质性操作阶段,可以预见政策的清晰度加强,政策的弹性空间将逐渐缩小 目前深圳市已出台较多的工改工项目开发的相关 政 策 法 规 ,2013年前以 “ 一地一议 ” 为主要的操作方式 , 政策的可预见性较差 , 对发展商的政府公关能力要求较高; 随着大量工改工项目进入实操阶段 , 相关政策法规也在逐步完善过程中 , 尤其以 2013 年 1 月 “ 1+6 ” 文件出台为界 , 政策的弹性空间将逐步缩小 。 工改政策文件 文件名 出台时间 《 深圳市人民政府关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见 》 2006-6-19 《 深圳市人民政府关于印发深圳市集约利用的工业用地地价计算暂行办法的通知 》 2006-6-21 《 深圳市招标拍卖挂牌出让工业用地使用权规定 》 2006-9-25 《 深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见 》 2007-3-30 《 深圳市 工业区升级改造总体规划纲要 (2007-2020)》 2007-8-1 《 深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见 》 2008-3-6 《 工业项目建设用地控制指标 》 2008-2-18 《 关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方法 》 2008-9-9 《 工业楼宇暂行管理办法 》 2008-9-25 《 深圳市创新型产业用房建设与管理暂行办法 》 2008 《 深圳市人民政府令(第 211号)深圳市城市更新办法 》 2009-10-22 《 深圳市城市更新办法实施细则 》 2012-2-7 《 关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施 》 2012-8 “ 1+6”文件 2013-1 2 本报告是严格保密的。 到 2020年 , 深圳市可供新增建设用地只有 59平方公里 , 而且这些地块零星 、 分散 ,重大项目 、 公共设施要落地就会遇到土地空间匮乏的问题 , 产业转型 、 城市发展受到了土地空间的制约 , 故发布优化空间资源配置 、 促进产业转型升级的 “ 1+6” 文件 ,以深化土地管理制度改革 、 大力提升国土资源节约集约利用能力和管理水平 。 《 深圳市人民政府关于 优化空间资源配置促进产业转型升级 的意见 》 【 主文件 】 《 深圳市完善 产业用地 供应机制拓展产业用地空间办法 (试行 )》 《 深圳市 创新性产业用房 管理办法 ( 试行 ) 》 《 深圳市 工业楼宇转让 管理办法 ( 试行 ) 》 【 主要分享内容 】 《 加快发展 产业配套住房 意见 》 《 深圳市 宗地地价 测算规则 ( 试行 ) 》 《 深圳市贯彻执行 的实施意见 (试行 )》 “ 1+6”文件出台背景 注: 主文件以市政府 1号文件为主,其他 6个配套文件分别由规划国土委、经贸信息委和住建局负责起草。 为解决产业转型,城市发展土地空间受限等问题,市政府出台“ 1+6”文件,以促进产业升级转型及优化空间资源配置 “ 1+6” 文件 出台背景 3 本报告是严格保密的。 土地合同已作约定: 按照土地合同约定 土地合同未作约定 自用部份 ≧ 50% 城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例不再受限于50%: 50% 非自用部份 ≦ 50%, 经市政府批准可分割转让的旧工业区升级改造项目,工业区已完成改造且改造主体自用建筑;面积比例不低于总建筑面积百50%的,非自用部份可以分割转让。 工业用地项目 非城市更新类 城市更新类 城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让 整体政策 租售比例 4 本报告是严格保密的。 30%配套按市场评估价补缴地价后可进入市场销售 5 70%工业楼宇 30%配套 持有: 涉及部分的地价补缴,补缴标准为所涉及物业的基准地价 销售: 按市场评估价补缴地价后可进入市场销售 工业用 地项目 整体政策 配套突破 本报告是严格保密的。 新转让办法中可以栋、层、间为基本单元进行产权划分;并明确工业楼宇只能现售,交易方式可通过交易机构公开交易或自行交易 现售: 工业楼宇只能现售,拿到房产证后才能出售 交易方式灵活: 可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易 销售条件及方式 产权划分灵活: 依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇,以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书 产权划分 整体政策 产权划分及销售 6 本报告是严格保密的。 新转让办法中提出严格的转让条件,使工业用地补地价可转让部分物业销售速度和价格受到较大影响 受让人资格: 须是依法注册登记的企业 再转让 确需 5年内转让: 增值收益 100%计提 5年内不得转让: 工业楼宇转让后,自工业楼宇完成转移登记之日起 5年
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