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工程建筑论文:浅析如何在建筑设计环节控制项目成本.doc

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工程建筑论文:浅析如何在建筑设计环节控制项目成本.doc
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工程建筑论文:浅析如何在建筑设计环节控制项目成本摘 要: 指出房地产公司要想实现投资项目的经济效益最大化,在项目前期的投资决策和设计阶段是关键阶段,分别从建筑层高、建筑面积、结构选型等方面分析了如何在建筑设计环节控制项目成本,并给投资者提出一些建议,以期有一定的现实意义。关键词: 建筑设计,房地产,项目成本,设计因素0 引言在当今国际金融危机的形势下,随着市场竞争的日益激烈,房地产公司要想在竞争中立于不败之地,关键在于能否实现投资项目的经济效益最大化。房地产公司经济效益最大化的实现需要在完成项目开发定位与功能需求的前提下,实现房地产开发成本的最低化,这个成本控制是一个系统工程,贯穿建筑工程项目设计、招投标、施工、竣工等各个阶段。但是在这几个不同的阶段中,建筑工程项目设计阶段却是关键阶段。一般设计费只相当于建设工程总费用的 1%以下,但正是这少于 1%的费用对投资的影响极大,据权威资料统计分析,在初步设计阶段,影响工程造价的可能性为 75%~95%,在技术设计阶段,影响工程造价的可能性为35%~75%;在施工图设计阶段,影响工程造价的可能性为 5%~35%。并且在满足同样功能的条件下,一个技术经济合理的设计可降低工程造价 5%~10%,甚至可达 10%~20%。因此要想控制工程成本与投资规模,关键在于项目前期的投资决策和设计阶段。1 影响成本的建筑设计因素1.1 建筑层高建筑层高的变化在横向上不会影响建筑面积,但是在竖向上会影响内外墙体及墙体饰面的面积,从而影响建筑成本,并且建筑层高的增加导致整体建筑总高度的增加,由此引起基础设施随荷载的增加而改变,此外还有内外墙体及分隔构件的建筑材料增加、因空间体积加大而造成的水、暖、电、空调设备容量的增加、施工期间墙体脚手架及水、暖、电、空调安装脚手架的增加、垂直构件的模板数量的增加、施工难度系数的增加等等,从而造成工程总造价的增加,这对高层建筑建设成本的影响尤为明显。根据工程综合测算:建筑层高每增加 10 cm,相应造成建筑成本增加 2%~3%左右。1.2 建筑面积随着建筑面积的加大,单位建筑面积的造价反而是降低的,因为建筑面积的加大使得建筑外墙围护结构的长度占单位面积的比率降低了,外墙围护结构一般包括墙体、门窗、幕墙、外墙饰面等。在住宅的设计过程中也可能发现这种情况: 按两居室、三居室、四居室这样的顺序排列 ,其单位面积的造价呈下降趋势,这是由于墙体的长度与单位面积之间的比例关系,所以在住宅设计中居室的单位造价往往低于厨卫的单位造价,且随着居室数量的增加而厨房卫生间的面积一般不会同比例增加,这就使得居室数量的增加反而降低了工程造价。在住宅设计中多设计三居、四居住宅,有利于成本的降低。然而随着建筑面积的加大,造价的降低也有一定的范围和条件限制,当超出一定的限制后,造价的变化因素就没这么简单了,只要在设计中掌握面积的合理变化,就能够达到合理降低成本的目的。1.3 建筑平面可以说建筑平面的设计对建筑成本的影响很大,一般建筑平面形状越简单,其单位造价也越低。这是由于形状越复杂的建筑平面,内部房间布置、功能分区、结构布置就越复杂,除此之外,还增加了建筑外围护墙体与饰面的材料数量、土方开挖的费用、散水费用及屋面费用等。根据研究结论,以相同的建筑面积为条件,单位造价由低到高顺序排列的建筑平面形状依次是正方形、矩形、L 形、工字形、不规则形。这并不是要推广方形建筑平面以达到项目成本的最低化,而是在满足建筑功能与项目定位为前提的基础上,注意建筑平面形状的简洁化设计,否则单纯追求项目成本的最低化而忽视了建筑造型与美感,是不可能实现高品质房地产开发的。1.4 建筑结构选型不同的结构体系对工程造价的影响较明显。选择适宜的建筑结构体系至关重要。举例来说,在一个工程设计评标中,招标书的内容是这样的:拟援建某国家一体育中心,有 2 000 人坐席的看台,能兼顾足球、篮球运动和群众集会及室外球类练习场,资金限额 2 700 万元,当地气候多雨潮湿,属热带气候。有三家设计投标单位:甲标以整体钢架系统和钢筋混凝土看台设计成建筑面积为 3 650 m2 的体育馆及室外球类练习场,乙标以整体钢筋混凝土壳体结构为体系设计成建筑面积为 4 455 m2 的体育馆及室外球类练习场,丙标以钢筋混凝土看台局部加罩棚设计成 1 892 m2 的体育场及室外球类练习场。甲、乙、丙三标同时满足了 2 000 人坐席的看台及室外练习场的设计要求,其报价也都在 2 700 万元限额之内,那么应当选择哪个标。我们知道国外工程项目需考虑材料设备的运输施工、机械折旧、人工劳动单价较高等因素,从大量积累的经验数字可知,体育场单位面积造价一般为 5 500 元/m2~6 500 元/m2 左右,体育馆单位面积造价一般为 8 500元/m2~9 6
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