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房地产价格模型.ppt

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房地产价格模型,价格制定与价格检测,定价的第一原则: 最大程度的发现产品的真实价值,使产品价格与价值最大程度的接近。实现这一原则的数学原理: 优选法。,目录 序:以前的定价方式 一、万科价格模型的原理 1、名词解释 2、定价原理 3、价格生成子模型 4、价格检测子模型 二、万科价格模型(住宅版)——以蓝山为例 1、住宅价格模型的三大维度 2、住宅价格模型的操作实例 3、对价格模型结果的修正 三、万科价格模型(商业版)——以城花为例 1、住宅价格模型的四大维度 2、住宅价格模型的操作实例 3、对价格模型结果的修正 四、万科价格模型的评价 1、该模型的特点及优劣 2、进一步需要思考的问题,序:以前的定价方式1、主要的前模型定价方式 (1)基价-差价法1)确定基价2)总平面图确定各栋间差价3)确定层差4)制定价格表5)销售中检验、反馈 (2)基价-系数法1)确定基价2)总平面图确定各栋间差价的系数3)基价与系数相乘,并纵横比较4)确定层差5)制定价格表 (3)混合法以上两种方法的混合 (4)其他方法:竞品价格综合法、无差别定价法、一房一价法、经营计划反推法,序论:前模型定价方式2、前模型定价方式的优劣 (1)优点1)定价直接、明了2)运用各专业口“焦点小组”,快速生成价格(2)缺点1)定价体系不系统;2)价格制定的随意性较大;3)定价比较倚重于经验判断和主观判断;4)不知道什么时候赚钱、什么时候亏钱、能赚多少、会亏多少?往大里说,就是影响公司对经营情况的预期和判断;5)价格调整一定要等到销售到一定程度、得到市场完全的反馈后才能进行,且价格调整的随意性更大(典型如“阿杜,来了条水鱼”型),不利于调价的及时、准确、科学;,一、万科价格模型的原理 1、名词解释 (1)基价:该模型唯一的系统内自变量;该基价一经输入模型,模型将自动计算所有房源的原始价格; (2)原始价格:该模型的因变量,一般为该房源的按揭实收价; (3)维度:模型的主要计算依据,主要标志不同房源之间的价格差异的百分比数;某一个维度的意义是:在其他所有条件都完全相等的情况下,仅就这一个维度而言,不同房源间的价格差异; (4)权重:标志各个维度之间的不同的重要程度;所有维度的权重相加等于1; (5)综合系数:维度和权重的叠加,标志不同房源间的价格差异; (6)层差:楼层之间的差价; (7)调整因子:原始价格生成后,对模型处理过程的局部、个别调整,目的是对个别价格做出适当的调整;,一、万科价格模型的原理 2、定价原理 设基价为P0,维度一为X1,维度二为X2……; 维度一的权重为x1%,维度二的权重为x2%……; 设层差矩阵为C; 则房源n的价格,一、万科价格模型的原理 3、价格生成子模型 (1)维度矩阵的原理价格生成的第一步是对房源n的维度的确定;维度确定的基本原理是:1)影响房源n价格的主要因素的罗列;例如:景观、日照、园林、是否靠山、是否靠湖、是否靠马路、人流情况……2)各主要因素的分类;影响价格的因素通常可分为3~5大类,例如,对于住宅,通常的分类为:景观、朝向、安静度;3)各维度权重的确定;根据产品的特点和市场情况,对各维度的重要性作出判断,例如,对于蓝山而言,景观、朝向、安静度三者的权重依次为45%、35%、20%;但对于城市花园而言,权重依次为50%、35%、15%;因为城市花园是城市项目,而蓝山是郊区项目,在大环境相对“安静”的地方,客户更在乎所购买产品是否安静;4)根据设计部提供的产品细节、根据实际爬楼的情况,对维度和维度的权重进行调整,并根据逐套房源的研究分析情况,确定各维度的分值;并确定层差;,一、万科价格模型的原理 3、价格生成子模型 (2)维度矩阵的示例,维度矩阵 X=,维度矩阵是整个价格体系的核心; 其数学依据是“优选法” ; 优选的结果是发现:哪些产品好、哪些产品更好,哪些产品相对较差; 通过对整个项目的产品的强制排序、甚至对某个市场上的全部产品进行强制排序,发现产品的优劣,发现产品的真实价值,并通过价格模型将其体现在最终的定价中。,维度矩阵 X=,权重 x=,=,=,一、万科价格模型的原理 3、价格生成子模型 (3)权重叠加后的维度矩阵:综合系数,综合系数,×,=,=,+,×,+,×,+……,一、万科价格模型的原理 3、价格生成子模型 (3)权重叠加后的维度矩阵:综合系数,一、万科价格模型的原理 3、价格生成子模型 (4)价格生成,设 基价为 P0,则房源n的价格,=P0×,=原始价格,+C,=,=P0×,+,一、万科价格模型的原理 4、价格检验子模型 价格检验子模型是对价格生成子模型的验算;根据验算结果,将对价格生成子模型进行调整,该调整可能会历经几轮方能最终定案。 (1)价格检验的原则以上原始价格生成后,是否符合我们定价的原则
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