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第一章房地产基础知识及法律法规(改后).doc

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第一章房地产基础知识及法律法规(改后)本文由 darkday_ly贡献ppt文档可能在 WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择 TXT,或下载源文件到本机查看。房地产基础知识及法律法规前言一个好的置业顾问不仅仅是销售更是体现企业形象的窗口,所以 要求具备专业的知识、高超的销售技巧、强烈的服务意识、顽强 的意志力、行业要求的职业精神等。其中具备专业的知识是排在 第一位的,可见专业知识的重要性。我们只有比客户更加专业, 才会让我们的客户更加信服我们,才会成功的迈出我们走向这个 行业的第一步。房地产含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括 物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产,是 房产和地产的总称,两者具有整体性和不可分割性。包 括: a) 土地 b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权 注:房地产物权除所有权外,还有所有权衍生的租赁权、 抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装 饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业, 它与建筑业既有联系,又有区别。建筑业从事勘察、设 计、施工、安装、维修等生产过程,它的生产结果是建筑 物或构筑物。房地产业是发包方,建筑业是承包方,房地 产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业,建筑业 归属对初级产品进行再加工的部门,属第二产业。房地产住宅的层数划分的规定低层住宅为 1-3层? 多层住宅为 4-6层? 小高层住宅为 7-11层 中高层住宅为 12-16层? 16 层以上为高层住宅 40 层以上为超高层房地产类型按用途划分 a) 居住房地产 b) 商业房地产 c) 旅游房地产 d) 工业房地产 e) 农业房地产房地产土地的使用年限是如何确定的? 房地产土地的使用年限是如何确定的?凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的 用地,其土地使用年限按国家规定执行。即:居住用地七 十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育 用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或 者其他用地五十年。一、基本规划术语住宅用地:住宅建筑基底及其四周合理间距内用地(含宅间绿地和宅间小 路)的总称。 配建设施:与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道 路和公共绿地的总称。 日照间距系数:前后两排房屋之间,为保证后排房屋在规定的时日获得所 需日照量而保持的一定间隔距离。间距=楼高×日照系数(张家口规定: 多层——新区 1.7、旧城 1.5;高层——大寒日满窗两个小时的采光) 公建用地:是与居住人口规模相对应配建的,为居民服务和使用的各类设 施的用地,应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如 托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、 邮局、居委会、派出所等用地。二、住宅的组成部分各种不同功能的房屋,一般都是由基础、墙、柱、梁、楼板层、地面、楼 梯、屋顶、门、窗等基本部分所组成;此外,还有阳台、雨篷、台阶、 窗台、雨水管、明沟或散水,以及其它一些构配件。 1.基础: 位于墙或柱的最下部,是房屋与地基接触的部分,起支承建筑物的作用, 并把建筑物的全部荷载传递给地基 2.墙: 外墙起抵御风霜雨雪的作用 内墙起分隔房屋内部空间的作用 承重墙起传递荷载给基础的承重作用 非承重墙起分割作用二、住宅的组成部分3.柱: 将上部结构所承受的荷载传递给地基的承重构件 梁: 将支承其上的结构所承受的荷载传递给墙或柱的承重构件 4.楼板层、地面: 将房屋的内部空间按垂直方向分隔成若干层,并承受作用在其上的荷载, 连同自重一起传给墙或其它承重构件。 5. 楼梯:房屋的垂直交通设施 6.屋顶: 位于房屋的最上部,它是承重结构,也是围护结构,承受作用在其上的荷 载,连同自重一起,传给墙或其它的承重构件,同时起抵御风霜雨雪和保 温隔热等作用 7.门窗:门的主要功能是交通和疏散;窗的主要功能是采光和通风,还可供眺望之 用。三、住宅的建筑结构板楼:在板楼的平面图上,长度要明显大于宽度,其外行为规则的 板楼 条状,就像一个长方形,通常采用一梯两户布局,户户朝阳,南北 通透,公摊小。特点: 南北通透,便于通风采光;而 且户型方正,平面布局合理;面 积充裕,户型容易出精品; 均好性强; 面积使用率高。 不足之处在于户型格局不宜改 造。塔楼:以电梯、楼梯为核心布局,通常为一梯六到八户,从塔楼 塔楼 平面图看,它楼的平面长度和宽度大致相同。特点: 节约土地资源 空间结构灵活,宜于改造 结构强度高,抗震性好 均好性差,居住密度高,通风采光 不能保证 面积使用率不高,存在“灰色空间”1、框架结构框架结构:指以钢筋混凝土浇捣 成承重梁和柱,再用轻质板材填 充物(膨胀珍珠岩、浮石等)隔 墙分户装配而成的住宅。 优点
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