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日本房地产的发展史.doc

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1日本房地产的发展史1 关于房地产的发展史(绝对精彩) 以前,有个地主有很多地,找了很多长工干活,地主给长工们盖了一批团结楼住着,一天,地主的谋士对地主说:东家,长工们这几年手上有点钱了,他们住你的房子,每月交租子,不划算,反正他们永远住下去,你干脆把房子卖给他们起个名堂叫做-----公房出售!告诉他们房子永远归他们了,可以把他们这几年攒的钱收回来,地主说:不错,那租金怎么办?谋士说:照收不误,起个日本名儿,叫物业费!地主很快实行了,赚了好多钱,长工们那个高兴啊!? 过了几年,地主的村子发展成城镇了,有钱人越来越多,没地方住,谋士对地主说:东家,长工们这几年手上又有钱了,咱们给他们盖新房子,起个名堂叫做旧城改造,他们把手上的钱给我们,我们拆了房子盖新的,叫他们再买回去,可以多盖一些卖给别人,地主又实行了,这次,有些长工们不高兴了,地主的家丁派上用途了,长工们打掉牙只好往肚子里咽,地主又赚了好多钱。? 又过了几年,地主的村子发展成大城市了,有钱人更多了,地主的土地更值钱了,谋士对地主说:东家,咱们把这些长工的房子拆了,在这个地方建别墅,拆出来的地盖好房子卖给那些有钱的大款还能赚一笔,地主说:长工们不干怎么办?谋士说:咱给他们钱多点儿,起个名堂叫货币化安置,咱再到咱们的猪圈旁边建房子,起个名堂叫经济适用房,给他们修个马车道让他们到那边买房住,地主说:他们钱不够怎么办?谋士说:从咱家的钱庄借前给他们,一年 6 分利,咱这钱还能生钱崽,又没风险,地主又实行了,长工们拿到钱,地主的经济适用房到现在才建了一间,长工们只好排队等房子,直到现在,还等着呢------? 于是,长工们开始闹事了,地主有点慌,忙问谋士怎么办?谋士说:赶紧通知长工们,房子要跌价了,别买了,租房住吧,正好把我们的猪圈租给他们,结果,这么多年后,长工们的钱全没了,还在租房住,直到永远?。 调控当前房价重要的是压低消除通胀预期2007 年 10 月 20 日 09:30 21 世纪经济报道 9 月底以来,一系列的政策“组合拳”再次打到了持续火爆的楼市身上。 9 月 27 日,央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(359 号文),不但规定“第二套住房 ”的首付比例不得低于 40%,而且将住房贷款利率提到基准利率的 1.1 倍。10 月 9 日,国土资源部在官方网站上公布了新的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39 号令 ),明确要求,通过招拍挂方式取得国有建设用地的受让人,只有在付清全部土地出让价款后,才能获得土地使用权证。 对于近年来屡调屡高的中国房价来说,一方面是调控政策失效后的尴尬,一方面是民众对房价日益高涨的不满,以及随之而来的对在房地产调控上的“缺位、越位和错位”的讨论。 就在央行和银监会发布 359 号文之后不久,政策的市场效应就开始显现。据报道,国庆一周,北京市商品住宅成交量环比下降 56%,深圳市七天长假的一手房总成交量甚至只有 82 套。虽然关于“第二套住房”的认定以及执行效果仍存在争议,但此次调控从银行信2贷着手的方式已经获得了部分学者和市场人士的赞许。然而,有鉴于之前调控效果上的南辕北辙,目前市场对于这些政策最终的结果仍然充满了狐疑。 事实上,经过了几年的快速上涨之后,人们对于中国楼市的反思日益深入,无论是从土地财政的角度、流动性泛滥的角度,还是从政府调控的角度。但假如跳出这些框架,放在新兴市场经济发展的大背景下,楼市的发展会呈现出什么样的状况呢? 日本楼市的发展历程从表象上似乎可以给中国一定的借鉴。随着经济的发展,土地的价值将会上升,假如同时处于城市化过程中,那么新创造出的经济成果将如何分配呢?房价从中长期来看,有没有一个合理的标准去衡量呢?假如有,对于目前的中国房地产市场来说,这个标准的具体数值是多少呢?带着这些问题,本报专访了长江商学院和美国纽约大学金融学的梅建平教授,请他来谈谈日本楼市的发展史对中国房地产市场的借鉴。 1. 房价涨幅应与 GDP 增长同步 《21 世纪》:2002 年以来,中国各大城市的房价上涨比较快,由此在社会上引起了较大的关注,那么您如何看待目前的中国房地产市场呢? 梅建平:这个问题我们可以从基本的理论谈起。GDP 增长后,所有的生产要素包括土地、资本和劳动力都要参与分配。如果 GDP 增长速度很快,那么意味着劳动工资要增长,资本的回报率会比较高,土地的价格也就是土地的回报也会比较高。假如土地、劳动力和资本的供应都比较充足,那么这三者的增长率基本上应该和 GDP 的增长同步,这里的GDP 指的是名义 GDP。 《21 世纪》:名义 GDP 就是通常我们在报道中看到的那个经济增长 10%、11% 吗? 梅建平:不是,是每年的经济增长率再加上通货膨胀率,比如今年 CPI 同比增长在 3%到4%之
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