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预售商品房合同备案的作用及法律效力.doc

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预售商品房合同备案的作用及法律效力2012-08-27 11:01 搜房网综合整理 [摘要]买受人在购买预售商品房后承担了较大风险,为保障买受人的利益、维护交易安全,法律对商品房预售进行了特别的规制。我国法律除了规定强制性的商品房预售许可制度外,还规定了商品房预售合同登记备案制度。天津预售商品房合同备案的作用及法律效力是什么呢?什么是商品房预售合同?商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定,预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方,预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。买受人在购买预售商品房后承担了较大风险,为保障买受人的利益、维护交易安全,法律对商品房预售进行了特别的规制。我国法律除了规定强制性的商品房预售许可制度外,还规定了商品房预售合同登记备案制度。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定:商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售登记备案的作用在于:1、商品房预售合同备案登记属于一种特殊的不动产登记,即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。2、预售项目只有符合法律规定的预售条件,预售合同才能进行登记备案。登记备案前,登记部门会对开发商所售房屋的相关材料进行全面查阅,这是对开发商和预售项目合法性审查的一道屏障。3、商品房预售备案登记使得买受人的请求权具有了对抗第三人的效力。房地产开发企业不得再将经过预售登记的房屋出售或抵押,如果开发商将经过预售登记的房屋出售或设定抵押给第三人,该第三人不能通过登记获得所有权,该抵押权也不能对抗预售登记的买受人。这就防止了开发商的一房二卖。4、预售合同未办理登记备案手续的,不能办理房屋产权权属变更手续。预售合同备案登记作为前置程序,一定程度上保证了交易安全。商品房预售合同登记备案的性质及效力目前,我国法律法规及相关规章均明确规定了商品房预售合同登记备案制度,但对于该登记备案制度的性质与效力并未具体规定。学界对此亦无定论。但一般认为,商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记,国外称预告登记或预登记,即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。一般不动产登记的权利是不动产物权,例如所有权、抵押权等。而预告登记发生时物权尚不存在,物权变动是将来发生的行为,故所登记的权利仍是一种请求权(债权),登记的内容是将来请求发生物权变动。房屋买受人在商品房预售合同中的权利本是一种债权,经过登记后便获得了对抗第三人的效力,如果房地产开发企业将经过预告登记的房屋售予第三人,该第三人不能通过登记获得所有权;如果房地产开发企业将经过预告登记的房屋设定抵押,该抵押权不能对抗预告登记的买受人。预告登记使合同债权应当具有物权性质,是一种典型的债权物权化。商品房预售合同登记备案的效力不同于商品房预售合同的效力。曾有个别地方性法规与规章规定,预售合同未经登记备案的,该预售合同无效。这种规定与《合同法》关于合同效力的有关规定相抵触,同时也不利于保护买受人的合法权益,故预售合同是否经过登记备案并不影响预售合同的有效成立。商品房预售合同登记备案的意义http://wh.house.sina.com.cn 2004 年 11 月 20 日 14:45 新浪武汉房产 商品房的预购人向售房单位预购商品房签订了《预售合同》后要在规定的时间内向登记机构办理预售合同登记备案。备案的意义在于:第一、 房产登记机构可以审核售房单位的预售行为是否合法,当然这个合法性的审核仅针对登记机构应当审核的内容而不是包含一切的。如:预售许可内容、预售房的限制情况,排除重复登记的状况等,起到了保护预购人的作用。第二、 当预购人与售房单位发生合同纠纷时。如:对合同的真实性有异议时,往往以登记机构存档的合同文本为准,起到了登记备案鉴证的作用。第三、 当售房单位因其他债务一起在建工程查封时经登记备案的预购人可以对抗第三人,可避免被查封拍卖的事,起到了保护预购人和售房单位双方合法权益的作用。第四、 预购人要办理个人住房贷款必须先经合同登记,否则办公证、办抵押登记等都不能受理。湖北维力律师事务所 罗胜律师 购房合同备案有什么意义 商品房预售,需要在房管部门登记。参考资料:更多请查看法邦网法律咨询实行购房合同备案制度,可以对开发商进行有效的制约。它不仅能促使开发商加快建房,按章办理产权证,也可使购房者更加放心,很好地规避了一房二主为消费者带来的诸多隐患。参考资料:百度百科评论|赞同 12012-01-22 16:50lucklyhcy|五级在在房管部门登记备案以后你名下就有产权登记了,这套房子才算真正属于你了。评论|赞同 12012-01-26 10:10 楼事网|网友某些开发商推迟办理《商品房买卖合同》备案手续,将房子
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