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房地产法 第三章.ppt

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第三章,物业管理法律,第一节,物业管理法律概述,内容,一、我国物业管理的发展与立法进程 二、物业和物业管理 三、物业管理的类型,一、我国物业管理的发展与立法进程,随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的逐步深入,物业管理日益成为社会各界人士和老百姓关注的焦点之一。物业管理是房地产业在消费领域的延续,各地住房分配货币化方案陆续出台和实施以及公房出售的加快,意味着物业管理覆盖面进一步加大,会有更多家庭和个人的生活与物业管理密不可分。提高物业管理服务水平,使之适应新形势的需要,已成为业内人士的共识和国家对物业管理行业强化管理的工作重点。,为了规范物业管理市场秩序,我国各级政府先后制定和颁布了一系列法律法规。1994年3月23日,建设部颁布了33号令《城市新建住宅小区管理办法》,该办法虽没有使用“物业”一词,但其内容属于物业管理方面的行政规章,可以说是我过最早的全国性物业管理的行政规章。1988年深圳市政府颁布了《住宅区物业管理细则》,1994年6月,深圳市人大颁布了全国第一部物业管理地方性法规《深圳经济特区住宅物业管理条例》,该条例明确使用物业和物业管理的用语。,1996年2月国家计委、建设部联合颁布《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》1998年7月29日广东省人大常委会通过了《广东省物业管理条例》2003年6月8日,《物业管理条例》经国务院第9次常务会议审议通过后正式对外公布,并于9月1日起正式实施。这是我国第一部物业管理的专门法规。应该说这时我国建筑市场的法律法规体系已基本形成。 2007年公布《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》,自2007年10月1日起施行。,2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》中的第六章对“ 业主的建筑物区分所有权 ”作出了明确详细的规定,表明我国在物业管理这一新兴行业中的立法又有了进一步的提高,二、物业和物业管理,(一)物业1.概念是指已建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地。,2.物业的组成,(1)供居住或非居住的建筑物本体,包括建筑物自用和共用部分。 自用指一套住宿内部。 共用部分指一栋住宅内部,由整栋住宅的业主,使用人共同使用的门厅、楼梯间、电梯,(2)配套附属设施,也包括自用和共用部分,自用部分指建筑物内部业主,使用人自用的门窗及通向总管的供水、排水、燃汽管道、电线等设备; 共用部分指建筑物内部全体业主共同使用的供水、排水、燃汽管道、电线等设备。还有避雷装置、消防设施等。,(3)配套公共设施,指物业区域内业主,使用人共有共用的设施,如道路、绿地、停车场,排水管道等设施。,(4)建筑地块,建筑地块指物业所占用的场地,(二)物业管理,1.概念 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 《物业管理条例》第二条,2.特点,(1)物业管理职能的社会化业主按照约定交纳物业管理服务费,即可享受相应服务。物业管理企业则通过竞争拓展接管物业范围,获得更多收益。上述过程中各方收益,城市管理社会化程度逐步提高。 (2)物业管理组织的专业化。社会发展,分工日趋专业。物业管理企业设置专门的管理机构、配备专业人员,运用专业技术设备,提供高水平的服务管理。,(3)物业管理过程的市场化物业管理按照市场经济原则运作。物业管理机构是市场主体,而非行政组织。业主与物业管理机构是平等的交易关系。物业管理实行有偿服务,收费标准除由政府定价或政府指导价外由市场定 (4)物业管理形式的规范化物业管理企业的建立、选聘,必须依照相关法规,物业管理的运作也必须规范,遵守相关规定。,(5)物业管理关系的契约化物业管理关系各方通过双方合同和公共契约方式,约定各方权利义务,明确物业管理服务事项。业主与物业管理依约形成平等主体间民事法律关系。,三、物业管理的类型,根据是否委托专业物业管理企业,是否实现所有权与管理权两权分离可分为 (一)委托型 (二)自主经营型,(一)委托服务型物业管理,是现代物业业主将自己物业委托专业机构进行管理,是典型的物业管理方式。双方通过物业管理合同约定管理服务事项,明确双方权利义务,实现物业所有权与管理的分离。实践中,开发商作为第一业主,常先行选聘物业管理企业签定前期物业管理合同,期满后再由业主决定续聘或改聘物业管理企业。,(二)自主经营型物业管理企业,是指业主不委托专业机构而由自己直接实施管理,是传统的物业管理模式。在自主经营型物业管理中的物业所有权与管理权未实现分离,两权合一,故业主即物业管理人。自主经营型物业管理一般适用于业主单一,物业规模较小的物业管理。,第二节,物业管理法律关系,内 容,一、物业管理法律关系 二、建筑区划内的道路
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