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房屋调查.ppt

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1,第五章 房屋调查,2,第一节 房屋调查,房产调查的对象:获取建筑物、构筑物的权属、数量、位置、类型和质量等信息。构筑物主要指道路、桥梁、堤坝、水闸等,建筑物主要指房屋。,3,一、与房屋有关的名词解析,1. 假层。是指房屋的最上一层,四周外墙的高度一般低于正式层外墙的高度,内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层,其高度大于2.2m的部分,面积不足底层1/2的,叫做假层。 2. 气屋。利用房屋的人字屋架下面的空间建成,并设有老虎窗的叫做气屋。 3. 夹层和暗楼。建筑设计时,安插在上下两层之间的房屋叫做夹层。房屋建成后,利用室内上部空间添加建成的房间叫做暗楼。,4,4. 过街楼和吊楼。横跨里巷两边房屋建造的悬空房屋叫做过街楼;一边依附于相邻房屋,另一边有支柱建筑的悬空房屋叫做吊楼。 5. 阳台和挑外廊。房屋建筑的上层,伸出屋外的部分,作为吸收阳光和纳凉使用的叫做阳台或眺台。阳台分为:外(凸)阳台、内(凹)阳台、凸凹阳台,绘图时把突出墙面的部位绘成虚线。 6. 天井和天棚。房屋内部的小块空间,无盖见天的叫做天井。天井上有透明顶棚覆盖的叫天棚。,5,二、房屋调查的内容,按地籍的定义,房屋调查的内容包括五个方面:房屋的权属、位置、数量、质量和利用现状 。1. 房屋的权属包括权利人、权属来源、产权性质、产别、墙体归属、房屋权属界线草图。2. 房屋的位置房屋的位置包括房屋的座落、所在层次。3. 房屋的质量房屋的质量包括层数、建筑结构、建成年份。 4. 房屋的用途房屋的用途是指房屋目前的实际用途,也就是指房屋现在的使用状况。,6,5. 房屋的数量房屋的数量包括建筑占地面积、建筑面积、使用面积、共有面积、产权面积、宗地内的总建筑面积(简称总建筑面积)、套内建筑面积等。(1) 建筑占地面积(基底面积)。房屋的建筑占地面积是指房屋底层外墙(柱)外围水平面积,一般与底层房屋建筑面积相同。(2) 建筑面积。建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。,7,(3)使用面积。指房屋内部全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。包括直接为办公、生产、经营、生活使用的面积和辅助用房如厨房、厕所、壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、夹层、2.2m以上暗楼等面积。(4)共有面积。指各产权主共同拥有的建筑面积。主要包括:2.2m以上单车库、设备层或技术层、室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨篷、突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯间及机房、水箱等。(5)房屋产权面积。指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。由房地产行政主管部门登记确权认定。,8,(6)总建筑面积。等于计算容积率的建筑面积和不计算容积率的建筑面积之和。计算容积率的建筑面积包括:使用面积、分摊共有面积、未分摊共有面积。面积测量计算资料中应明确区分计算容积率的建筑面积和不计算容积率的建筑面积。(7)成套房屋建筑面积。由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成。(多层为一套)套内房屋使用面积:套内房屋使用空间的水平投影面积。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;内墙面的装饰厚度也应计入使用面积。套内墙体面积:即墙体所占面积。若是共有墙,只计算一半墙体面积。套内阳台面积:按阳台外围与房屋墙体之间的水平投影面积计算。封闭阳台计算全部面积,未封闭阳台计算一半面积。,9,1、房产编号全长17位,字符型。前13位为房产所属的宗地编号;(P21)第14位为特征码(二值型),0代表房产,1代表户地。15、16、17位为房产/户地序号。 2、房屋及构筑物要素编号全长9位,字符型。第1、2位为产别,表示到二级分类;第3位为房屋结构;第4、5位为房屋层数(表示方法);第6、7位为建成年限(表示方法);第8、9位为房屋用途,表示到二级分类。(P74),三、房产要素编号,10,第二节 共有面积的分摊,一、共有面积的含义,共有面积系指各产权主共同拥有的建筑面积。共有面积由两部分构成:即应分摊的共有面积和不应分摊的共有面积。 二、应分摊共有面积的分摊原则1. 按文件或协议分摊 2. 按比例分摊 3. 按功能分摊 三、共有面积分摊的类型1.整栋楼分摊2.功能区内分摊3.功能区间分摊4.楼层间分摊5.本楼层内分摊,11,四、应分摊共有面积的特点 (1) 产权是共有的。 (2) 应分摊共有面积的相对性。 (3) 各权利人拥有的应分摊共有面积在空间上是无界的。 (4) 从理论上讲,任何建筑物都有使用面积和共有面积。,第三节 建筑面积计算,主要弄清楚计算全部建筑面积和计算一半建筑面积的范围。(P76-78),12,第四节 房产面积计算的技术要求,建筑面积调查采用钢卷
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