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中小房地产企业的市场需求分析及其发展策略.doc

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中小房地产企业的市场需求分析及其发展策略【摘 要】我国房地产市场主要有三大需求:城市化进程的加快所引发的房地产需求,人口增长所引发的房地产需求,投机需求引发的房地产需求。在商品经济条件下,需求会或多或少的影响到商品的价格弹性变动,而对于房地产这种无法替代的需求而言,需求的变化起到举足轻重的地位,资源的稀缺,需求的膨胀,必然导致其价格的大幅度变动。本文意在探讨中小房地产企业应对房地产需求构成类型分析及其发展策略。【关键词】城市化;住房需求;流动性需求;发展策略中小企业是国民经济中一支重要的力量,在世界各国的经济发展中都起着战略性作用。国际经济界、学术界普遍认为,中小企业将是 21 世纪经济发展的主角。中小房地产企业作为中小企业的重要组成部分,其在房地产行业中也具有举足轻重的作用。当前,我国房地产业正处于高速发展时期,总投资额年平均增长约为24%。目前,我国大型房地产企业不足 1000 家,仅占企业总数的 5%左右;而中小房地产企业数量众多,占总数的 95%左右。近年来,房地产作为我国经济增长的引擎和支柱产业,房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著。房地产业作为我国的支柱产业,在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下,我国房地产业蓬勃兴起,出现高速增长的态势。1.城市化进程的加快所引发的房地产需求从房地产需求上看,城市化进程的加快,更刺激了房地产的需求。从“十二五”时期开始起步,用 20 年时间解决中国“半城市化”的问题。也就是说,以平均每年 2000 万人的速度,从 2010 到 2030 年基本解决已经在城市中的以及未来进城的 4 亿农民工及其他们愿意留在城市生活的家属的市民化问题,中国统计局的数据表明,2009 年中国城市化率 46.6%,这个数字低于世界平均水平,到 2020 年中国 14.31 亿人(根据联合国的测算) ,中国城市化率将达到 55%(中国官方预测) ,则 2020 年城镇人口为7.8705 亿人,按照人均居住面积 30 平方米计算,到 2020 年城镇居住面积需要增加至 236.12 亿平方米。相当于截止到 09 年 177.5亿平方米的 1.33 倍,即未来 10 年城市化带来的新增住宅需求是建面 58.62 亿平方米,即年新增刚性需求 5.862 亿平方米。所以在相当长的一段时间内,住房供应需保持高增长才能满足需求。住房需求“1+1”原理:任选一个人在城市里,都要至少有一张床有一间房;一个人居住于某地,起码要有一张床,稍有条件的则要有间房供其居住,这是典型的流动性住房需求。这是一个再简单不过的世间道理。“中国人口总量世界第一,所以房子的数量也必然是第一” 。在当代中国,影响住房需求的关键是要看人口的移动。移动带来增量需求,也带来了我们难以解决的城市住房供需矛盾。在这里有必要重提“春运”这个让国人一年一次无比敏感的字眼。官方公布的数据:2012 年全国春运客流量达到惊人的 31 亿人次。这个数字在 2010 年时是 25 亿,2005 年则是 17.9 亿。春运客流总量是全国就业流动人口的直接体现。这一点,相信不会有人有所质疑。也就是说,这个宠大巨量的流动人口除了在自己家乡的房和床之外,在他们的工作生活地,至少还要有他们的一张床和一间房。而我们从 2005 年到 2008 年,再到 2012 年春运数字增长之快速变化之大,无疑也可以让我们得出这样的结论:这七年间,随中国流动人口的急速增加,就业目的地城市的住房需求也一定在同步快速增长。我们再去看中国城市的房地产,这七年间,中国房地产恰恰是最快速增长的七年。信息和交通等物质条件的快速改善,对中国牵动世界的城市化进程起到了巨大的助推作用。特别是近年高速公路网络化建设和高铁超速建设,便捷的交通大大提高了人口流动的速度和频率。在中国近三十年高速经济增长过后,我们至今仍面对着有目共睹的巨大的城乡差距、东西部差距、沿海与内地差距,我们仍存在甚至还在继续扩大着城乡民众接受教育的差距、医疗保健以及救护的差距、生活资源享受的差距、社会公共设施享受的差距,以及个人寻找发展、就业、创业机会的差距。在计划经济时代最束缚人们的户藉制度已被对绝大多数人所无视的现今中国,在交通、通讯物质条件大为改善的形势之下,上述的这些差距逼使不单是农村进入的人口,而且包括小城市、小地方城镇的人口多数涌向大城市、中心城市。进而造成大城市中心城市日益紧迫严重的住房需求压力。“人往高处走”构成了当今中国经济和社会发展现状促使的人口往城市集中流动的基数规模。而出于创富和安全的需求,则让当代中国财富和富有人群过于密集的涌入大城市。回顾过去七、八年间中国房地产急速增长的规律,我们不难发现,房地产发展最快、房价上涨
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