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北京房地产与深圳房地产的价格影响因素分析(7.10日最后修改).doc

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北京房地产与深圳房地产的价格影响因素分析(7.10日最后修改).doc
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北京房地产与深圳房地产的价格影响因素分析一、前言1、选题背景及意义近年来,我国各大中城市普遍出现了房地产开发投资规模过大、增长速度过快、占国内生产总值比率过高的问题。 “十五”期间, 房地产开发投资总额突破 5.3 万亿元,年均增长率高达 26% 。特别是,房价上涨过快已由大中城市蔓延到全国各地的二线城市甚至三线城市,而在这过程中,最引人瞩目的当是作为全国政治、经济、文化中心的首都北京和濒临香港的改革开放前沿城市深圳,房地产投资过热已成为热点话题。2010 年 4-5 月,国家统计局北京调查总队在全市开展了北京城镇居民住房需求及满意情况调查。调查结果显示:逾七成居民家庭拥有房产;超四成家庭有购房意向,购房持观望态度居多;70-100 平方米的住房需求量最大;超四成居民对现居住房感到满意和比较满意;居民公认京城房价高和偏高;28.2%的居民对近年来保障性住房政策感到满意和比较满意;“国十一条 ”和《实施意见 》调控措施赞成率高,居民对调控作用预期趋于理性。2007 年年中,深圳房地产到了最为疯狂的时候。在深圳房价攀升至 1.8 万元至 2 万元每平方米的 2007 年第三季度,成交逐月下滑,去年三季度的成交状况为:7 月份一手房成交 5037 套,二手房成交 7540 套;8 月份一手房成交 3263 套,二手房成交 3370 套;9 月份一手房成交 3290 套,二手房成交 3710 套。也就是说新房成交量为 15840 套,旧房成交量为 14280 套。全国房价失去理性的飞速上涨,特别是深圳和北京的房价更是飙升,终于引起了国家和社会的关注,最终中央不得不下定决心调控房价。这两年房价调控成效渐显,但是未来的价格趋势仍有很多的不明朗。因此,本文从价格的影响因素来讨论深圳和北京的房地产的价格,希望能在扑朔迷离的房地产市场中了解一些真实情况。2、本文的创新与不足本文的创新之处在于从影响房地产价格的各种因素来分析房地产价格调整的原因,并用深圳和北京的数据进行了说明和对比。本文的不足之处在于由于资料数据的缺乏,因此只能在大体框架内进行分析,还不能对这两个一线城市的房地产价格进行全局展望以及时间序列的处理,从而更能精确地预测两地房地产未来的价格走势,这也是本文后续研究的一个方向。3、本文主要内容本文第一部分是前言,主要交代了本文选题的背景以及意义,本文有哪些创新和不足之处,并给后续研究指明了方向。第二部分主要进行了一些文献回顾,并指出了本文不同于前人的研究之处。第三部分介绍了本文的研究思路和方法。第四部分主要从影响房地产价格的因素来分析深圳和北京的情况。第五部分给出了一些对策建议。二、文献回顾随着住宅商品化的进一步发展,住宅房地产的价格越来越受到人们的重视,住宅价格的形成和变动机理也一直是学者们研究和探讨的热门领域。此类研究大多数都是利用供需模型来分析城市住宅市场,以收入、人口及其增长、建设成本、税收等为自变量来估算价格,研究这些因素如何影响当地住宅市场的供需情况,从而引发住宅价格变动。从国外研究文献来看,在房地产价格影响因素方面,较早的文献有 Klotz andNeal(1973),Gottlieb(1976),Kuznets(1977) 等。他们的研究结果表明住宅产业市场的变化一定程度上遵循着经济周期的变化,比如 Gottlieb 用图表对比等方法研究出从长期来看,建筑活动和价格的波动与总体经济活动的波动是同步进行的。Mankiw 和 Weil(1989)用人口指标对美国 20 世纪 70 年代住宅价格的上升进行了研究。主要基于美国人口的预测,估计到 2010 年,美国的住房价格会跌落 47 个百分点。除了人口因素外,早期学者也经常使用居民收入来解释和预测住宅价格及其走向,如 Fortura 和 Kushner(1986)用加拿大 1981 年 30 个市区的数据建立了住宅价格方程,由于数据有限,在没有对住宅进行同质化处理和没有使用Hedonic 住宅价格指数的情况下,他们得出居民平均收入和住宅价格之间具有较强的正相关关系的结论。此后,Milne(1991),BreedonJoyce(1993),Drake(1993) 等学者也对住宅价格与收入之间的关系进行了研究。Malpezzi(1999)针对价格收入比以及房价变化利用误差修正模型得出了前期价格和收入变化对于房价的影响以及短期供给弱弹性的结论。Manning(1989)使用 1980 年美国 94 个 MSA 的普查数据建立了住宅价格方程,他认为气候、环境等这些区域的非经济性的价格已被资本化到了土地和住宅价格中。除收入因素、环境因素外,在许多实证研究中,人口因素也经常被用来解释和预测住宅价格变动及其走向,如 Mankiw 和 Will(1989)通过研究美国 20 世纪 70 年代
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