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北京市养老地产区域研究报告.doc

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北京市养老地产区域研究报告黎坤 杨忠显 李晨源摘要我国老龄化趋势的日益加剧已成为一个突出的社会问题,在此背景下养老服务市场化已成大势所趋,北京、上海等各大城市率先掀起养老地产的开发热潮, 但相比养老产业已发展渐趋成熟的发达国家和地区,国内养老产业在融资开发、运营和管理诸多方面皆存在严重的不足,造成市场的混乱和发展的滞后。为借鉴发达国家和地区的成功经验、分析发现北京市养老产业开发经营的优势和不足以及规范养老地产的开发经营模式,尝试提出相关政策建议,本文进行了养老地产的文献综述研究、应用四象限模型分析了北京市养老地产市场并报告了实地考察了汇晨老年公寓和康梦圆老年公寓扥结果,对养老地产整体市场和存在的发展模式得出了总结、展望和发展建议。关键词:老龄化 养老地产 市场化 开发经营模式 老年公寓第一章 绪论 1.1 研究背景人口老龄化是目前世界各国普遍面临的问题之一。联合国国际人口学会编著的《人口学词典》对人口老龄化的定义是:当一个国家或地区60岁以上人口所占比例达到或超过人口数的10%,或者65岁以上人口达到或超过总人口数的7%时,其人口即称为“老年型“人口,这样的社会即称之为“老龄社会“。统计显示,我国己于1999年成为老年型国家,而且我国老龄人口比重正迅速提高。而根据2010年第六次人口普查数据显示,O.14岁人口占16.60%,比2000年人口普查下降6.29个百分点:我国60岁及以上人口占13.26%,比2000年人口普查上升2.93个百分点,其中65岁及以上人口占8.87%,比2000年人口普查上升1.91个百分点。人口年龄结构的变化趋势,说明了随着我国经济社会的快速发展,以及人民生活水平、医疗卫生保健事业的巨大改善,生育率持续保持较低水平,老龄化进程逐步加快。但是,与中国老龄化程度不断加剧所对应的养老模式问题却尚未实现同步发展。在中国传统文化中,对老年人有发自内心的尊重,这种尊重几乎是无条件的。百善孝为先,这句话就分说明了中国人对“孝”、对老年人的态度。在中国历朝历代重农文化所滋生的群体本位思想下,尊老爱幼、互相扶助的尊老孝亲主义哲学得以体现、这使得以“养儿防老“、“儿孙绕膝”、“天伦之乐“成为我国传统养老模式的基础。鉴于老龄化及所带来的社会问题越来越突出,国内养老服务需求的缺口越来越大,随着经济社会的发展,终于在市场机制中显化出来,养老市场包括地产市场和服务市场的大规模兴起和完善已成大势所趋,同时近年来国内各大房地产开发商在住宅、商业、工业等各种物业形态的的投资开发中遭遇到政策和融资等多方面呢的瓶颈,投资利润率有下降的趋势,在这样的双重因素影响下,养老地产市场因其需求的日益增加和有关政策方面的优惠条件,以及可预期的长期投资收益,不断吸引着各大地产商进入该领域,如保利、万科等均有涉足。鉴于我国在这方面的空白,国内养老地产的现有模式都是借鉴国外主要是欧美的经验,如北京的太阳城养老项目就是美国的太阳城公司来华投资开发的,而后的北京太申祥和、上海亲和源等均有借鉴其经验。如今,养老地产已在主要一线城市全线飘红,刮起一股强劲的养老市场化之风。但是,由于养老地产在我国几乎是一夜之间发展起来的,之前各大开发商都毫无经验,同时在借鉴国外经验时又缺乏对中国实际的深入思考。所以出现了以下几个问题:一是目前各大开发商投资该领域仅停留在前期的投资开发,基本上是开发完成就如普通住宅一样出售出租,没有向顾客提供真正的养老服务,在后期的经营管理方面非常匮乏。二是市场秩序混乱,没有统一的行业标准和管理服务标准,呈现各大开发商各自为政、各显神通的混乱局面。三是相关政策法规相对市场发展的滞后,既没有明确的优惠政策法规,也没有统一行业开发经营标准的政策说明,这是造成市场混乱的主要原因。四是传统居家养老的观念还比较强烈,许多老人包括子女还是希望能在家养老,所以市场的潜在需求确实非常大,但目前的有效需求却有限,这在一定程度上打击了开发商持续投资和经营的信心,而为了能够在短期内获利,目前已有的养老地产项目多为中高端公寓住宅, 缺乏大众化、普通型的项目。1.2研究目的和意义目前,我国的养老模式以居家养老为主,但是随着经济社会的发展以及“4.2.1”结构家庭日益成为社会主体,相对单一的养老模式越来越不能满足老年人同益增长的对物质生活和精神 生活的需要,养老地产在很大程度上可以弥补这一不足。为促使养老地产行业的更好发展,全面分析研究全国尤其是北京市养老地产的发展现状及存在的问题、对典型项目的开发经营特色进行剖析并总结其开发模式以及借鉴国外的成功经验等,具有重大的理论和现实意义。其理论意义表现为:全面分析北京市养老地产市场行业发展情况,总结优秀项目的优点和特色,借鉴国外先进经验,完善统一我国养老地产开发模式,指出我国养老地产的发展之路,补充我国目前有关养老地产开发
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