• / 6
  • 下载费用:10 金币  

浅谈房地产项目的规划设计管理.doc

关 键 词:
浅谈房地产项目的规划设计管理.doc
资源描述:
浅谈房地产项目的规划设计管理作者:杨光清 改革开放 30 多年,房地产开发 10 多年,在任何一个大城市都建造了数百万方的多层、别墅、小高层、高层、超高层建筑。这样多的建筑应该造就相当数量的设计大师和著名的开发商,然而,效果并不竟然。 纵观房地产开发项目,市场对建筑师的评价:“设计千篇一律,缺乏创造力,意念落后,没有地域感、新鲜感和时代感。” 而设计师则对房地产商的评价是:“实施别人的原始创意、情思和预谋、为别人莫名的观念拐扭自己的建筑。” 在现实中,当设计出现问题,或者设计未达到预期的目的时,建筑师往往成了批评对象。这是因为,只有设计师才是专业的设计者,设计人员应该负设计的责任。在房地产开发的实践中,常常可以碰到“一个好的规划设计方案,为营销预设了卖点和卖相”、“一个设计方案害死一个项目”的情况。为什么会出现后一种情况呢?究其原因,大体有两种,一种是设计公司自己没有专业能力,“天下设计一大抄”,平庸浅陋,敷衍塞责,做出低下水平的作品;另一种是开发商自以为是,独断专横,听不进专业意见,完全不尊重设计院,把设计师当作一支笔,让他怎么画就得怎么画,最后的结局是项目失败,设计师承担罪名。 从房地产开发营销角度来看,一个规划设计方案的好坏,在很大程度上决定着一个项目的成败命运。那么,我们怎样去审视一个规划设计方案?评价分析一个规划设计方案,出发点是什么? 一、 规划设计必须以人为本,以住户的生活舒适方便为本。 这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的,要住七十年,业主花几十万买一套住房,你必须对住户的七十年(几乎是一辈子!)负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时,给住户留下的是长期的隐患。如小区主入口在主干道上,人车混流;而主入口旁边不远又是一个红绿灯十字路口,一旦红灯亮起,排队的车辆即可一直排到小区主入口,假若旁边还有公交车辆的车站,可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦!把车辆入口改为另一个地方,做到人车分流。这些细节看起来是小事,其实有大隐患,万万不可等闲视之。“规划方案无小事”,一个细节留下麻烦,住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师有没有从用户的方便舒适角度考虑问题,只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计,犯了一条大忌。 二、 设计必须符合项目定位,不要偏离定位去追求不切合实际的东西。 项目定位是一个项目的根本大纲,框定了规划设计的方向,背离定位就会做出完全不能用的方案。如定位是中小户型的白领社区,价位适中,档次中等,但如设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计,作出几千上万平方米的中庭,在里面布置什么“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”,连成一个完整的水系,加上喷泉、叠水、几个水幕墙,这就完全是顶级豪宅的景观设计!我们粗略计算一下,每平方米的造价要几百元,而物业管理的运转费用更高得可怕,这样一个中档小区,向业主收取的物业管理费是很有限的,而单只是水景的运转费用,一年就需付出几十万元!谁来承担这笔费用?这就是设计师背离项目定位的情形。 三、规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。 现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面,“买不买房看环境,掏不掏钱看户型,满不满意看管理。”以前设计方案是不考虑物业管理的,而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。如以一个湖为中心,湖周围一圈是独栋别墅,别墅外围是多层住宅,再外围是小高层住宅。设计师的想法很简单:让别墅的业主最接近湖景,可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。他没有考虑到:这个湖不是别墅业主独享的,而是小区全体业主共享的,那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时,都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边,别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰,个人隐私无法得到有效保护。 四、 计在条件许可的前提下,应该尽量考虑项目营销的方便。 营销在规划设计上有两个基本要求,一个是卖点,一个是卖相。卖点要实在,如最大的卖点是户型设计,所有的户型都必须精心推销,户型面积必须趋向于实用化,中户型基本上以大厅小房为主,大户型通过增加房间数目、强化功能空间的手段达到效果;户内公共走道、室内走道、楼宇边角等公共空间减少,比以前更讲究如何充分利用每一寸空间;功能设计更趋完善。(1)、主人房带卫生间,已成为中大户型设计的必须配备条件;(2)、工作阳台的设置,应合理、方便(以前是家务操作、观景在一个空间内实现);(3)、书房、儿童房、健身房、衣帽间等配套,使室内生活丰富多彩,居家舒适;(4)、玄关的设计,增加户内空间层次,与生活水平提高的社会现实相吻合,使入室更衣、换鞋等新风尚变得可能,促进居家健康化、安逸化。功能分区必须明显:(1)、确立三大分区理念:动态静态分区、工作空间和生活空间分区、公共和秘密空间分区在设计中贯彻;(2)、打破平面厅室划分的传统,利用突出的边角、台阶、隐行走道等进行空间划分,使空间层次感更强,空间变化更大。户型设计更贴近人性。设计观念的变革:(1)、朝向观念的变革,不必再追求户户朝南,景观与朝向同样重要,在户型设计中更关注景观方向而不是南北方向;(2)、需求观念的变革,从人口构成确定居住空间,必须注重安全第一。 而在那些户型比较一般的项目上,就力求环境景观园林设计有些出彩的新意。 “先做卖相”的观点,坚持要求项目开盘时必须完成一个漂亮的小区大门、一条主轴景观商业大道、一处中心园林、一个布置精美的会所(兼做售楼中心)、一组精心装修温馨舒适的样板房等。现在许多项目在楼房建好之前,先做好环境景观园林,目的都是为了营销的需要。开发商只有完成销售才能实现利润,因此不得不要求设计规划工作也为营销服务。 五、 划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外,还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。 一般来讲,容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的,只能在这些前提下做规划设计。但传统建筑景观学说,很多设计师都不大了解,所以经常在这方面出问题。另外,在楼盘规划和户型设计方面,关于路冲、角冲、门冲等等基本禁忌,都是只要稍加注意,就可以完全避免的,关键在于设计师必须懂得这些基本禁忌。 一般来说:“一个项目成败的 70%在于前期策划。”这个前期策划中,所有关于项目定位,目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等重要的理念,其实全都在规划设计方案里体现出来。开发商的投资,策划公司的心血,也都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计方面精益求精,是保证项目成功的必备前提。许多项目在规划设计上费了两三年的功夫,最后一举成功,绝对不是偶然的。 六、发展商与建筑商的关系 在市场经济环境下,发展商面对的是使用者市场,发展商要迎合使用者的口味;建筑师面对的是开发商的市场,建筑师自然要迎合开发商的口味。建筑师是开发商的设计顾问,在均衡开发项目与社会、经济、城市、技术、环境等各方面为开发商定位平衡点;开发商也是建筑师市场顾问,在提供精确的市场化对建筑设计的要求后,使建筑师的创作最终切合使用者需求的脉搏。 七、选好建筑师的技巧 建筑是缺陷的艺术,大楼建好,交工验收后,总留下不少的缺陷和不足。有的设计不当,影响使用;有的设计考虑不周,使发展商的良苦策划难以实现。发展商以赢利为目的,设计水平的好坏,直接影响商品房的销售及经济利益的实现。因此,从一开始就应该选好建筑师。选建筑师的原则:不重关系重能力;不重价钱重质量;不单看单位,还要看个人(业绩、经验、当面交谈) 八、发展商与建筑师的交流 发展商与建筑师在相互信任、彼此依赖的基础上着重注意如下:建筑师必须加强口头表达能力,增强理论知识;建筑师必须有组织协调能力,并在设计过程中记录下所有重要的谈话内容、方能明确发展商的观点和意图; 开发商应当给予相应宽松的创作环境,应尊重设计的专业性,不要盲目加以意见,左右设计师。 前期工作是创作的源泉,交流与沟通的多少在一定程度上决定设计成功与否,也关系到项目建设的是否顺利。因此,设计的前期阶段,建筑师应主动和开发商联系沟通,尽量去挖他们的想法,把零散、混乱的思路变成条理清晰的构思,从专业技术的角度给予转化和升华。 建筑师还必须协调和和统领各个工种的关系,加强相互的沟通和协调,使建筑设计在建设工程中不断完善和落实。为减少建成与原设计的差距,建筑师必须始终不懈贯彻设计意图,了解不同工种的配合。这也是一个建筑师综合能力的体现。 限时间、赶进度的设计难出精品;发展商缺乏审美观难出精品;建筑师缺乏对市场认识和了解,难出精品;发展商对建筑高度干预太多,难出精品。 九、策划师与建筑师 在过去是两点成一线,发展商直接找会画图纸的设计院,一拍即合,一合就画,画出来就施工,然后卖楼,买不动请人策划,策划走几步成残局,就死棋。 现在应该是发展商、策划师、建筑师三点成一线的时候了,成功的建筑师必须了解民众、楼盘潜在客户的需求。策划师的介入使得建筑师更加了解市场的需求,同时对于政府管理机构的管理思路非常清楚,能主动处理双方的关系。策划师有比建筑师更多的时间、更多的机会去接触、了解民众、市场、购房者的心理。或者说,了解民众是策划师的一种职业要求。策划师要了解民众购房心态上、在了解房屋市场的有效需求上,为建筑师提供说法,不至于让不明白市场需求的建筑师设计出的房屋,就象舞台上走来走去的模特而远离民众。策划好的楼盘,不但能卖出去,而且住进去后还要三年、五年、十年不过时还能升值,这才是真正的策划大师。 策划师把市场调查结果、分析的结果、决策的结果告诉发展商,并与发展商共同研究。在有决策权的发展商同意后,策划人再去找
展开阅读全文
  微传网所有资源均是用户自行上传分享,仅供网友学习交流,未经上传用户书面授权,请勿作他用。
0条评论

还可以输入200字符

暂无评论,赶快抢占沙发吧。

关于本文
本文标题:浅谈房地产项目的规划设计管理.doc
链接地址:https://www.weizhuannet.com/p-9845825.html
微传网是一个办公文档、学习资料下载的在线文档分享平台!

网站资源均来自网络,如有侵权,请联系客服删除!

 网站客服QQ:80879498  会员QQ群:727456886

copyright@ 2018-2028 微传网络工作室版权所有

     经营许可证编号:冀ICP备18006529号-1 ,公安局备案号:13028102000124

收起
展开