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浅议抵押房地产价格评估风险.doc

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11.导论1.1 研究背景和研究现状1.1.1 研究背景随着经济的快速发展,房地产行业在整个国民经济中的支柱地位越来越突出。房地产行业对国民经济的影响,从拉动经济增长方面看,可以拉动上下游包括钢铁,建材,机械,化工,陶瓷,纺织,家电等一系列产业的发展。据统计,超过 600 多个行业直接或间接受房地产行业的影响。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对 GDP 的拉动,当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过 20%,从而使其成为国民经济的增长点。房地产评估业是以房地产价格的经济性鉴定为主的行业,其作用主要是使得房地产交易中的各方合法权益受到有效保障,离开房地产评估,房地产市场就难免失去公平性,从而缺乏公平性的市场,就不会有稳定的市场秩序。可见,房地产评估业在国民经济中,事关房地产的市场稳定,从而影响国民经济的增长,是国民经济中至关重要的行业 【1】 。近年来,迅速发展,评估业作为其主要的分支行业之一,发展的历史虽然不长,但他在房地产开发经营,交易,抵押;企业合资,合作,兼并,分立,资产重组;政府课税,拆迁补偿,诉讼案件,住房制度改革等行政和经济领域已开始发挥重要作用。房地产抵押贷款是目前企业和个人融资,以及个人住房消费信贷的重要方式,近年来得到了较大发展。评估业正处于探索阶段,一些客户为了达到个人目的,采取各种手段将风险恶意转嫁给评估机构,使得机构和人员的风险无形中加大,以上种种原因不仅给房地产评估业进一步发展设置了障碍,也使借款人和金融机构的利益受到损失,不利于房地产业和整个国民经济的发展,住房消费信贷发展的好坏直接关系到广大人民的利益;企业也会选择抵押贷款作为主要的融资方式。抵押评估在房地产评估中的比重越来越高。基于房地产抵押评估在房地产业中的重要作用,以及房地产抵押评估在发展过程之中出现的问题,为了该行业的健康发展,特选定此题目,希望本文能够有助于评估实践的开展,切实的运用到评估操作中去,为房地产评估业尽自己的绵薄之力。1.1.2 研究现状1.1.2.1 我国房地产价格评估业现状房地产估计机构发展速度惊人,数量多,良莠不齐,估计机构规模普遍偏小,竞争力弱,缺乏品牌意识,其中二级三级及嶄定估计机构尤其突出,部分机构寥寥数人,甚至一个外界普遍公认的较有知名度专业房地产估计机构居然没有一个真正的专职房地产估计师在从事估计技术工作,不难想象其机构核心竞争力及品牌意识。2经过14年的发展,我国房地产估价行业从业人员已经超过25万人,具有一定规模和较高素质的专业队伍基本形成,行业法规体系逐步健全,行业标准体系日益完善,国际影响力不断提高。房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度是国家的法定制度。房地产估价师执业资格制度是我国借鉴国际经验最早建立的执业资格制度之一。房地产估价已经形成了以《城市房地产管理法》为法律基础,以房地产估价机构资质核准和房地产估价师注册两项行政许可为核心,以《房地产估价规范》为执业准则,以政府监管、行业自律和社会监督有机结合为监管模式的行业运作模式 【2】 。自1993年房地产估价师执业制度建立以来,相关管理部门共举办了10次全国房地产估价师执业资格考试,共有27.8万人次参加考试,3.5万人取得执业资格,近3万人注册执业,大学及以上学历24679人,占全部注册人数的85%,房地产估价行业从业人员超过25万人。1999年,建设部会同原国家质量技术监督局联合发布国家标准《房地产估价规范》 。此外,还根据房地产估价发展的需要,相继颁布了《城市房屋拆迁估价指导意见》 、 《房地产抵押估价指导意见》 。地方遵循《房地产估价规范》确定的原则,根据当地房地产估价行业发展的需要,制定了一些地方性技术标准,如《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》 【3】 等。我国房地产估价制度建立之初,房地产估价的目的,主要是防止交易当事人隐价、瞒价、偷漏税费。随着房地产市场的发展,与房地产权益相关的交易、投融资、管理等活动日益频繁,房地产估价的服务领域随之拓宽,已广泛服务于房地产抵押贷款、城市房屋拆迁补偿、土地有偿使用、房地产转让、不良资产处理、司法鉴定、房地产保险、房地产课税、投资咨询等各方面。另外,房地产估价还提供房地产市场分析、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等,服务向深度发展。 转自学易网 www.studyez.com 目前,房地产估价行业是我国评估行业中惟一对机构和人员都实施行政许可的行业。房地产估价师执业资格注册是国家的一项法定制度。房地产估价机构资质核准是在国家清理整顿行政许可的大背景下,被国务院确定为确需保留的500项行政审批项目之一,这充分体现出国家对房地产估价行业的重视。各级房地产行政管理部门严格依法行政,截至目前,全国取得房地产估价资质的机构近3500家,其中,一级资质机构145家。为充分发挥行业组织的自律作用,建设部在行业发展初期就成立了全国房地产估价行业自律组织 ——中国房地产估价师学会(现名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会)。下设考试注册、教育培训、学术、标准、国际交流五个专业委员会。中国房地产估价师与房地产经纪人学会发挥自身优势,积极拟定和推广行业标准、建立行业宣传平台、组织业内专家开展课题研究、推介优秀机构、开展国际交流等工作,扩大行业影响,为行业发展服务。同时,为适应社会主义市场经济体制的要求,学会要求各地加快行业组织建设,要求尚未建立房地产估价行业组织的地方,要尽快组建。目前,四个直辖市、部分省、自治区及设区的市,也相继成立了地方性的房地产估价师学(协)会。2002年,建设部建立房地产估价机构和房地产估价师信用档案,将良好信息、不良信息向社会进行公示,并及时更新信用档案信息,开通网上投诉平台,将房地产估价机构和房地产估价师置于社会公众的监督之下。同时,要求许可机关在审核估价机构资质时,根据信用档案公示的内容进行审核,在申请核定资质等级之日前3年内有禁止行为的,不予许可。通过信用档案的建立和完善,营3造行业诚信经营的市场环境,加强社会监督的作用。中国房地产估价师与房地产经纪人学会现为国际测量师联合会(FIG)正式会员。2004年,内地房地产估价师与香港测量师(产业组)实现资格互认,111名内地房地产估价师获得香港测量师资格,97名香港测量师获得内地房地产估价师资格,成为在 CEPA 框架下专业人员资格互认中最早实现的专业 【4】 。此外,中国房地产估价师与房地产经纪人学会还与美国估价学会、英国皇家特许测量师学会、香港测量师学会等国际、国家和地区的房地产估价行业组织建立了紧密联系,合作开展了多项活动。1.1.2.2 境外房地产价格评估行业的现状及特点日本挤压房地产泡沫的措施和启示:日本是亚洲先进入发达国家行列的国度,经过二次世界大战结束至今的半个多世纪的潮起潮落,房地产企业的发展和房地产市场的培育已日趋理性和规范。目前在被人称为亚洲金融中心的东京市中心,相当于上海的静安寺的中心区域内,买一套新建的 40 层高的公寓单元,实用面积 90 平方米,两间朝南,带停车位的房子,价格不过 4000 多万日元,要算建筑面积达 120 平方米,合人民币 360 万元,按建筑面积算每平方米 3 万元人民币,与此同时日本白领收入相当于上海的五倍,可想而知上海静安寺的房价相比较就显得偏高。日本提供出售的住宅都是全装修的,包括卫生间和厨房,还有中央空调和地板暖气,所有材料都是无毒标准,浴室带空调和液晶电视,厨房也是带全自动洗碗和烘干机,基本家用电器和家具一应俱全。然而,日本房地产市场发展到今天这样的情况也是经过几轮发展和调整后逐渐形成的。日本最大一次房地产泡沫来自于 20 世纪 80 年代,当时日本的房地产上涨速度飞快,短时期内涨价,幅度巨大,很多投机者利用迅速上扬的股票的账面利润投资房地产,导致房价飙升。在日本当年的房地产热中,最大投机者是财力雄厚的企业,它们在大量资金投入促使商业房地产价格快速抬高的同时,也拉抬了住宅房产的价格。最终,由于日本中央银行升息力度的不断加大,在股市崩溃的同时,楼市的泡沫也同时被挤破。随着投资者大量抛售股票以填补土地市场的损失,或者抛售房产以弥补股市损失,促使日本的股市和楼市价格在短期内直线下降,跌至低谷。直到二十一世纪日本的股市和房市才得以恢复,进入新一轮的增长周期。日本房地产泡沫的破灭给世人很多的警世,其一是市场经济环境下政府如何做好对房地产市场的风险预测和调控,其二是房地产更多的是用于解决人们的居住和生活的产品,而不应过分看重它的投资回报,其三是避免受高涨的房地产市场的诱惑和吸引,动用高利和高额贷款来购买或投资房地产。日本政府在吸取教训和重塑房地产业的过程中,推出了三大符合市场发展规律的改革措施:一是通过增加国债来投入建设代价昂贵的公共配套项目恢复房地产及其他经济部门的活力和提高房地产的附加价值,二是放宽限制,为了刺激经济,日本开始放松对金融行业的诸多限制,它帮助投资者建立了房产投4资信托,主要用于设立商业地产投资的互助基金。三是政府还调整了建筑标准以便于开发商的房地产项目开发,比如高度限制,并缩短了建筑方案的审批时间,并鼓励节能建材的大量使用。实践证明:这些改革措施的实施为日本的房地产市场注入了资金,增强了活力,减少了再开发的难度,降低了市民进入房地产的门槛,使日本的房地产业迈入了新一轮的可持续发展周期。美国房地产市场发展的现状和警示美国的房地产业二十世纪 80 年代以后一直是世界上理性和规范发展的成熟市场典范,然而在进入二十一世纪后也开始了一个不太理性的高速增长期,随着美国经过近年来的稳步增长,美国的住宅价格更是让人不可理解地快速上涨,目前已有越来越多的美国经济界人士认为:美国的房地产泡沫已经出现,政府必须采取果断的措施来应对和抑制日益攀升的房地产价格。美国新上任的美联储主席本·伯南克在防止和解决美国经济过热和房地产升温的主要方法是对美元再行加息,进行金融创新和进一步放宽限制,希望以此来确保美国经济的快速、持续发展和美国房地产业的理性、健康发展。美国作为世界最发达的国家,是世界上二十世纪最先解决居民住宅的国家,美国绝大部分居民是居住在 2 至 3 层的别墅和单套面积达 200 平方米以上的住房里。美国的统计资料都是以单元住宅来计算房屋的价格,而不是按平方米来计算住房。目前美国平均房价折算成每平方米价格约在一万元人民币,同我国目前一线城市市区高档住房价格相当。美国人当今崇尚的居住品位和我国的住宅观念大相径庭。不但单位住宅没有公共面积一项的干扰,而且住宅内很多区域是不算入建筑面积的。因为其计算的原则是完工面积必须是经过建筑材料如地板,地毯之类铺设后的地面和楼面。因此一般室内的走廊,地下室,阁楼和院子都不在销售总价范围之内。同时,按照美国建筑行业的指导,室内层高低与五英尺的部分不作计算,如果一个房间 7 英尺以上的空间不到 50%,则整个面积不计房价。虽然美国是最先进入居住现代化的国家,但进入二十一世纪后随着人民的生活水平的不断提高和人口的自然增长,改善住房环境和投资商品住房的行为近年来较为普遍,这就进一步促使了美国房地产价格的一路走高。面对房地产业的财富效应,一些原先选择租房居住的家庭也开始改变观念选择购房居住,从而进一步加强了人们对房地产的需求。与此同时,伴随着美国大都市房地产价格的快速上升,使得这些地区的一些精明的居民开始出售他们手中的升值和高价房屋,一些工薪阶层更是将快速增值的自住商品房出售后搬迁至低价房价的二三线城市生活。美国 2005 年房地产价格平均上涨幅度接近 15%,这是该国自二十世纪 80年代以来房价涨幅最大的一年,目前仍没有迹象表明房价已经升到顶点。与房价快速上涨不同的是非住房产品和消费类产品指数仅仅上涨 3%。从地区上看,美国太平洋地区增长速度最快,西南中部地区则增长速度较慢。二十世纪 80 年代,在西好莱坞市,一套面积 1000 平方英尺的住房售价 30 万美元,现在的售价则高达 180 万美元,而且价格还在上涨。美国加州的房价近三年平均升幅达5到 40%,美国联邦房屋企业监督办公室认为:美国房价持续上涨受多种因素影响,其中按揭利率低,投机性投资和人们对房价上涨的预期是主要原因。虽然无论从上涨幅度和地域广度看,房价的增长都很惊人,但考虑到通胀率,收入增长和其他因素,这种增长能否持续下去成了人们关注的焦点。美国经济学家在 2003 年就开始发出了房地产过热的警告,2006 年更提出了美国房地产出现泡沫的忠告,目前美国政府正打算通过提高利率,增长税收和调节市场来稳定房价和平抑市场,避免美国房价的大起大落,以促使美国房地产业的发展和美国经济的发展以及人们收入增长的水平同步。俄罗斯房地产市场的变化和原因俄罗斯在进入二十一世纪后,随着其国内私有化和市场化步伐的不断加快,计划经济体制下形成的住房制度和土地制度与俄罗斯社会经济发展的现实越来越不相适应。由于缺乏相关的法律约束和完善的市场次序,使房地产企业和房地产市场的发育一度较为混乱。为了规范俄罗斯的房地产市场,加强对现房销售和房屋预售的管理,俄罗斯国家杜马 2005 年通过了该国新的《房地产法》 。这项法律规定,从当年 4 月 1 日起俄罗斯所有房地产项目都必须在获得房屋销售许可后才可以上市销售,开发商只有在获得土地所有权和建筑许可权,并持有经批准的房屋建设方案后,才可与消费者鉴定房屋销售合同。另外,开发商必须承担房屋建设期间的风险。这项法律还对开发商的认证资格进行了严格规定:开发商如逾期不交房,单方修改或违反合同将被处以重罚:一旦今后建成的房子与合同不符,消费者有权退房并要求赔偿。俄罗斯新实施的房地产法虽然得到了各方肯定,但在推出后的短时期内也加剧了俄罗斯房地产市场的供需矛盾,加快了房价上涨的速度。调查表明:在该项法律出台之前,俄罗斯 20%的商品房在建造之初并没有任何许可证,往往是提前出售和申请审批手续同步进行的。但是新法律出台后,这种未获国家批准即自行预售房屋的行为就成为违法行为了。因此,新法律的实施使得那些实力雄厚的大开发商才有能力进行房地产开发,房地产企业纷纷面临开发资金短缺的危机。这就促使许多在建商品房项目推迟上市,而计划建设的房地产项目又被暂时搁置。统计表明:俄罗斯房地产业与该项新法律出台前相比,目前新房供应量下降了近 30%,房市供求矛盾进一步加剧。当然,随着时间的延长该新法律出台后的正效益会逐步显现出来。目前,全俄罗斯已经基本取消了由单位向职工无偿提供住房的做法。除国家机关外,只有一些效益好的大型能源公司还在为职工提供住房或住房补贴。据统计,俄罗斯 2005 年 500 万国家公务员等准备购买政府提供的公房,另有4000 万国民需要改善住房条件。虽然俄罗斯的人均住房面积二十世纪 70 年代就进入小康水平并且一直缓慢增长,但至今也仅为人均 22 平方米。国民经济的发展和人们可支配收入的增加,促使俄罗斯人对住宅的要求量不断增加,而供需矛盾突出则导致了房价以非理性上升。俄罗斯房地产价格的涨幅近年来始终大大高于居民收入提高的水平。并且大大高于周边的欧亚国家。近三年该国房价的平均涨幅达到 30%,一线城市房6价涨幅尤其惊人,莫斯科平均房价折合人民币已达每平方米 1.7 万元,中心城区已达到每平方米 2.5 万元。莫斯科郊区和莫斯科州的房价近年来也水涨船高,个别新建设的地区的房价涨幅甚至已超过了市区,除了改善居住环境外人们还将购买住宅作为是个人投资或财产保值的手段,这种现象的蔓延也加剧了住房供求的紧张局面。进入二十一世纪的俄罗斯房地产价格的不断上涨已引起政府的高度重视和警觉,因房地产价格的快速增长造成了吸引外资的减少和银行贷款集中使得风险加大,国外投资者因俄罗斯的投资成本增高而转投其他欧,亚国家。莫斯科目前的房价已高于许多欧洲发达国家,已经达到消费者所能承受的极限,因此俄罗斯联邦将在近期推出一系列新政,以求解决房价过高和规范房地产市场,政府日前已向全国人民承诺继续扩大房屋建设的规模,控制房价上涨的势头,切实解决百姓的安居乐业。新加坡房地产市场的有序与和谐发展新加坡是一个地少人多的城市国家。新加坡城市很小,又是岛国,对外发展的空间很小,几乎没有任何资源,但是人口在不断增长,人们在收入增长的同时对改善住宅的要求也不断增长,国家经济发展对资源的要求也不断增长,有限的资源与持续发展之间的平衡是最大的挑战。新加坡政府经过多年科学的决策,理性的规划和有序地发展很好地解决了这一问题,使得该国在经济高速发展的同时,房地产业得以有序和同步的发展。新加坡的中央政府在公共管理事务中起着主导的作用,国家发展部主管形态发展和规划,具体的职能部门是城市重建局,地区政府不具有规划职能。规划法授权国家发展部门部长行使与规划有关的各种职责,包括制定规划法的实施条例和细则以及任命规划机构的主管官员,审批总体规划等。城市重建局除了各个职能部门外还设置了两个委员会,分别是总体规划委员会和开发控制委员会。总体规划委员会包括主要公共建设部门的代表,其作用是协调各项公共建设计划的用地要求,使之尽快得以落实。开发控制委员会的成员包括有关专业组织和公用事业局、环境部等政府部门的代表,专门负责非公共部门的重大开发项目。作为举世闻名的世界花园城市,新加坡的城市规划分为概念规划蓝图和总规划蓝图两个层面。概念规划蓝图主要制定土地和交通的规划蓝图,这个蓝图让人们可以幻想未来 30 至 50 年后城市的样子。以此为总纲,再制定总体规划蓝图和控制性详规的法定文件。在这个蓝图当中,人口密集与非密集区域相关公共配套设施,交通网络,产业布局都有明晰的标记和详细的预算,蓝图垂直性考虑每一区域每年会发展到什么程度,在每个细分的小块,连容积率都有详细的规定。这个规划每五年会进行一次修改,届时将进行公示,专家和市民都可以提出自己的修改意见。在规划中,人口增长是必须考虑的,同时,新加坡政府部门特别关注一个小区域内,人口密集与非密集地块之间布局和平衡。新加坡的土地资源非常有限,该国的一项基层措施就是推行合理的土地供应机制来维护土地的可持续发展。新加坡 88%的土地都属国有,对土地使用的控制相当严格,全国的所有土地划分为近千个小区,每一小区内都有详细土地7规划。按照功能划分,土地使用分为 5 类:第一类是工业用地,工业用地通常以招标的形式供应;第二类是空白用地,空白用地主要指区域内居民的休闲活动空间;第三类是居住用地,居住用地通过规划将居民集中到不同区域后在区域内建立完整的配套措施,同时推行微型居住区计划,以尽量减少单一居住区规模,以控制区域内建筑的类型和密度;第四类是交通用地,交通用地以城市地下铁路系统用地为优先考虑;第五类是中心商业区用地,中心商业区用地以优先发展金融和商业为主,鼓励建筑高楼以促进土地资源的高度利用。目前新加坡工业用地的价格控制主要是通过调节土地的供应时间和供应量,最关键的是新加坡政府拥有土地的定价权。新加坡高昂的土地成长必然带来高额的房价,而政府们重点将注意力放在了合理解决普通收入者的居住问题上。在新加坡,由建屋发展商负责住房供应。这个部门隶属于国家发展部,它的职能之一就是根据不同居民的收入水平设计不同的住宅,以解决各个层次居民的住房。供给普通收入者的经济适用房以高层住宅为主,居民可以通过公积金购买住房。该国对低收入者政府会提供更多的补贴。一般而言,一对无房的新婚夫妇第一次购房,如为二手房,政府会给予折合人民币 15 万元的经济一次性补贴;如购新房,政府会以低于市场价的折扣价格出售。这些住宅五年内不得转让,如果需要五年内出售的,必须通过政府机构,不能直接在市场上出售。对于新加坡高收入的居民,国家不包其住房,购置住宅完全实行商品化,虽然新加坡的房价较高,但由于新加坡人均年收入为 2 万美元,所以有钱一族对高额的房价也完全可以接受。新加坡在城市建设中一向很重视基础设施建设,这些基础设施建设的资金来源主要是二个方面,一是财政拨款,二是通过招标由投资者出资。例如,在开发工业园区时,园区内的基础设施就由项目开发商投资建设,公共设施建成后移交给有关的政府机构去管理。另外,在各国房地产开发过程中,动拆迁成本的不断上升助推了房价的上升,而新加坡在动拆迁方面有很多可供接见的对策和措施。具体而言,新加坡政府搞好动拆迁有两方面成功的因素:其一是人们搬到新的地方,必须要比他们以前居住的地方好;其二是动拆迁的同时在老地方保留人们的一些记忆在那里,不完全毁坏它。当市民看到自己生活的环境在不断变好,而已有的往日记忆没有消失的时候,即使伤感也会支持政府因为规划而导致的动拆迁行动,从而确保了新加坡房地产的健康和有续发展。82.研究方法和体系房地产抵押评估中常用的方法有四种:市场法、成本法、收益法和假设开发法。市 场 法 的 关 键 数 据 是 评 估 时 点 可 比 实 例 的 近 期 交 易 价 格 ,由 此 可 见 市 场 法 着 重 考 虑 的 是 评 估 时 点 大多是目前)的房地产价格,而未考虑评估对象未来的价格走势。成本法的关键数据是评估对象在评估时点的重置价格或重建价格,而其损耗,无论是实体性损耗、功能性损耗还是经济性损耗,均是着重于过去,亦未考虑所评估房地产的未来。收益法评估中强调的是评估对象未来的正常净收益,其着重考虑的是评估对象价格的未来性。房地产收回成本的正常收益年限一般认为是二十年。如果收回成本年限过长,说明买卖价格过高,房地产市场存在泡沫;如果收回成本年限过短,说明房地产市场还有升值潜力。在假设开发法中,其关键数据无论是开发完成后的价值还是正常开发成本,均是在一个预计的基础上得出的,即假设开发法清楚地强调了评估对象客观合理价值的未来性。归 纳 起 来 , 市 场 法 和 成 本 法 在评 估 具 体 过 程 中 注 重 的 是 评 估 对 象 的 “现 在 时 ”或 “过 去 时 ”(成本法 中 的 损 耗 ) ,而非评估对象价值的“将来时” 。这两种评估方法本身内在的缺陷虽可通过对评估对象的定性分析进行一定的弥补,但其未对评估对象的未来价值进行预测。而收益法和假设开发法在评估中注重评 估 价 值 的 “将 来 时 ”,对评估对象的未来价值走势进行了判断,因而对未来的指导性也强。金融机构信贷业务中,房地产开发贷款、个人住房贷款通常是中长期贷款,金融机构放贷不仅是一个即时的“现在时”行 为 , 也 是 一 个 需 要 对 未 来 负 责 的 、 预 测 性的 行 为 。 在 评 估 实 践 中 , 我 们 也 得 知 , 目 前,收益法和假设开发法的评估结果通常低于市场法得出的价值,但高于成本法得出的价值,既不过高也不过低。因此,对于金融机构的审慎放贷,合理确定房地产抵押价格和防止信贷资产流失,采用收益法和假设开发法进行抵押房地产的评估更为恰当。市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购 房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件:9第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场10比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。假设开发法。房地产商在决定是否开发一个项目之前,首先要估计出它的销售价值,然后扣除正常的土地开发费用,勘察、设计费用,建筑施工费用,销售费用,资金成本(利息),税金等,最后扣除地价,剩下来的就是房地产开发商预期的利润。倘若这个利润是房地产商认为能够接受的,他们就会积极投入这个项目。否则,房地产商是无论如何也不会接手这个项目的。预先估计房价,然后再决定是否开发,这样的房价估价法称为假设开发法。假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析。在开发商准备投资某个项目之前,他们必须要估算出来地价。有经验的房地产开发商对于建筑费用、销售费用、资金成本、应缴纳税费等项成本早已心中有数。房价扣除开发成本之后就剩下两大块:地价和利润。地价高了,利润就降低。如果利润低于某个水平,房地产商或者放弃这个项目,或者改变原来的设计预想,增加楼层,改变建筑物用途,使得这个项目有利可图。如果说房地产商有什么商业秘密的话,最高的商业秘密就是他们可接受的利润标准。有的房地产企业对外声称他们在某个项目中,特别是在经济适用房项目中根本就没有赚到钱,也就是说,利润率等于零。倘若如此,这些房地产公司都应当被树立为雷锋式的企业。在房地产商对一个开发项目感兴趣的时候,他们预期的利润率绝对不会轻易示人。他们最终实现的利润率究竟是多少,这正是我们需要认真研究的课题。除了上述的房价评估方法之外,还有一些其他的估价办法,例如购买年法、长期趋势法、残余估价法以及在成片开发的时候采用路线价估价法等等。尽管这些方法在估价的技术上有所增减,但是基本原理仍然没有超出以上四个基本类型。113 现存问题3.1 我国房地产价格评估业中的现存问题1,抵 押 评 估 业 务 来 源 非 市 场 化 和 竞 争 化 。 目 前 评 估 机 构 的 抵 押评估业务大部分是由一些相关部门介绍而来,很少由抵押人自由选择评估机构。这样,使得有的评估机构业务繁重,而评估质量下降,有的评估机构业务甚少,不得不通过非正当手段去招揽业务,滋长了腐败现象的发生。2,抵 押 评 估 价 格 非 客 观 化 和 正 常 化 。 由 于 抵 押 评 估 业 务 大 多 是非市场化取得,抵押双方及评估人员各怀心思,又 互 为 牵 制 影 响 , 结果是难以得到正常的评估价格。在目前评估行为监管力度不强的环境下,各评估机构评估内涵不一致,选择评估方法不恰当,对同一标的物评估结果相差甚远。3,评估收费欠合理,各评估机构竞相降低收费标准,既损害了自身利益,又降低了评估质量。目前有三种评估收费标准:土地评估收费、房地产评估收费和资产评估收费。由于评估管理机构不统一,各自为政,导致同一标的物收费有多样。同时,各评估机构为招揽业务,竞相降价,甚至按收费标准的20%-30%收费,既损害了评估机构的利益,也造成评估质量下降,损害了客户的利益。3.2 我国房地产价格评估业面临的机遇和挑战在中国改革开放的发展进程中,房地产业已经成为中国迈向市场经济过程当中的标志性行业,成为目前国内市场化程度最高的行业之一,是中国国民经济的支柱性产业。随着国际金融形势趋于稳定,国家整体经济形势的回暖复苏,以及一系列宏观政策的出台,中国房地产市场迎来了一次难得的机遇与挑战。一 .中国房地产评估业市场的机遇12(一)城市化进程的推动房地产业作为支柱产业,以其对经济和相关行业的拉动、影响而言,房地产业将长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业。随着中国经济的持续稳定的增长,中国的城市化进程不断推进,而房地产行业正处于中国城市化进程的核心地位。2010 年两会中再次重申的农村政策决定了房地产市场发展空间在 2010 年还要进一步扩大。随着农村土地集约化、生产规模化的快速推进,涌向城市的农民大多数都成为了城市生活的一部分。当前的农村政策加速了中国的城市化进程,从农村到乡镇,从乡镇到县市,中国迎来了前所未有的城市化加速发展的历史进程。巨大的需求和有限的供应给房地产发展带来非常大的空间,这样的空间越是三线城市越明显。面对如此巨大的需求空间,加之土地资源的有限,而且近期还推出了限制土地出让的新政,市场供求缺口随着我国的城市化进程加速还要进一步放大,房地产市场将会再续新高。(二)需求量的扩大中国的人口已经超过了 13 亿人,并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中,目前还有相当大的比例尚未真正解决好住房问题。同时,随着经济技术的发展,人均寿命在增长,健康状况在提升,知识结构在改善,因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变,绝大多数中国人对现有的住房存在着不满,有着巨大的换房需求。随着经济成长,中国居民的收入不断增加,人们的购房和投资能力随之增加,中产阶级和财富人群的发展起来,有能力购买第二套住房甚至更多套住房的家庭日渐增多。由于城市不断的改造和扩建,每年全国需要拆迁住房的家庭住房数量剧增,部分拆迁户会选择货币补偿自行购房,由此每年将会新增巨大的住房需求。为了保障中低收入尤其是低收入家庭的住房,各种廉租房、经济适用房和限价房等政策类住房将大量开发,形成巨大的需求市场。(三)思想观念的转变目前中国城乡居民储蓄存款余额大幅度增加。许多中国人的的投资意识开始觉醒。然而中国人在国内进行理财投资的有效渠道十分有限,因此,对于思想保守的中国人来说,股市投资的高风险性使得许多中国人对不动产尤其是房地产的投资更有兴趣。13中国的城市相继从现代的、工业时代的城市向后现代的、后工业时代的状态进步,人们的生活方式对居住的要求也正发生着根本变化。无论是个人投资还是助亲友买房或者方便异地工作,在异地购置房产的人士日渐增多。旅游度假目的地的房产也逐渐开始受到重视;此外,以往传统的“三世同堂”、“四世同堂”等习惯已发生改变,今天的年轻人和老年人更多地希望分开居住。二.中国房地产评估业市场的挑战进入 2008 年下半年,在世界金融危机的影响下,中国整个房地产市场开始快速下行,并显现出加速下滑的趋势。由于全国各地楼市发展不均衡,2008 年东部地区房屋销售量下降幅度大于中西地区,一二线城市下降幅度大于三四线城市。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下, 2008 年第四季度房地产市场进一步恶化的趋势才得到遏制,整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。进入 2009 年我国房地产市场将更加不容乐观,总体下行势不可免。上半年,房价承接 2008 年的下滑势头,房价水平将继续回落。由于区域经济的差异性,各地区调整的进度和幅度不尽一致。一些调整比较早、调整幅度较深的城市,随着价格的下降及经济适用房和限价房大量入市,自住型需求将逐渐提高。我国政府连续出台一系列鼓励住房消费的政策,并力争 2009 年经济增长保持在8%以上,在就业和居民收入增长方面基本稳定了预期。进入 2010 年,从年初出台的《国十一条》到后来的《新国十一条》,一系列的宏观调控政策的相继出台,改变了房地产市场的预期。强烈的调控信号,使看空看跌的购房者增多,市场的观望着和购房者延迟购买计划,房地产市场陷入一种短期的胶着状态。整体市场的成交量在低位徘徊。房价的调整压力越来越大,开发商纷纷跳水。信贷收紧,使得首付门槛大幅度提高,整体需求量受到抑制,观望者增加。结合国际国内及房地产行业的发展周期特征,预计随着 2009 年下半年房地产市场各方的博奕趋于理性以及成交量回升的发展形势下,2010 年全年将处于平稳期,主要是消化累积的存量房。而 2011 年,随着国际经济开始恢复,前期大量基础设施、社会保障制度等投资,内外需双引擎将改变传统三架马车带动经济新一轮发展,房地产业下一个发展周期将在此时出现。整体而言,中国房地产市场在未来一段时期内将充满挑战,房地产企业将面临严峻的考验,但机遇将大于挑战。144 我国抵押房地产估价中的风险4.1 抵押房地产估价概述《中华人民共和国城市房地产管理法》第 46 条规定:“房地产抵押是指第一人以其合法的地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押房地产拍卖所得的价款优先受尝。”根据这个法律条文,我们可以得出,抵押房地长的价格评估就是房地产的估价人员对房地产的抵押人员的房子以不转移占有的方式进行合法的抵押担保,同时在充分考虑抵押当时任的债权债务的关系的基础上,同时对该房地产的价格进行估计,推测和判断,从而可以对房地产的价格产生一定的影响。4.2 抵押房地产估价风险概述要 了 解 房 地 产 评 估 的 风 险 , 先 从 “风 险 ”的 定 义 入 手 来 看 。 AH威雷特认为“风险是关天不愿发生的 事 件 发 生 的 不 确 定 性 之 客 观 体 现 。 武 井 勋 认为 “风 险 是 在 特 定 环 境 中 和 特 定 期 间 内 自 然 存 在 的 导 致 经济损失的变化。还有的专家认为“风险是实际结果与预测结果相背离从而产生损失的一种不确定性。虽然专家们都有自己的见解,但可以看出风险的基本含义是损失的不确定性。不确定性又可以分为客观的不确定性和主观的不确定性。客观的不确定性是实际结果与预期结果的偏差,当程度较小时可看作 误 差 , 它可以使用统计学工具加以度量;主 观 的 不 确 定 性 是 个 人 对 客 观 风 险 的 评 估 , 它 同 个人 的 知 识 、 经验、精神、道德水平和心理状态有关,不同的人面临相同的客观风险会有不同的主观不确定性。在评估实际工作中道德方面对评估行为的约束显得尤为重要。因此,对于房地产评估风险可以这样定义:由于评估人员和评估公司在房地产评估活动中违反国家法律、法规或者因为客观因素的影响导致评估结果失真,造成评估结果使用者权益受到影响,从而给评估公司和评估人15员带来的法律责任及经济、声誉等方面的损失的客观可能性或者说不确定性。4.3 抵押房地产价格评估风险及具体对策分析1、加强对抵押评估的立法与管理,实行抵押评估业务的市场竞争机制,消除行业垄断。只要经国家资质认证、年度考核合格的评估机构,均可参
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