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物业管理工作操作的一些基本操作常识.doc

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物业管理工作操作的一些基本操作常识.doc
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1物业管理工作操作的一些基本操作常识、、 物业管理接管理验收的一些基本程序1、物业管理前期介入分三个阶段。1)前期阶入 2)中期阶入 3)晚期阶入一般提前三个月阶入最好。二、房地产企业和物业管理公司三书一证和三证一书。1、房地产企业三书一证:1)房屋质量保证书 2)房屋使用说明书 3)商品房预售质量保证书 4)骏工验收合格证2、物业管理公司三证一书:1)营业执照 2)税 务登记证 3)上岗证 4)资质证书三、业主入住移交七项手续:1)入房通知书 2)入伙手续书 3)交楼须知 4)交款通知书 5)用户登记表 6)验房(铺)书 7)房(铺)交接书四、开发建设单位移交档案资料:1、产权资料A、项 目批准文件 B、用地批准文件 C、投 资许可 证D、规 划许可证E、开工许可证2F、拆迁安置资料2、技术资料A、物业规划图B、建筑施工 图C、竣工 图1)总平面图2)单体建筑、结构、 设备竣工图3)消防、附属工程及地下管网竣工图B、地 质勘测报 告C、工程合同D、开、峻工报告E、工程预决算F、图纸会审记录G、工程设计变更通知及技术核定单(包括质 量事故处理记录)。H、隐 蔽工程验收答签证I、沉降观察记录J、竣工 验收 证明书K、钢 材、水泥等主要材料的质量保证书L、新材料、构配件的鉴定合格证书M、水 电、卫生器具、 电 梯待设备的检验合格证书N、砂浆、混凝土试块、试压报告O、供水的试压报告3P、绿化工程竣工图纸 及相关资料Q、消防系统验收证明R、房地 产权 属关系的有关 资料S、公共设施检查验收的 证明T、机电设备使用说明书U、用水、用电、用气指标批文V、水、 电、气表校验报告W、智能系统、通讯、 电视 等交验证明及相关 资料3、物业资料A、小区、大厦基本资料B、小区、大厦分区资料C、会所 设施D、其他五、管理单位自建档案资料A、住户资料1)住户入住资料A、入伙通知书B、入住通知 书C、业户 公约 承诺书D、区域防火责任书E、其他2)家庭人员档案4A、业户 情况登记表B、身份 证副本5、日常管理资料1)环境管理资料A、日常巡查记录B、垃圾清运 记录C、消 杀记录D、噪音检测记录2)保安管理记录3)出租屋档案4)车辆档案5)装修管理档案6)维修服务档案7)收费管理档案8)设备管理档案9)社区文化档案10)业户意见调查、统计记录11)业户回访记录12)业户投资及处理记录13)员工管理档案14)培训档案15)行政文件516)业委会文件17)诚区穿梭的士服务档案18)会所管理档案19);园艺/绿化档案六、物业管理信息专列1、居民住宅公共用电摊分办法根据穗价[1999]116 号文,居民公用电包括二次生活供水水泵用电、 电梯用 电、梯灯用电,及共 业主照明路灯用 电。其中二次生活供水水泵用电、供 业主照明、路灯用电、梯灯用 电 是按户平均摊分的,不是按面积摊分,即 1—5 层为第一段,系数为 1,6—10 层为第二段,第数为 2;如此类推,每段系数按 20%递增。2、业主入住时需激交哪些费用根据穗价[1999]132 号文,业主入住时需一次性激交的费用有:1)水、电费周金:高层住宅 400 元/户,多层住宅 200 元/ 户。2)装修垃圾余泥清运费、装修保证金。(1)装修保证金:高层住宅 1500 元/户,多层住宅 800 元/ 户。(2)装修垃圾余泥费,按实际发生费用收取。3、公共设施费用1)、公共防盗门费,按实际支出分摊。2)、有线电视初装费 300 元/户。3)、管道煤气实装费,高层住宅 3500 元/户,多层住宅 3000 元/ 户。4、物业管理服务项目6按照 1998 年 10 月 1 日起实施的《广东省物一管理条例》规定,业主缴纳管理费后,可享受下列服务内容:1、清扫楼宅内外公共卫生2、上门收垃圾3、代收水费,公共 电费4、绿化养护5、二十四小时保安服务6、定期清洗蓄水池和清除下水道7、公共设备设施维修养护七、装修保证金1、装修保证金 1500 元/户。2、商铺装修保证金 1500 元/户,50 平方米以内,超出每平方米加收30 元。八、物业管理维修基金1、广州市物业管理维修基金管理办法 2000 年 5 月 12 日颁布。2、商品房预售许可证在 1998 年 10 月 1 日前核发的,购房者应按购房款 2%缴交维修基金(第一次缴交 3000 元,以后按每月每平方米 1元缴交,累计不超过购房款的 2%)……商品房预售许可证在 1998 年 10 月 1 日后核发的,房地产开发企业应依照〈〈广东省物业管理条例〉〉第三十二条的规定按物业总投资额的 2%缴 交物业管理维修基金。2000 年 5 月 12 日发布的〈〈广州市物一维修基金管理暂行办法〉〉(穗国房字[2000]118 号文)中也规定: 7“商品房预售 许可证在 1998 年
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