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昆山写字楼调研.ppt

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,,甲A级 写字楼市场调研,,目录一、写字楼分类 二、在售写字楼分布概况 三、甲A级写字楼重点楼盘个案分析 四、目前昆山甲A级写字楼市场环境,一、写字楼分类阐述,1:写字楼“甲级”、“五A” 市场上评定方式。甲级:从综合品质角度出发评定写字楼的等级;“甲级写字楼”是一种通行叫法,是外资发展商开发涉外写字楼过程中,逐步引进并流 行起来的词汇,将写字楼按照其综合质素不同,可以划分为甲、乙、丙等几个等级,就中 国的办公楼市场而言,一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业 (丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分:顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写 字楼标准相符,甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星 级酒店或五星级酒店的评级标准,是房地产业内的一种习惯称谓。5A:是从硬件配置角度评定 ;“5A”标准是目前较流行的评定方式,但“5A”概念有两种评定方式,一是狭义的针 对智能化硬件方面,包括OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能 化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化);二是广义的指综合“A”级评定标准 ,包 括(品牌、位置、客户层次、服务品质、硬件设施。),,二、在售写字楼分布情况,1,,2,,3,,4,,5,,6,,7,,8,,9,,10,,11,,12,,13,周市镇区域1:中邦MOHO玉山镇区域2:晶砖大厦3:东方曼哈顿4:嘉裕广场5:尚东国际6:万廷晶品7:新江南商务广场8:新鼎岸商务广场9:现代广场 10:联邦国际花桥区域 11:亚太广场 12:中茵花桥国际 13:永泰国际大厦标注:红色为带投资回报的写字楼,,玉山镇区域,,花桥区域,,周市镇区域,写字楼目前主要所在区域是玉山镇内,楼盘所在位置集中于城东开发区与铁南区域及花桥区域为主。,三、个案分析,,外景图,规划图,个案分析,,,,,,,,,,,,,,外景图,外景图,个案分析,,外景图,【写字楼已建分布】,昆山市的写字楼集中在”花桥国际商务城”和中心城综合片区及铁南片区 现有写字楼主要分布在中心城区、前进西路到中路段(贯穿东西)、城南片区,分布零散,很多是改建楼,由市场引发需求,未来发展空间有限,昆山商业地产现状 昆山以得天独厚的开发区优势吸引了众多外资企业入驻,同时也涌入了大量的不同层次的外来人口。2007年统计的常住人口已经达到158万(仅中国台湾地区人士就达6万),商业消费总量正在不断提升。与日益高涨的消费需求形成鲜明对比的是昆山商业地产的开发水平还很不成熟。在第四代商业模式—shoppingmall大举进入中国的今天,昆山传统商业中心人民路商圈仍然以第一代商业模式—街铺作为主要的经营模式,这一经营模式在业态上缺乏控制,存在着诸如同种业态过度发展导致赢利能力下降,不同业态组合的不合理性导致恶性竞争等问题。近两年来,虽然在近郊区出现了一些新兴卖场如沃尔玛、乐购和欧尚,但这些项目在规模、档次上尚存在一些不足,而且由于处在郊区,老城区商业中心升级的迫切需要未能得到解决。上述问题直接影响了昆山城市化的进程,所以在昆山老城区商业中心引进高规格的商业地产是目前的必然趋势。,昆山商业地产现状 昆山以得天独厚的开发区优势吸引了众多外资企业入驻,同时也涌入了大量的不同层次的外来人口。2007年统计的常住人口已经达到158万(仅中国台湾地区人士就达6万),商业消费总量正在不断提升。与日益高涨的消费需求形成鲜明对比的是昆山商业地产的开发水平还很不成熟。在第四代商业模式—shoppingmall大举进入中国的今天,昆山传统商业中心人民路商圈仍然以第一代商业模式—街铺作为主要的经营模式,这一经营模式在业态上缺乏控制,存在着诸如同种业态过度发展导致赢利能力下降,不同业态组合的不合理性导致恶性竞争等问题。近两年来,虽然在近郊区出现了一些新兴卖场如沃尔玛、乐购和欧尚,但这些项目在规模、档次上尚存在一些不足,而且由于处在郊区,老城区商业中心升级的迫切需要未能得到解决。上述问题直接影响了昆山城市化的进程,所以在昆山老城区商业中心引进高规格的商业地产是目前的必然趋势。,1、写字楼装修标准,(1)楼宇品质:建筑物的物理状况和品质均是一流,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;建筑物具有灵活的平面布局和高使用率,达到70%的使用率;楼层面积大,大堂和走道宽敞,从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 ①装饰标准:外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙,采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料;有宽敞的大理石大堂和走廊;公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯,墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆,应有吊顶,电梯间应为不锈钢、大理石;卫生间安置进口名牌洁具,如科马、科勒、美标、T0T0等等。 ②
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